Переезд из Швеции в Испанию с покупкой жилья: налоги и ВНЖ в 2026 году

Шведы — одна из самых заметных европейских общин Испании: 25 567 человек на 1 января 2025 года, на 7% больше, чем двумя годами раньше. Большинство переезжают вместе с покупкой жилья на Коста-дель-Соль или Коста-Бланке. Документы для гражданина Швеции — простая часть: хватает паспорта и регистрации. Сложная — налоги с обеих сторон: как продать шведское жильё и отложить налог, когда Швеция перестанет считать вас своим резидентом, сколько стоит покупка в конкретном регионе и что меняется, когда вы становитесь резидентом Испании.

Статус: гражданину Швеции виза не нужна

Гражданин Швеции въезжает по паспорту или ID-карте и в течение трёх месяцев лично подаёт заявление о регистрации в службу по делам иностранцев или в полицию. Сертификат гражданина ЕС с номером NIE выдают сразу (RD 240/2007, ст. 7). Если вы не работаете в Испании, нужны достаточные средства и медицинская страховка на все риски. Фиксированной суммы закон не устанавливает. Супруг или супруга с паспортом третьей страны получает отдельную карту члена семьи гражданина ЕС, тоже в течение трёх месяцев. Как выглядит документ, разобрано в статье о NIE verde.

Если вы живёте в Швеции по шведскому ВНЖ и паспорт у вас не шведский, права жить в Испании шведский документ не даёт. Нужен испанский ВНЖ. Для тех, кто переезжает с капиталом, обычно подходит одно из двух оснований.

Покупка жилья ВНЖ больше не даёт. Золотую визу за недвижимость от 500 000 € отменили с 3 апреля 2025 года (Ley 14/2013, ст. 63). Что осталось инвесторам, разобрано в статье о ВНЖ за инвестиции.

Продажа жилья в Швеции и отсрочка налога

С прибыли от продажи шведской квартиры или дома берут 30% с 22/30 прибыли, то есть фактически 22% (Skatteverket). Налог можно отсрочить (uppskov), если купить новое постоянное жильё, и это жильё может быть в любой стране ЕЭЗ, в том числе в Испании (Skatteverket: жильё за рубежом). Распространённое мнение, что отсрочку отменили в 2021 году, неверно. Отменили только ежегодную плату за неё, около 0,5% отсроченной суммы.

• Размер. От 50 000 до 3 000 000 крон прибыли на одно проданное жильё (Skatteverket: uppskov).
• Сроки. Испанское жильё нужно купить не раньше 1 января года перед продажей и не позже 31 декабря года после неё, а въехать — до 2 мая второго года после продажи.
• Каждый год — сведения в Skatteverket о жилье за рубежом: форма K2 в декларации или отдельная форма SU2, если декларацию вы уже не подаёте. Срок — 2 мая.
• Продажа испанского жилья возвращает налог. Если продать его и не купить новое жильё в ЕЭЗ, отсроченная сумма облагается в Швеции. Так же при дарении, наследовании и разделе имущества.

Пример. Прибыль от продажи виллы под Стокгольмом — 5 000 000 крон. Налог — 1 100 000 крон. Если купить дом в Марбелье, отсрочить можно налог с 3 000 000 крон, то есть 660 000 крон, а 440 000 крон нужно заплатить сейчас. Отсрочка работает, пока вы владеете испанским домом.

Когда Швеция перестанет считать вас резидентом

Выписка из шведского регистра населения сама по себе налоговую обязанность не прекращает. Пять лет после выезда гражданин Швеции или человек, проживший там не меньше десяти лет, считается имеющим существенную связь со Швецией (väsentlig anknytning), пока сам не докажет обратное (Inkomstskattelag, гл. 3, § 7). Skatteverket оценивает совокупность обстоятельств, и может хватить одного (Skatteverket). Чаще всего удерживают:

• жильё в Швеции, пригодное для круглогодичного проживания, — даже если оно пустует;
• семья, которая осталась в Швеции;
• доля в шведской компании, дающая существенное влияние на бизнес, или своя деятельность в Швеции.

Даже если по шведскому праву связь сохраняется, соглашение может признать резидентом только Испанию: по постоянному жилью, затем по центру жизненных интересов (соглашение, ст. IV). Поэтому продать или сдать шведское жильё до отъезда — часто главный шаг. Испанская сторона правила резидентства разобрана в статье о налоговом резидентстве.

Соглашение Испания — Швеция: действует, и это выгодно

Иногда пишут, что Швеция расторгла налоговое соглашение с Испанией. Это не так: соглашение 1976 года действует, нового текста нет (BOE-A-1977-1910; AEAT). Швеция расторгла соглашение с Португалией (prop. 2020/21:138), отсюда и путаница. Если его когда-нибудь расторгнут, запас по времени будет не меньше полугода: нота подаётся до 30 июня, а применять соглашение перестают с 1 января следующего года. Для резидента Испании оно устроено так:

• Акции. Прирост облагает только страна, где вы живёте (ст. XIII.4). Шведское правило десяти лет (tioårsregeln), по которому Швеция облагает продажу акций бывшим резидентом (IL, гл. 3, § 19), к обычному портфелю резидента Испании не применяется. Исключение — акции компании, основной актив которой недвижимость: если вы гражданин Швеции, жили там в последние пять лет и контролировали компанию, Швеция может обложить прирост (ст. XIII.5), а Испания засчитает этот налог.
• Дивиденды. Швеция удерживает не больше 15%, остальное облагается в Испании с зачётом удержанного (ст. X, XXIV).
• Недвижимость. Доход, прирост и налог на имущество по объекту — там, где он находится. Шведская дача облагается в Швеции, испанская вилла — в Испании.

Без соглашения двойной налог в Испании снимался бы по общему правилу: вычитается меньшая из двух сумм — налог, уплаченный за рубежом, или испанский налог на тот же доход по средней ставке (LIRPF, ст. 80).

Покупка в Испании: сколько налогов по регионам

Налог на покупку вторичного жилья (ITP) устанавливает регион. Для дорогих объектов разница между регионами измеряется десятками тысяч евро. Пример — вилла за 1 500 000 €:

Новостройка облагается не ITP, а НДС 10% (LIVA, ст. 91), плюс налог на нотариальные документы (AJD): 0,75% в Мадриде, 1,2% в Андалусии, 1,4% в Валенсии, 1,5% в Каталонии и Мурсии. На Канарах вместо НДС — местный налог IGIC и AJD 1%. Та же вилла-новостройка за 1 500 000 € обойдётся в 161 250 € налогов в Мадриде и 171 000 € в Валенсии. Сверху — нотариус и реестр по государственным тарифам.

Если продавец — нерезидент, а на Коста-дель-Соль и в Торревьехе это часто тоже швед, покупатель обязан удержать 3% цены и перечислить их в налоговую по модели 211 в течение месяца (AEAT). При цене 1 500 000 € это 45 000 €, их вычитают из суммы продавцу. Как выбрать объект и район, разобрано в статьях о покупке дома и элитной недвижимости, о кредите — в статье об ипотеке в Испании. Подобрать объект под задачу и проверить его юридически поможет подбор недвижимости.

Владение: нерезидент или резидент

Каждый владелец платит муниципальный налог IBI: от 0,4% до 1,1% кадастровой стоимости, ставку утверждает муниципалитет (TRLRHL, ст. 72). Дальше всё зависит от того, где вы налоговый резидент.

• Нерезидент, дом для себя. Налог с вменённого дохода: 1,1% кадастровой стоимости, если её пересматривали в последние десять лет, иначе 2%. Ставка для резидента ЕС — 19%, декларация — модель 210 (AEAT). При кадастровой стоимости 400 000 € это 836 € в год, а при ставке 2% — 1 520 €.
• Нерезидент, сдача в аренду. 19% с дохода. Резидент Швеции как гражданин ЕС вычитает расходы, приложив справку о налоговом резидентстве от Skatteverket (AEAT). Если вы остаётесь резидентом Швеции, аренду облагает и Швеция, с зачётом испанского налога.
• Резидент Испании. Модели 210 нет. Основное жильё вменённым доходом не облагается, второе жильё — облагается, но в общей декларации.

Продажа испанского жилья. Нерезидент из ЕС платит 19% с прироста, и покупатель удерживает у него 3% цены. Резидент платит по шкале для доходов от капитала: 19, 21, 23, 27 и 30% (LIRPF, ст. 76). С прироста 400 000 € резидент заплатит 101 880 €, нерезидент — 76 000 €. Зато у резидента есть льготы: прирост от продажи основного жилья освобождён, если всю сумму вложить в новое основное жильё, а после 65 лет — полностью. Подробнее — в статьях о налогах на недвижимость и налогах нерезидента.

Налог на имущество, модель 720 и режим Бекхэма

В Швеции налога на имущество нет, в Испании есть. Резидент платит его со всех активов в мире (Ley 19/1991, ст. 5). Если регион не установил свой минимум, база уменьшается на 700 000 €, основное жильё освобождено до 300 000 €. С чистого имущества больше 3 000 000 € действует ещё налог на крупные состояния: 1,7%, 2,1% и 3,5%, продлённый без конечной даты (Ley 38/2022).

• Мадрид и Андалусия. Их 100% скидка по налогу на имущество приостановлена, пока действует налог на крупные состояния (Comunidad de Madrid). При чистом имуществе до 3 000 000 € налог там фактически не платится, выше — регион берёт примерно столько же, сколько взял бы налог на крупные состояния.
• Валенсия. С 2026 года необлагаемый минимум — 2 000 000 € (GVA).
• Модель 720. Шведские счета, ценные бумаги, инвестиционные счета ISK, страховки KF и недвижимость больше 50 000 € в любой группе нужно показать до 31 марта следующего года (AEAT). Как в Испании облагаются ISK и KF, лучше разобрать до переезда. Подробнее — в статье о моделях 720 и 721.

Режим Бекхэма — для тех, кто переезжает с работой, в том числе удалённой, или как администратор компании и не был резидентом Испании пять лет. Зарплата и предпринимательский доход облагаются по ставке 24% до 600 000 €, иностранные доходы от капитала — нет, налог на имущество — только с испанских активов (LIRPF, ст. 93). Пенсионерам режим недоступен. Условия — в статье о законе Бекхэма.

Шведская пенсия: гражданство меняет налог

В соглашении 1976 года есть развилка, важная для русскоязычных жителей Швеции (ст. XVIII):

• Гражданин Швеции. Государственную пенсию (allmän pension) и пенсию по пенсионному страхованию Швеция вправе облагать налогом для нерезидентов SINK: 22,5% в 2026 году и 20% с 2027-го. Первые 3 799 крон в месяц государственной пенсии не облагаются (Skatteverket: SINK). Испания облагает ту же пенсию и засчитывает шведский налог. Вместо SINK можно выбрать обычное шведское налогообложение с вычетами, если в Швеции облагается не меньше 90% вашего трудового дохода.
• Паспорт другой страны. Эти же пенсии облагает только Испания. Как оформить освобождение от удержания в Швеции, уточняют в Skatteverket до первой выплаты.
• Профессиональная пенсия (tjänstepension) облагается по-разному: страховая выплата или прямое обязательство работодателя. Это проверяют по каждому договору.

Медицина. Получатель шведской государственной пенсии оформляет в Försäkringskassan форму S1 и регистрирует её в провинциальном управлении INSS. Тогда его лечат в испанской государственной системе за счёт Швеции (Försäkringskassan; Seguridad Social). Одна профессиональная пенсия права на S1 не даёт. S1 оформляют только после выезда, поэтому на первые недели нужна частная страховка. Требования к полису — в статье о медицинской страховке, испанская пенсия — в статье о пенсии в Испании.

Где живут шведы в Испании

По данным INE, граждан Швеции в Испании на 1 января 2025 года — 25 567, на 1 января 2023 года было 23 818 (INE). Последние данные по провинциям — регистр населения на 1 января 2022 года: из 21 527 шведов 7 454 жили в провинции Малага и 4 158 — в провинции Аликанте, вместе около 54% (INE, Padrón). Многие живут в Испании часть года и не регистрируются, поэтому реальная община больше. О главных районах — в статьях о переезде в Малагу, переезде в Аликанте и Торревьехе.

Паспорта оформляет посольство Швеции в Мадриде. Почётные консульства работают в Барселоне, Бильбао, Картахене, Херес-де-ла-Фронтере, Ла-Корунье, Лас-Пальмасе, Малаге, Пальме, Севилье, Торревьехе и Валенсии. Временный паспорт выдают в Барселоне, Лас-Пальмасе, Малаге, Пальме и Торревьехе (Sweden Abroad).

План переезда с покупкой жилья

1. За 12 месяцев. Решить, что делать со шведским жильём: продать с отсрочкой налога, сдать или оставить. Посчитать налог с доли в компании и с портфеля, выбрать регион в Испании с учётом ITP и налога на имущество, проверить режим Бекхэма, если переезжаете с работой.
2. За 3–6 месяцев. Получить NIE, выбрать объект и проверить его юридически. Если продавец нерезидент — удержать 3%. Для негражданина ЕС — подать на испанский ВНЖ.
3. При выезде. Выписаться в Skatteverket, продать или сдать шведское жильё, оформить S1, если вы пенсионер. Заявить uppskov в шведской декларации за год продажи.
4. Первый год в Испании. Сертификат гражданина ЕС в течение трёх месяцев, первая декларация по подоходному налогу, модель 720 до 31 марта следующего года. Каждый год до 2 мая — сведения в Skatteverket об испанском жилье.

Все основания ВНЖ — в статье о ВНЖ Испании, переезд с детьми — в статье о воссоединении семьи, испанская сторона наследства — в статье о налоге на наследство. Похожий разбор для тех, кто уезжает из Германии, — в статье о переезде из Германии в Испанию.

Читайте также

Переезд в Испанию из Сербии в 2026 году: подача из Белграда, документы и налоги

25.09.2026

Частые вопросы

Нужна ли виза гражданину Швеции для переезда в Испанию?

Нет. Гражданин Швеции въезжает по паспорту или ID-карте и в течение трёх месяцев получает сертификат гражданина ЕС. Если он не работает, нужны достаточные средства и медицинская страховка.

Действует ли соглашение об избежании двойного налогообложения между Испанией и Швецией?

Да. Соглашение 1976 года действует, нового нет. Швеция расторгла соглашение с Португалией, а не с Испанией.

Можно ли отложить шведский налог с продажи квартиры, если купить жильё в Испании?

Да. Замещающее жильё может быть в любой стране ЕЭЗ. Отсрочка — до 3 000 000 крон прибыли. Купить нужно до конца года после продажи, въехать — до 2 мая второго года. Каждый год нужно подавать сведения в Skatteverket.

Сколько налогов платят при покупке жилья в Испании?

На вторичное жильё — налог ITP от 6% в Мадриде до 13% по верхней ступени на Балеарах и в Каталонии. На новостройку — НДС 10% и налог на документы от 0,75% до 1,5%. Сверху — нотариус и реестр.

Дают ли ВНЖ в Испании за покупку недвижимости?

Нет. Золотую визу за недвижимость отменили с 3 апреля 2025 года. Гражданину Швеции ВНЖ и не нужен, а жителю Швеции без паспорта ЕС подходит ВНЖ без права на работу или ВНЖ цифрового кочевника.

Где платить налог со шведской пенсии?

Зависит от гражданства. С государственной пенсии гражданина Швеции Швеция удерживает SINK: 22,5% в 2026 году. Испания тоже облагает эту пенсию, но засчитывает шведский налог. Если паспорт не шведский, эти пенсии облагает только Испания.

Есть ли в Испании налог на имущество?

Да, в отличие от Швеции. Резидент платит его со всех активов в мире, обычно после вычета 700 000 € и до 300 000 € на основное жильё. С имущества больше 3 000 000 € действует ещё налог на крупные состояния.

Источники

• Соглашение Испания — Швеция об избежании двойного налогообложения, BOE-A-1977-1910; AEAT: соглашения со Швецией; prop. 2020/21:138
• Inkomstskattelag, гл. 3, § 7 и 19; Skatteverket: выезд из Швеции; Skatteverket: SINK на пенсию; Skatteverket: налог с продажи жилья; Skatteverket: uppskov; Skatteverket: жильё за рубежом
• RD 240/2007; RD 1155/2024; Ley 14/2013; LIRPF, ст. 76, 80, 93; Ley 19/1991; Ley 38/2022; Ley 37/1992; RDLeg 2/2004
• Андалусия; Валенсия; Каталония; Мадрид; Балеары; Канары; Мурсия; Мадрид: налог на имущество
• AEAT: удержание 3%; AEAT: вменённый доход; AEAT: аренда; AEAT: модель 720
• Försäkringskassan: переезд за рубеж; Seguridad Social: регистрация S1; INE: население по гражданству; INE: Padrón по провинциям; Sweden Abroad