ВНЖ Испании за недвижимость: что осталось после отмены золотой визы

ВНЖ Испании за покупку недвижимости получить нельзя. Программа «золотой визы» отменена 3 апреля 2025 года Органическим законом 1/2025, которым упразднены статьи 63–67 Закона 14/2013. Новые заявки не принимаются. Гражданство за инвестиции Испания не выдавала никогда: золотая виза давала вид на жительство, а паспорт — только через 10 лет натурализации, как всем остальным.

Купить жильё в Испании иностранцу по-прежнему можно без ограничений — это не даёт лишь права на резиденцию. Для переезда сегодня работают другие основания: виза цифрового кочевника, ВНЖ без права на работу, предпринимательская и учебная визы.

Что представляла собой золотая виза

Программа появилась в 2013 году как часть закона о поддержке предпринимателей и международных инвестиций. Она давала вид на жительство в обмен на вложения в испанскую экономику.

Главным преимуществом было отсутствие требования жить в Испании: статус сохранялся при минимальном присутствии в стране. Именно эта особенность и делала программу популярной у инвесторов, которым нужен был запасной аэродром, а не переезд.

Почему её отменили

Официальная причина — жилищный кризис. Правительство связало рост цен на недвижимость в крупных городах и на побережье со спекулятивным спросом со стороны покупателей, приобретавших жильё не для жизни, а ради статуса.

Обсуждение шло с апреля 2024 года, закон принят и вступил в силу 3 апреля 2025 года.

Здесь стоит сделать оговорку, потому что в интернете до сих пор циркулируют статьи с формулировками вроде «окончательная отмена запланирована на 2026 год» и «реальный дедлайн подачи — середина 2025 года». Это устаревшие тексты, написанные на стадии обсуждения законопроекта и не обновлённые после его принятия. Программы нет уже больше года.

Что с теми, кто успел

Отмена не имеет обратной силы.

• Заявки, поданные до 3 апреля 2025 года, рассматриваются по прежним правилам.
• Действующие ВНЖ инвесторов сохраняются. Держатели, вложившиеся в недвижимость, по имеющейся практике могут продлевать статус при сохранении собственности и в дальнейшем претендовать на ПМЖ и гражданство на общих основаниях.
• Для инвестиций в акции и облигации порядок продления отличается и требует отдельной проверки по каждому случаю.

Если у вас или ваших родственников есть действующая золотая виза, конкретную схему продления стоит уточнять индивидуально: практика применения переходных положений продолжает складываться.

Чем заменить: четыре реальных основания

Все они требуют того, чего не требовала золотая виза, — фактически жить в Испании. Это принципиальная смена логики: раньше покупали статус, теперь получают резиденцию под образ жизни.

1. ВНЖ цифрового кочевника

Для тех, кто работает удалённо на компанию или клиентов за пределами Испании. Основное требование — подтверждённый доход. Порог привязан к минимальной зарплате и пересматривается ежегодно; на текущий момент это 2 849 € в месяц на основного заявителя, с надбавками за членов семьи.

Выдаётся сразу на три года с возможностью продления. Плюс право на специальный налоговый режим со ставкой 24 % вместо прогрессивной шкалы. Самое востребованное основание среди тех, кто раньше смотрел на золотую визу.

2. ВНЖ без права на работу (no lucrativa)

Для тех, кто живёт на пассивный доход: аренда, дивиденды, проценты, пенсия. Работать в Испании нельзя, но можно получать доход из-за рубежа.

Порог привязан к показателю IPREM и составляет 400 % от него на основного заявителя плюс надбавки на каждого члена семьи. Это ближайший по духу аналог золотой визы для тех, кто не работает, — с той разницей, что жить в стране придётся по-настоящему.

3. Предпринимательская и стартап-виза

Для бизнес-проектов, признанных инновационными. Требуется бизнес-план и положительное заключение уполномоченного органа. Подходит тем, кто раньше рассматривал инвестиции в бизнес-проект по золотой визе, но теперь должен показать не сумму, а содержание.

4. Учебная виза

Самый простой вход по требованиям, но с важной оговоркой: время пребывания по учёбе не засчитывается в срок для гражданства. Для ПМЖ учитывается половина срока. Как временное решение работает, как стратегия — нет.

Тогда зачем вообще покупать недвижимость

Это главный вопрос, который остаётся после отмены программы. Ответ зависит от того, зачем вам жильё.

Ради ВНЖ — не покупать. Прямой связи больше нет. Полмиллиона евро, вложенные в квартиру, не приблизят вас к карте резидента ни на день.

Ради жизни — покупать имеет смысл, но обычно не сразу. Для любого основания ВНЖ нужно подтвердить наличие жилья, и договор аренды для этого подходит так же, как купчая. Разумная последовательность — сначала получить статус и прожить год в выбранном городе, потом покупать.

Причина проста: люди, купившие жильё до переезда, регулярно обнаруживают, что выбрали не тот район, не тот город или не тот формат. Аренда первого года стоит несопоставимо дешевле ошибки в покупке.

Ради инвестиций — это отдельный расчёт, в котором нужно учитывать ежегодные расходы на содержание, кадастровую стоимость и налог при последующей продаже. К вопросу резиденции он отношения не имеет.

Где ещё можно получить резиденцию или гражданство за недвижимость

Запрос «в какой стране можно получить гражданство при покупке недвижимости» встречается чаще, чем испанские, поэтому разложим и его.

Важно понимать разницу. Почти все программы в Европе давали и дают вид на жительство, а не гражданство. Паспорт по ним получают через натурализацию — то есть через годы проживания, как обычно. Прямых «гражданств за недвижимость» в ЕС сегодня практически не осталось.

Пороги и условия меняются часто, поэтому конкретные суммы здесь сознательно не приводятся: любую программу нужно проверять на дату принятия решения.

Гражданство Испании за инвестиции: почему его не было никогда

Формулировка «гражданство Испании за инвестиции» некорректна по существу, а не только сейчас.

Даже в лучшие годы золотая виза давала вид на жительство. Дальше инвестор шёл общим путём: пять лет до ПМЖ, десять лет до подачи на гражданство, экзамены CCSE и DELE A2, заявление об отказе от прежнего гражданства. Никаких сокращений для инвесторов не предусматривалось.

При этом требования к присутствию у золотой визы были минимальными, а для натурализации нужно реальное непрерывное проживание — поэтому большинство инвесторов до гражданства и не доходило. Подробно путь описан в статье о гражданстве Испании.

Что делать, если вы планировали золотую визу

1. Определите цель. Запасной статус в ЕС без переезда — это одна задача, реальная жизнь в Испании — совсем другая. После отмены программы Испания закрывает вторую и почти не закрывает первую.
2. Посчитайте доход, а не капитал. Все действующие основания смотрят на регулярный доход и его источник, а не на размер активов. Иногда достаточно перестроить структуру выплат.
3. Не покупайте недвижимость «под ВНЖ». Связи нет. Покупайте, когда решите, где хотите жить.
4. Проверьте семью. Все основания позволяют включить супруга и детей, но пороги дохода при этом растут.
5. Учтите налоги заранее. Переезд означает налоговое резидентство, а это мировой доход и отчётность по зарубежным активам. Планировать это лучше до переезда, а не после первой декларации.

Частые вопросы

Можно ли получить ВНЖ Испании при покупке недвижимости в 2026 году?
Нет. Программа отменена 3 апреля 2025 года. Покупка жилья любой стоимости права на резиденцию не даёт.

Как получить гражданство Испании при покупке недвижимости?
Никак. Гражданство за инвестиции Испания не выдавала никогда: золотая виза давала только вид на жительство, а паспорт получают через 10 лет натурализации.

Что будет с теми, кто уже получил золотую визу?
Статус сохраняется. Заявки, поданные до 3 апреля 2025 года, рассматриваются по прежним правилам, а действующие разрешения продлеваются в порядке, зависящем от вида инвестиции.

Можно ли иностранцу купить недвижимость в Испании?
Да, ограничений нет. Нужен только NIE и счёт в испанском банке. Это не влияет на право проживания.

Какая альтернатива золотой визе самая доступная?
Для работающих удалённо — ВНЖ цифрового кочевника. Для живущих на пассивный доход — ВНЖ без права на работу. Оба требуют фактического проживания в стране.

Помогает ли купленная квартира при подаче на ВНЖ?
Косвенно: она подтверждает наличие жилья, но это же делает и договор аренды. Самостоятельным основанием покупка не является.

Правда ли, что подать на золотую визу можно было до середины 2025 года?
Нет, это устаревшая информация со стадии обсуждения законопроекта. Приём заявок прекращён 3 апреля 2025 года.

Коротко

• Золотая виза отменена 3 апреля 2025 года Органическим законом 1/2025.
• Покупка недвижимости в Испании больше не даёт вида на жительство.
• Гражданства за инвестиции не существовало и раньше — программа давала только ВНЖ.
• Ранее поданные заявки и выданные разрешения сохраняют силу.
• Работающие альтернативы: цифровой кочевник, ВНЖ без права на работу, предпринимательская и учебная визы.
• Все они требуют реального проживания в Испании — это главное отличие от прежней программы.
• Покупать жильё разумно после переезда, а не ради него.

Если вы рассматривали Испанию через инвестиции, задача сместилась: теперь подбирают не сумму вложений, а основание под ваш источник дохода. Разберём вашу ситуацию и посчитаем, что подходит: напишите нам.