Налоги на недвижимость в Испании

Владение недвижимостью в Испании — это не только радость от обладания собственностью в солнечной стране, но и ответственность перед налоговой системой. Налоги в Испании для собственников недвижимости представляют собой многоуровневую систему, включающую как муниципальные, так и государственные платежи. В этой статье мы подробно рассмотрим все виды налогов, связанных с владением, покупкой и продажей недвижимости в Испании.

Налоги на недвижимость в Испании: общий обзор

Система Испании налогообложения недвижимости считается одной из самых сложных в Европе. Испании действует четкая многоуровневая структура, где налоги устанавливаются как на государственном, так и на региональном уровне. Для россиян и других иностранцев, владеющих недвижимостью на территории Испании, важно понимать все обязательства, чтобы избежать штрафов и проблем с законом.

Согласно действующему законодательству, все собственники недвижимости в Испании обязаны уплачивать определенные налоги независимо от того, проживают ли они в стране или являются нерезидентами. Разница между резидентами и нерезидентами значительна и влияет на размер обязательств. От этого же статуса зависят и все остальные обязательные платежи — полный список налогов в Испании удобнее держать перед глазами целиком, а не по одному.

Основные виды налогов на недвижимость

В Испании существует несколько обязательных налогов, которые необходимо платить собственникам:

1. IBI — Муниципальный налог Impuesto sobre Bienes Inmuebles

Данный налог является основным ежегодным платежом, который в Испании обязаны вносить все владельцы недвижимости, независимо от гражданства или статуса резидентства. Этот налог платится в пользу местного муниципалитета и представляет собой местный налог на владение имуществом.

Как рассчитывается и что нужно знать

Налог рассчитывается на основе кадастровой стоимости (valor catastral) недвижимости. Эта стоимость определяется муниципальным катастром и примерно составляет 50-70% от рыночной цены. Данные о кадастровой стоимости можно найти в публичном реестре или получить через специалистов компании, занимающихся недвижимостью.

Формула расчета:

IBI = Кадастровая стоимость × Муниципальная налоговая ставка

Налоги на уровне муниципалитетов

Ставки местный налог IBI устанавливаются каждым муниципалитетом самостоятельно в пределах установленных законом рамок. Диапазон составляет от 0,3 % до 1,3 % в зависимости от типа недвижимости и региона.

Для городской недвижимости:

• Минимальная ставка: 0,4%
• Максимальная ставка: 1,3%

Для сельской недвижимости:

• Минимальная ставка: 0,3%
• Максимальная ставка: 0,9%

Примеры ставок в популярных городах (2026):

Сколько платят иностранные владельцы

В среднем, годовой размер налог IBI:

• Для квартир и апартаментов: приблизительно 300-1000 евро в год
• Для домов и вилл: 500-5000 евро в год
• Для земельных участков: от 200 евро в год

Точная сумма зависит от типа недвижимости, её размера, расположения (например, Коста дель Соль дороже) и кадастровой стоимости. Порядок расчета остается единым для всех собственников.

Когда и как оплатить налог

Условия оплаты определяются местным муниципалитетом:

• Периодичность: Ежегодно платить налог обязательно
• Сроки оплаты: Обычно с мая по октябрь, в зависимости от муниципалитета
• Время для оплаты: период составляет обычно 1-2 месяца

Способы оплаты:

• Банковский перевод (можно открыть счет в Испании)
• Прямое дебетование со счета
• Оплата в банке по квитанции
• Онлайн через муниципальный портал

Важно: Квитанция приходит по почте на адрес недвижимости. Не пропустите срок оплаты, чтобы избежать штрафов! Если налог не оплачен вовремя, придется заплатить дополнительные пошлины и пени.

Льготы и скидки: кто имеет право

Определенные категории владельцев могут рассчитывать на льготы. Рекомендуем проверить свое право на них через юридические консультации или специалистов компаний. На практике этим занимается хестор: он ведёт учёт, следит за сроками и подаёт документы за собственника. Что именно входит в его работу и где заканчивается ответственность владельца, разобрано в статье про то, кто такой хестор и что он проверяет.

Многодетные семьи (Familia Numerosa):

• Скидки от 25% до 80% в зависимости от региона
• В Мадриде: до 80% скидки
• Необходимо оформить официальный статус многодетной семьи
• Регистрацию можно пройти в местном муниципалитете

Социальное жилье:

• Первые три года — скидка 50%
• Программа помощь малоимущим семьям

Семьи с низким доходом:

• Скидки от 60% до 90% в зависимости от кадастровой стоимости
• При стоимости менее 120 000 евро: скидка 60-90%
• При стоимости от 120 000 до 240 000 евро: скидка 20%

Другие категории:

• Инвалиды и люди с ограниченными возможностями
• Студенты в отдельных регионах
• Пенсионеры с низким доходом
• Владельцы исторических зданий (при соответствующей регистрации)

Досрочная оплата:

• Скидка около 3-5% при оплате полной суммы сразу
• Плата со скидкой доступна при оплате в первый месяц

2. Налог IRNR — Impuesto sobre la Renta de No Residentes

Налог для нерезидентов IRNR — это налог IRNR Impuesto sobre la Renta de No Residentes, который уплачивают все нерезиденты, владеющие недвижимостью. Этот налог обязателен независимо от того, сдается ли недвижимость в аренду или нет.

Для недвижимости, не сдаваемой в аренду

Если вы не получаете дохода от недвижимости, государство считает, что вы получаете вмененный доход (renta imputada) просто от владения ею. Такой подход применяется ко всем нерезидентам. Как считается база, какие ставки и сроки действуют в 2026 году — в статье налоги нерезидента в Испании.

Расчет базы для налогов:

• 1,1% от кадастровой стоимости (для недвижимости налог на которую пересматривался за последние 10 лет)
• 2% от кадастровой стоимости (для старых оценок)

Ставки налогов(2026):

• Граждане ЕС/ЕЭЗ: 19% от базы налогообложения
• Граждане стран, не входящих в ЕС/ЕЭЗ: 24%

Пример расчета для нерезидента:

Данные недвижимости:

• Кадастровая стоимость квартиры: 150 000 евро
• База: 150 000 × 1,1% = 1 650 евро
• Налог для резидента ЕС: 1 650 × 19% = 313,50 евро/год
• Налог для нерезидента вне ЕС: 1 650 × 24% = 396 евро/год

Аренда недвижимости и доход в Испании

При сдаче в аренду нерезидент платит налог с фактического дохода. Ставка составляет 19 % для резидентов ЕС, Исландии, Норвегии и Лихтенштейна и 24 % для владельцев из остальных стран. Вычитать расходы вправе только первая группа — из третьих стран налог считается с валового дохода. Декларация подаётся по форме 210.

Какие именно расходы вычитаются, как работает льгота 50 % по долгосрочной аренде и почему посуточная сдача её не даёт — в отдельном разделе ниже: сдаёте жильё: льгота, которую легко потерять.

Подача декларации — Налог Форма 210 (Modelo 210)

Необходимо подавать декларацию Modelo 210, чтобы декларировать доходы от недвижимости в Испании.

Сроки подачи:

• Для несдаваемой недвижимости: один раз в год; за 2025 год — до 31 декабря 2026 года, за 2026 год и дальше — с 1 апреля по 31 декабря следующего года
• Для сдаваемой в аренду: одной декларацией за год — за 2026 год 1–20 апреля 2027 года; отдельные декларации на каждое начисление по сентябрь 2026 года подаются в первые 20 дней следующего квартала, с октября 2026 года — 1–20 апреля следующего года

Способы подачи:

• Онлайн через официальный сайт Agencia Tributaria Испании (требуется цифровой сертификат)
• Через консультанта (gestoría)
• Лично
• Помощь специалистов компаний по налогам в Испании

Рекомендуем не откладывать подачу декларации на последний момент. Если вы пропустите срок, придется платить штрафы. Оставьте заявку на консультацию у специалистов, чтобы правильно заполнить бланка 210.

3. Налог на имущество — Impuesto sobre el Patrimonio — и налог на крупные состояния

Это ежегодный налог на чистую стоимость всего имущества на 31 декабря: недвижимости, денег, ценных бумаг, долей в компаниях — за вычетом долгов. Для состоятельного покупателя он может оказаться дороже всех остальных налогов на жильё вместе взятых, но в некоторых регионах обнуляется. Нормы — закон 19/1991 и руководство налоговой по налогу на имущество за 2025 год.

Кто платит и с чего

• Налоговый резидент платит со всего имущества в мире, нерезидент — только с имущества в Испании, включая доли в компаниях, активы которых больше чем наполовину состоят из испанской недвижимости (ст. 5). Кто выбрал режим Бекхэма, платит как нерезидент.
• Недвижимость оценивают по наибольшей из трёх величин: кадастровая стоимость, стоимость, проверенная налоговой, или цена покупки (ст. 10). Для недавно купленного жилья база обычно равна цене сделки.
• Необлагаемый минимум — 700 000 €, если регион не установил свой (ст. 28). Основное жильё резидента освобождено в пределах 300 000 € (ст. 4.9); нерезиденту это освобождение не положено.
• Декларацию подают, если есть налог к уплате или если всё имущество, включая освобождённое, стоит больше 2 000 000 € (ст. 37), — даже когда налог равен нулю.

Государственная шкала

Ставка применяется к базе после вычета минимума, по частям — как у подоходного налога:

Налог на имущество вместе с подоходным не может превышать 60 % базы подоходного налога, но налог на имущество при этом снижается не больше чем на 80 % (ст. 31). Верховный суд в 2025 году распространил этот предел и на нерезидентов.

Главное — регион

Нерезидент вправе применить правила региона, где находится большая часть его испанского имущества, — из любой страны, не только из ЕС (дополнительное положение 4 закона, руководство налоговой за 2025 год). Владелец виллы в Андалусии или квартиры в Мадриде, выбрав правила региона, получает ту же скидку 100 %.

Налог солидарности на крупные состояния

Временный государственный налог (закон 38/2022, ст. 3), продлённый до пересмотра системы финансирования регионов: в 2026 году действует, отменён не был. Из чистого состояния вычитают те же 700 000 € и освобождения, первые 3 000 000 € базы облагаются по нулевой ставке, дальше — 1,7 %, 2,1 % и 3,5 %. Поэтому платить его начинают при состоянии больше примерно 3,7 млн €. Из него вычитают уплаченный региональный налог на имущество, так что в Мадриде и Андалусии он не прибавляется, а просто «съедает» скидку: человек платит налог на имущество в размере налога солидарности. Нерезиденты платят его на тех же условиях — с испанского имущества.

4. Налог Plusval — Муниципальный налог на прирост стоимости

Этот налог платится при продаже недвижимости и взимаемый муниципалитетом на прирост стоимости земли. Полное название — Налог на увеличение стоимости городских земель (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana).

Как рассчитать и заплатить налог?

Данный налог зависит от:

• Кадастровой стоимости земли (без учета строений)
• Количества лет владения (период владения)
• Коэффициентов, устанавливаемых муниципалитетом
• Типа недвижимости

Новости 2026: Правительство Испании обновило максимальные коэффициенты для расчёта этого налога. Новый порядок расчета стал более справедливым.

Ставки налога:

• Обычно составляют от 0,5% до 2% от увеличения стоимости
• Значительно варьируются по муниципалитетам
• В разных городах могут отличаться в два раза

Кто платит?

• Обычно продавец недвижимости
• Может быть согласовано иначе в договоре купли-продажи
• Необходимо указать в договоре

Важно: Если продажа произошла с убытком (недвижимость продаете дешевле, чем была куплена), можно подать заявление на освобождение от налога. Эта процедура требует документального подтверждения.

5. Налог на прирост капитала при продаже

Прибыль считается как разница между ценой продажи и ценой покупки, увеличенной на документально подтверждённые расходы: нотариус, регистрация, ITP или IVA, услуги агентства и юриста, а также вложения в улучшение объекта. Текущий ремонт и содержание в расчёт не идут.

Применительно к приросту капитала от продажи практика указывает на ставку 19 % независимо от страны резидентства продавца. При покупке у нерезидента покупатель обязан удержать 3 % от цены сделки и перечислить их в казну по форме 211 как аванс по этому налогу: если удержанное превышает реальный налог, разница возвращается по заявлению. Декларация подаётся в течение четырёх месяцев после сделки.

Для резидентов Испании прибыль входит в базу сбережений и облагается по отдельной прогрессивной шкале, которая начинается с 19 % и на верхних ступенях превышает 26 %. Освобождения доступны только налоговым резидентам: полное — при продаже основного жилья собственником старше 65 лет, и при реинвестировании всей прибыли в новое основное жильё в течение двух лет.

Подробный разбор с расчётом базы, удержанием 3 % и сроками — в отдельной статье: Налог с продажи квартиры нерезидентом в Испании.

6. Налоги при покупке недвижимости в Испании

При покупке недвижимости покупатель также должен уплатить налоги. Эти налоги зависят от типа недвижимости и её статуса.

Покупка вторичной недвижимости: налог ITP

ITP — налог на покупку вторичного жилья (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales). Ставку устанавливает регион, поэтому одна и та же квартира обходится по-разному в Мадриде и в Барселоне. База — цена в договоре или кадастровая стоимость (valor de referencia), если она выше (RDL 1/1993, статья 10.2). Налог платят в течение 30 рабочих дней с даты сделки, а в Каталонии, Валенсии, Арагоне, Кастилии-Ла-Манче, Экстремадуре, на Балеарских и Канарских островах — в течение месяца.

Ставки 2026 года и налог на примерах (покупатель — частное лицо, без льгот):

На вилле за 1,5 млн € разница между Мадридом и Каталонией или Валенсией — 75 000 €. В Валенсии ступень на 1 млн € действует на всю сумму: квартира за 1 000 000 € — 90 000 € налога, за 1 000 001 € — 110 000 €.

Льготы. Почти во всех регионах есть сниженные ставки для молодых (до 35–40 лет), многодетных, людей с инвалидностью и для покупки в малых муниципалитетах. Но почти всегда — только для основного жилья (vivienda habitual), с лимитом цены, обычно 150 000–300 000 €, и часто с лимитом дохода по последней декларации IRPF. Примеры: в Мадриде — 4 % многодетным и скидка 10 % на основное жильё до 250 000 €; в Каталонии — 5 % до 35 лет при доходе до 36 000 €; в Валенсии — 6–8 % до 35 лет при доходе до 30 000 €; в Андалусии — 3,5 % до 35 лет на жильё до 150 000 €. На Балеарских островах для полного освобождения нужно прожить на островах три года до покупки. Покупатель второго дома или нерезидент Испании обычно платит общую ставку: льготы привязаны к основному жилью.

Крупные владельцы. В Каталонии и Астурии тот, у кого больше 10 жилых объектов (в напряжённых зонах — меньше), платит 20 %.

Важно: деньги на ITP закладывают сразу вместе с ценой — ипотека обычно его не покрывает, а без оплаты налога сделку не зарегистрируют. Ставки — по сводке Минфина «Tributación Autonómica. Medidas 2026» и законам регионов, проверено 10.10.2026.

Покупка новостройки: налог на добавленную стоимость

IVA — НДС (Impuesto sobre el Valor Añadido):

• Жилая недвижимость: 10%
• Коммерческая недвижимость и отдельные гаражи: 21%; гараж (не больше двух мест) и кладовая, которые продают вместе с квартирой, — 10%, как жильё (статья 91.Uno.1.7º закона об IVA)
• На Канарских островах: IGIC 6,5% (вместо IVA)

AJD — Гербовый сбор (Actos Jurídicos Documentados):

• Общая ставка в 2026 году — от 0,75% (Мадрид, Канары) до 1,5% (Каталония, Галисия, Балеары и ещё шесть регионов), по сводке Минфина
• Применяется дополнительно к IVA; если продавец-компания отказывается от освобождения от IVA при продаже коммерческой недвижимости, большинство регионов берут повышенную ставку — до 3,5% в Каталонии
• AJD с договора ипотечного кредита с 10 ноября 2018 года платит банк, а не покупатель (статья 29 закона об ITP и AJD, RDL 17/2018)

Например, при покупке новой квартиры стоимостью 200 000 евро:

• IVA (10%): 20 000 €
• AJD (1%): 2 000 €
• Итого налоги: 22 000 €
• Плюс нотариальные расходы и регистрацию: 2 000-3 000 €

Если сделка идёт с ипотекой, к налогам добавляются расходы на оценку объекта, банковскую комиссию, нотариуса по кредитному договору и страхование — ориентировочно ещё 1–2 % от суммы кредита, которые оплачиваются в момент покупки.

Сколько стоит владеть жильём в год: два примера

Разовые налоги при покупке видны сразу, а ежегодные — нет. Ниже два типичных случая для состоятельного покупателя; суммы налога на имущество посчитаны по шкалам, приведённым выше.

Резидент: основное жильё 500 000 € и портфель 1,5 млн €

База — 200 000 € жилья сверх освобождения и 1 500 000 € портфеля, всего 1 700 000 €. Сколько налога на имущество это даёт в разных регионах:

Добавьте IBI: в Валенсии ставка 2026 года — 0,5784 % кадастровой стоимости, при кадастровой стоимости 250 000 € это около 1 446 € в год; в Мадриде — 0,414 %, в Барселоне — 0,66 %, в Малаге — 0,451 % (сводка ставок 2026 года). Разница между Валенсией 2025 года и Мадридом — несколько тысяч евро в год только по одному налогу, поэтому регион прописки семья с капиталом выбирает до переезда.

Нерезидент: вилла в Марбелье за 1,5 млн €

Вилла не сдаётся, кадастровая стоимость — 600 000 €, другого имущества в Испании нет.

Ставка условного дохода — 1,1 % кадастровой стоимости, если её пересмотрели в общем порядке с 2012 года, иначе 2 % (налоговая). Королевский декрет-закон 29/2026 от 6 октября 2026 года сохраняет эти ставки на 2026 год, а с 2027 года вводит прогрессивную шкалу условного дохода — 1,1 %, 1,5 %, 2 % и 3 % — и разрешает мэриям надбавки к IBI для пустующего и туристического жилья (RDL 29/2026); декрет ещё должен утвердить Конгресс.

Вменённый доход резидента: вторая квартира в Испании и квартира в России

Вменённый доход платят не только нерезиденты. Налоговый резидент Испании включает его в декларацию по подоходному налогу (модель 100) за каждую квартиру или дом, которые не служат основным жильём и не сдаются: квартиру на побережье, квартиру для детей-студентов, пустующую квартиру в Москве (статья 85 закона об IRPF). Где находится объект, не важно: Главное налоговое управление (DGT) в разъяснении V1173-22 прямо отвечает, что квартира за границей тоже даёт вменённый доход.

Ставка — не 19 %. Вменённый доход входит в общую базу вместе с зарплатой и доходом autónomo (статьи 45 и 48 закона об IRPF) и облагается по прогрессивной шкале, то есть по вашей верхней ставке. 19 % и 24 % — ставки нерезидентов по модели 210, а шкала от 19 % для дивидендов и прироста капитала к вменённому доходу не относится. Ставки общей шкалы — в статье подоходный налог в Испании.

Пример: пустующая квартира в Москве за 300 000 €

Супруги — налоговые резиденты Испании, квартира в Москве куплена в браке за 300 000 € и стоит пустой.

• база: половина цены покупки — 150 000 €;
• вменённый доход: 150 000 × 1,1 % = 1 650 € в год, по 825 € на каждого супруга;
• налог: при верхней ставке 45 % — 742,50 € в год на двоих, при 37 % — 610,50 €.

Квартиру за границей дороже 50 000 € резидент и так показывает в модели 720, поэтому налоговая видит объект и может сверить его с моделью 100. Если квартиру сдают, вместо вменённого дохода в Испании декларируют арендный доход, а налог, уплаченный в России, зачитывают по соглашению об избежании двойного налогообложения. На режиме Бекхэма зарубежная квартира вменённого дохода не даёт: облагаются только доходы, полученные в Испании (статья 93.2.c закона об IRPF).

С 2027 года, если Конгресс утвердит королевский декрет-закон 29/2026, вместо 1,1 % и 2 % будет шкала от суммы стоимостей всех таких объектов: до 100 000 € — 1,1 %, от 100 000 до 500 000 € — 1,5 %, от 500 000 € до 1 000 000 € — 2 %, дальше 3 %. Для той же квартиры это 100 000 × 1,1 % + 50 000 × 1,5 % = 1 850 € вменённого дохода вместо 1 650 €, а вторая квартира на побережье поднимет обе в более высокие ступени. Предыдущий декрет с этой шкалой, 26/2026, Конгресс отменил 2 октября 2026 года, так что окончательный вариант стоит проверить перед декларацией за 2027 год.

Две оценки недвижимости, которые все путают

У испанского объекта есть две официальные стоимости. Называются похоже, отвечают за разные налоги, и разница между ними регулярно стоит людям тысячи евро.

Разница простыми словами: valor catastral — ваш ежегодный расход, valor de referencia — разовый удар в момент покупки или наследования.

Ловушка: налог с суммы, которую вы не платили

С 2022 года базой для расчёта ITP при покупке служит бо́льшая из двух величин: цена сделки или valor de referencia.

Пример. Квартира куплена за 150 000 €, а референсная стоимость по данным Catastro — 180 000 €. Налог посчитают со 180 000 €. При ставке ITP около 10 % это лишние 3 000 €, уплаченные с денег, которых вы не тратили.

Ситуация встречается регулярно: референсная стоимость рассчитывается статистически по району и не учитывает состояние конкретного объекта. Квартира без ремонта, на первом этаже, с окнами во двор оценивается так же, как соседняя с новой кухней и видом на море.

Тот же механизм работает при наследовании и дарении, где ставки выше и разрыв бьёт сильнее.

Как оспорить завышенную оценку

Оспаривание возможно, и оно работает. Порядок в общих чертах:

1. Оплатить налог по требуемой базе. Спор не приостанавливает уплату: сначала платим, потом оспариваем.
2. Подать заявление о возврате излишне уплаченного (rectificación de autoliquidación).
3. Приложить доказательства. Ключевой документ — независимая оценка от аккредитованного оценщика. К ней прикладываются фотографии реального состояния объекта и данные о сопоставимых сделках в районе.
4. При отказе — обжаловать в экономико-административном трибунале.

Саму референсную стоимость отдельно не обжалуют — только через налог, который с неё посчитан: заявлением об исправлении декларации или жалобой на начисление налоговой. Тогда налоговая запрашивает заключение Главного управления кадастра (Dirección General del Catastro): оно подтверждает или исправляет стоимость с учётом ваших доказательств и для налоговой обязательно. Порядок одинаков для налога при покупке (статья 10 закона об ITP) и для налога на наследство и дарение (статья 9 закона 29/1987); о втором — в статье налог на наследство и дарение в Испании.

Независимая оценка стоит порядка 300–500 €. Экономический смысл появляется, когда разрыв между ценой сделки и референсной стоимостью превышает 20 000–25 000 €: тогда экономия на налоге кратно перекрывает расходы на оценку и сопровождение. При меньшем разрыве часто дешевле заплатить.

Отдельно: ошибки в данных кадастра

Самый недооценённый способ снизить IBI — не спор, а внимательность. Расхождение реальности и записей встречается часто:

• снесённая пристройка, которая до сих пор числится;
• ошибочно указанная площадь;
• учтённый бассейн, которого нет;
• гараж, записанный как жилое помещение.

Исправляется заявлением в Catastro с документами и снижает налог на все последующие годы. Спорить не нужно — достаточно показать, что данные неверны.

Сдаёте жильё: льгота, которую легко потерять

Доход от аренды сначала уменьшается на расходы, а затем к чистому результату применяется льгота. Обе стадии дают экономию, но вторая существеннее — и именно её чаще всего теряют.

Шаг 1. Вычитаемые расходы

• IBI и муниципальный сбор за вывоз мусора;
• взносы в товарищество собственников (comunidad);
• страхование жилья;
• проценты по ипотеке;
• расходы на ремонт и поддержание объекта — но не на улучшения, увеличивающие его стоимость;
• амортизация здания;
• услуги агентства, юриста, хестора;
• коммунальные платежи, если их несёт собственник.

Каждая позиция подтверждается счётом-фактурой. Расходы вычитаются пропорционально сроку, в течение которого объект действительно сдавался.

Шаг 2. Льгота по долгосрочной аренде жилья

К чистому доходу применяется льгота, и её размер зависит от даты договора аренды (статья 23.2 и переходное положение 38 закона об IRPF):

• договор до 26 мая 2023 года — 60 %;
• договор с 26 мая 2023 года по 1 декабря 2026 года — базовая ставка 50 %; 90 % — если в зоне напряжённого рынка новый договор снизил арендную плату больше чем на 5 %; 70 % — при первой сдаче в такой зоне съёмщику 18–35 лет или по программе социального жилья; 60 % — если в последние два года жильё отремонтировали;
• договор после 1 декабря 2026 года — новая шкала декрета RDL 29/2026: от 15 до 100 % в зависимости от того, как изменилась плата по сравнению с прошлым договором и укладывается ли она в государственный индекс цен; крупные собственники (grandes tenedores) по основной части шкалы льготы не получают. Декрет действует с 8 октября 2026 года, но его ещё должен утвердить Конгресс: предыдущий такой декрет, 26/2026, Конгресс 2 октября отменил.

Зон напряжённого рынка признано немного, поэтому на практике чаще всего работает базовая ставка.

Ключевая деталь, на которой теряют деньги

Льгота применяется только к аренде жилья — то есть когда объект служит съёмщику постоянным местом проживания.

Сезонная и посуточная аренда жильём в этом смысле не считается. Туристическая сдача льготы не даёт вовсе: налог платится со всего чистого дохода.

Для владельца квартиры на побережье это прямой выбор, который стоит посчитать до подписания договора:

• Туристическая сдача — выше ставка за ночь, но налог со всего чистого дохода, выше операционные расходы и требуется лицензия туристического жилья;
• Долгосрочная аренда — ниже месячная ставка, но налоговая база уменьшается вдвое, меньше хлопот и простоя.

Считать нужно итог после налога, а не арендную ставку. Разрыв в доходности между двумя вариантами почти всегда оказывается меньше, чем кажется на первый взгляд.

Для нерезидентов есть отдельное ограничение: вычитать расходы из дохода от аренды вправе резиденты ЕС, Исландии, Норвегии и Лихтенштейна. Владельцы из третьих стран платят с валового дохода без вычетов — фактор, который стоит просчитывать до покупки, а не после.

Новые правила и политика 2025-2026: важные новости

Налог 100 % для покупателей вне ЕС: пока это только законопроект

Меры не существует. В январе 2025 года правительство Испании анонсировало идею дополнительного налога со ставкой до 100 % от стоимости объекта для покупателей-нерезидентов из стран вне ЕС. По состоянию на август 2026 года инициатива остаётся на стадии обсуждения и в силу не вступила — покупка облагается обычными ITP или IVA.

Что обсуждалось: ставка до 100 % от стоимости, применение только к гражданам стран вне ЕС, не проживающим в Испании, освобождение для новостроек и зачёт уже уплаченного ITP. Заявленная цель — охладить спрос и высвободить жильё для местных покупателей. Параметры менялись от версии к версии, поэтому опираться на конкретные цифры до принятия текста нельзя.

Практический вывод: планировать сделку по действующим правилам, а статус инициативы проверять непосредственно перед подписанием. Даже в случае принятия эксперты ожидают переходный период и оговорку о неприменении к уже оформленным сделкам.

Режим для цифровых кочевников

Владелец жилья, который переезжает в Испанию по визе цифрового кочевника, может применять специальный налоговый режим: фиксированная ставка 24 % на первые 600 000 € трудового дохода вместо прогрессивной шкалы, максимум шесть налоговых периодов. Заявление подаётся по форме modelo 149 в течение шести месяцев с постановки на учёт в Seguridad Social.

На налоги по самой недвижимости режим не влияет: IBI, IRNR и Patrimonio считаются по общим правилам. Требования к визе, доходу и срокам — в разборе визы цифрового кочевника, а когда режим действительно выгоден — в разборе налогов цифрового кочевника.

ВНЖ за покупку недвижимости: программа отменена

Так называемая золотая виза — вид на жительство в обмен на покупку недвижимости от 500 000 € — упразднена 3 апреля 2025 года Органическим законом 1/2025, которым отменены статьи 63–67 Закона 14/2013. Новые заявки не принимаются.

Покупка жилья в Испании по-прежнему доступна иностранцам без ограничений, но права на резиденцию она не даёт. Ранее выданные разрешения сохраняются, а заявки, поданные до 3 апреля 2025 года, рассматриваются по прежним правилам.

Что работает вместо неё — разбираем в статье ВНЖ Испании за недвижимость: что осталось после отмены золотой визы.

Практические рекомендации и помощь: как оптимизировать налоги

1. Резидентство: считать до переезда, а не после

Проживание свыше 183 дней в году делает вас налоговым резидентом автоматически — это не выбор, а факт. Статус даёт прогрессивную шкалу IRPF, освобождение основного жилья от Patrimonio в пределах 300 000 €, доступ к вычетам и льготу по приросту капитала после 65 лет. Плата за это — налогообложение мировых доходов, ежегодная декларация и обязанность отчитываться о зарубежных активах. Для владельца одной квартиры, живущего в Испании наездами, нерезидентство обычно проще и дешевле; при постоянной жизни в стране выбора уже нет.

2. Проверить льготы своего муниципалитета

Скидки по IBI устанавливают муниципалитеты, и автоматически они не применяются — их нужно запрашивать. Чаще всего встречаются льготы для многодетных семей (familia numerosa), за солнечные панели и энергоэффективность, для социального жилья и объектов в исторических зонах. Размер и условия различаются от города к городу, поэтому рабочий способ один: открыть сайт своего ayuntamiento и посмотреть действующую ordenanza fiscal по IBI.

3. Хранить документы с первого дня

Всё, что документально подтверждено, уменьшает базу при будущей продаже: нотариальные счета, уплаченный ITP или IVA, услуги агентства и юриста, счета за улучшения объекта, договоры с подрядчиками. Через десять лет владения разница между «счета есть» и «счетов нет» измеряется десятками тысяч евро налога. При этом улучшения отличаются от текущего ремонта — вычитаются только первые, поэтому формулировка в счёте имеет значение.

4. С кем работать

Декларация нерезидента по форме 210 технически несложна, но требует цифрового сертификата и понимания сроков. Хестор ведёт рутину и сроки, asesor fiscal отвечает за планирование и спорные ситуации, abogado нужен при сделке и в спорах с администрацией. При владении одной квартирой достаточно первого; при нескольких объектах, аренде или продаже разумнее второй.

Владение через компанию: коротко

Если объект оформлен на юридическое лицо, вместо IRNR применяется корпоративный налог Impuesto sobre Sociedades — стандартная ставка 25 %, пониженные ставки для малого и нового бизнеса. Схема имеет смысл при нескольких объектах, коммерческом использовании или планировании передачи активов, но добавляет двойное налогообложение при выплате дивидендов, бухгалтерское сопровождение и отчётность. Для одной квартиры, купленной для себя или под аренду, издержки почти всегда перевешивают выгоду. Это отдельная тема, которую считают под конкретную структуру владения.

Вывоз средств и валютный контроль

Запрета на движение денег нет, есть обязанность декларировать. Наличные от 10 000 € при пересечении границы ЕС декларируются таможне, при перемещении по территории Испании порог выше. Банк по крупному переводу запросит подтверждение происхождения средств — это стандартная антиотмывочная процедура, а не подозрение. Отдельно существуют обязанности по декларированию зарубежных инвестиций перед Министерством экономики, а налоговые резиденты подают отчётность по зарубежным активам. Сроки, пороги и санкции разобраны в статье про modelo 720 и 721.

Налоги и ипотека: что важно знать

При оформлении ипотеки в Испании необходимо учесть:

Налоги и расходы

• Налог AJD с ипотечного договора платит банк (с 10 ноября 2018 года); покупатель платит AJD только с купли-продажи новостройки
• Оценка недвижимости: 300-600 €
• Страхование: жизни, недвижимости
• Нотариальные расходы: 600-1200 €

Вычеты для резидентов: государственный вычет по ипотеке на основное жильё отменён для сделок, совершённых после 2013 года; он сохраняется как переходный только для более ранних покупок. Отдельные автономные сообщества дают собственные вычеты — их нужно проверять по своему региону.

Для нерезидентов:

• Вычеты не применяются в общем случае
• Проценты можно вычесть только при сдаче в аренду

Региональные особенности: налоги в разных частях Испании

Разные автономные сообщества (comunidades autónomas) имеют право устанавливать свои ставки. Это создает значительные различия между регионами.

Самые выгодные регионы для покупки (низкие налоги)

Самые дорогие регионы (высокие налоги)

Выберите регион с учетом не только климата и площадь, но и налоговой нагрузки. Разница может составить десятки тысяч евро за несколько лет владения.

Иммиграция и налоги: связь с визой и ВНЖ

Ваш статус тесно связан с иммиграционным статусом. Важно понимать эту связь:

Типы виз и их влияние на налоги

1. Туристическая виза (до 90 дней)

   • Не делает вас резидентом
   • Платите только IBI и налог для нерезидентов

2. Виза для цифровых кочевников

   • Право на специальный налоговый режим со ставкой 24 %, максимум шесть налоговых периодов

3. Золотая виза (программа отменена)

   • Программа упразднена 3 апреля 2025 года — новые заявки не принимаются
   • Ранее выданные разрешения сохраняют силу на прежних условиях

4. ВНЖ (вид на жительство)

   • После 183 дней — автоматически становитесь налоговым резидентом
   • Необходимо декларировать мировые доходы

Переезд в Испанию на ПМЖ (постоянное место жительства) подразумевает полную налоговую интеграцию. Это важное решение, которое необходимо принимать с учетом всех последствий.

Штрафы за неуплату налогов: что придется заплатить

Испанская налоговая служба (Agencia Tributaria) серьезно относится к сбору налогов. Неуплата или несвоевременная оплата подлежит серьезным санкциям.

Размер штрафов:

• 5-20% от суммы задолженности при задержке до трех месяцев
• 50-150% при умышленном уклонении
• Пени за каждый день просрочки (около 0,03% в день)

Дополнительные последствия:

• Арест имущества (embargo)
• Запрет на продажу недвижимости
• Уголовное преследование в серьезных случаях (при сокрытии больше 120 000 €)
• Проблемы с продлением ВНЖ или получением гражданство

Важно: Даже если вы не живете в Испании, налоговая служба может взыскать долг через международные соглашения или путем ареста вашей недвижимости.

Три вида задатка, что вы теряете при отказе и что вправе потребовать до передачи денег — в статье договор задатка (arras) в Испании.

Часто задаваемые вопросы

Можно ли не платить IBI, если я не живу в квартире?

Нет. IBI — налог на владение, а не на использование. Он обязателен для всех собственников независимо от того, проживают ли они в объекте и сдают ли его.

Чем valor catastral отличается от valor de referencia?

Кадастровая стоимость обычно в два-три раза ниже рыночной и служит базой для IBI и вменённого дохода. Референсная стоимость приближена к рыночной, обновляется ежегодно и служит базой для налога при покупке и при наследовании.

Почему налог при покупке посчитали больше цены сделки?

С 2022 года базой для ITP служит бо́льшая из двух величин: цена сделки или valor de referencia. Если референсная стоимость выше, налог считают от неё. Это оспаривается через заявление о возврате излишне уплаченного с приложением независимой оценки.

Какая льгота действует при сдаче жилья в аренду?

К чистому доходу от долгосрочной аренды жилья применяется льгота — по общему правилу 50 процентов, с повышенными значениями в отдельных случаях. Сезонная и посуточная аренда жильём в этом смысле не считается и льготы не даёт.

Могут ли нерезиденты вычитать расходы из дохода от аренды?

Расходы вправе вычитать резиденты ЕС, Исландии, Норвегии и Лихтенштейна. Владельцы из третьих стран платят налог с валового дохода без вычетов.

Даёт ли покупка недвижимости в Испании право на ВНЖ?

Нет. Программа золотой визы упразднена 3 апреля 2025 года Органическим законом 1/2025. Покупка жилья любой стоимости права на резиденцию не даёт.

Нужно ли подавать modelo 210, если квартира не сдаётся?

Да, если вы налоговый нерезидент Испании: декларируется вменённый доход, рассчитанный от кадастровой стоимости.

Платит ли резидент Испании налог с пустой квартиры в России?

Да. За квартиру за границей, которая не сдаётся и не служит основным жильём, резидент указывает в модели 100 вменённый доход: 1,1 % от половины цены покупки. При квартире за 300 000 € это 1 650 € дохода в год.

По какой ставке облагается вменённый доход резидента?

По общей прогрессивной шкале подоходного налога вместе с зарплатой и доходом autónomo, то есть по вашей верхней ставке. 19 % и 24 % — ставки нерезидентов по модели 210, к резидентам они не относятся.

Можно ли снизить IBI?

Да, тремя путями: исправить ошибки в данных кадастра, обжаловать индивидуальную оценку после муниципальной переоценки и получить муниципальную льготу, если вы попадаете в одну из категорий.

Что будет, если не подавать декларации несколько лет?

Долг с пенями накапливается и всплывает при продаже объекта, блокируя сделку. Добровольное исправление до требования налоговой обходится существенно дешевле: минимальный штраф за просрочку по форме 210 начинается со 100 евро.

Где найти кадастровую стоимость моей недвижимости?

В квитанции IBI или в личном кабинете Sede Electrónica del Catastro по кадастровому номеру объекта.

Нужно ли платить налоги, если недвижимость унаследована?

Да. При наследовании уплачивается налог на наследство (Impuesto sobre Sucesiones), а затем все стандартные налоги на владение: IBI и IRNR для нерезидентов. Ставка налога на наследство зависит от региона и степени родства. Льготы по регионам, сроки и правила для нерезидентов — в статье налог на наследство и дарение в Испании.

Что делать, если я продал недвижимость с убытком?

Государственный налог на прирост капитала в этом случае не взимается, а по муниципальному Plusvalía можно требовать освобождения. Потребуются документы, подтверждающие, что цена продажи ниже цены покупки с учётом всех расходов.

Можно ли избежать двойного налогообложения?

Испания заключила соглашения об избежании двойного налогообложения со многими странами. Применимость конкретного соглашения и порядок зачёта налога нужно проверять под вашу ситуацию и страну налогового резидентства.

Могу ли я платить налоги самостоятельно?

Да, но потребуются цифровой сертификат, понимание сроков и испанский язык. Большинство иностранных владельцев работает через gestoría: ошибка в декларации обходится дороже сопровождения.

Что проверить до покупки

Пять минут проверки экономят годы переплаты.

1. Запросить у продавца последнюю квитанцию IBI. В ней указаны кадастровая стоимость, ставка и итоговая сумма — то есть ваш будущий ежегодный расход. Продавец, который отказывается её показывать, — сам по себе сигнал: долг по IBI следует за объектом, а не за человеком.
2. Посмотреть valor de referencia на сайте Catastro. Если он выше цены сделки, к ITP нужно готовиться заранее.
3. Проверить, не оформлены ли гараж и кладовка отдельными кадастровыми объектами. Каждый из них порождает отдельные обязанности и при владении, и при продаже.
4. Узнать размер взносов в comunidad и наличие задолженности предыдущего владельца.
5. Уточнить ставку ITP в своём регионе — разброс между автономными сообществами достигает нескольких процентных пунктов от цены объекта.
6. Решить, для чего покупаете. Если для сдачи — сразу считать сценарий с льготой по долгосрочной аренде и без неё.

Заключение: главная информация о налогах в Испании

Налогообложение недвижимости в Испании — это комплексная многоуровневая система, требующая внимания и понимания. Основные налоги, с которыми столкнется владелец недвижимости:

✅ IBI — ежегодный муниципальный налог (300-5000 €/год)
✅ IRNR (Форма 210) — налог для нерезидентов (19-24% от вмененного дохода)
✅ Налог на имущество — с чистого имущества сверх минимума региона (от 500 000 € в Каталонии до 2 000 000 € в Валенсии с 2026 года), 0,2–3,5 %; в Мадриде и Андалусии — скидка 100 %
✅ Налоги при покупке — ITP 4–13 % в зависимости от региона или IVA 10% + AJD 0,75–1,5%
✅ Налоги при продаже — Plusvalía Municipal + налог на прирост капитала (19-26%)

Ключевые рекомендации:

🔹 Планируйте уплату налогов заранее
🔹 Используйте доступные льготы и вычеты
🔹 Храните все документы о расходах
🔹 Работайте с профессиональными налоговыми консультантами
🔹 Соблюдайте сроки подачи деклараций
🔹 Следите за новости и изменениями в законодательстве
🔹 Рассматривайте вариант получения налогового резидентства Испании
🔹 Учитывайте региональные особенности при выборе места для покупки

Владение недвижимостью в Испании может быть выгодным и приятным, если правильно понимать и выполнять обязательства. Следите за изменениями в законодательстве и консультируйтесь с экспертами для оптимизации налоговой нагрузки в рамках закона.

Помните: правильное налоговое планирование позволяет экономить десятки тысяч евро ежегодно. Не экономьте на профессиональных консультациях — это инвестиции, которые окупаются многократно.

Сколько выходит сверх цены объекта в каждом регионе, посчитано на странице подбора недвижимости.

Полезные контакты и ресурсы

Официальные сайты:

• Налоговая служба Испании: agenciatributaria.gob.es
• Кадастр: sede.catastro.gob.es
• Иммиграция: extranjeros.inclusion.gob.es

Для получения дополнительной информации рекомендуем обратиться к нам. Оставьте заявку на консультацию у специалистов по налогообложению недвижимости в Испании.

Подписаться на новости о изменениях в налоговом законодательстве можно на нашем сайте.

Источники и материал:

• Официальный сайт налоговой службы Испании

Политика конфиденциальности и использование данных: Вся информация в статье носит информационный характер и не является юридической консультацией. Для принятия решений по конкретному случаю необходимо обращаться к квалифицированным специалистам.

Статья подготовлена на основе актуальной информации по состоянию на февраль 2026 года. Налоговое законодательство может изменяться, поэтому рекомендуем консультироваться с профессиональными налоговыми консультантами. Материал носит информационный характер и не заменяет консультацию по конкретной ситуации. Актуально на 19 октября 2026 года.

Пишем про ВНЖ, налоги и бизнес в Испании — телеграм-канал