Ипотека в Испании в 2026 году

Ипотеку в Испании выдают и нерезидентам: вид на жительство для покупки недвижимости не нужен. Разница не в праве, а в условиях. Резиденту банк финансирует до 80 % цены недвижимости, нерезиденту обычно 60–70 %, срок даёт короче и ставку ставит выше.

Средняя ставка по новым ипотекам на жильё в Испании — 2,96 % годовых, средний срок 25 лет, средняя сумма кредита 178 365 € (INE, июнь 2026). Но средняя по стране мало что говорит о вашем случае: банк считает долю не от цены недвижимости, а от собственной оценки объекта, и ограничивает срок вашим возрастом.

Ниже разобрано то, что решает исход: процент и от чего он зависит, сколько денег нужно на руках сверх первоначального взноса, какую недвижимость в Испании банк финансирует, а какую нет, какие документы он обязан выдать до подписания и что проверяет в заёмщике.

Процент по ипотеке в Испании в 2026 году

Средняя процентная ставка по новым ипотекам на недвижимость — 2,96 % годовых. Это официальная цифра Национального института статистики Испании за июнь 2026, опубликованная 26 августа. Она считается по всем сделкам месяца, то есть в основном по резидентам: разреза «резидент — нерезидент» INE не публикует.

Источник: INE, Estadística de Hipotecas, июнь 2026.

Фиксированная ставка сейчас дешевле плавающей

Про ипотеку обычно пишут наоборот: фиксированная дороже, потому что банк берёт премию за предсказуемость. В июне 2026 в Испании было не так. Средняя при оформлении составила 2,89 % у фиксированных кредитов и 3,07 % у плавающих — фиксированная оказалась дешевле на 0,18 процентного пункта.

Отсюда и распределение: при покупке недвижимости фиксированную выбрали 61,7 % заёмщиков. Когда плавающая ставка не даёт выигрыша в момент подписания, платить неопределённостью незачем.

Euribor: от чего зависит плавающая ставка

Плавающая ипотека в Испании складывается из Euribor и фиксированной надбавки кредитора. Индекс пересматривается раз в шесть или двенадцать месяцев, и вместе с ним меняется ежемесячный платёж за недвижимость.

Двенадцатимесячный Euribor 4 сентября 2026 года — 3,108 %. В июле среднемесячное значение было 2,727 %, в августе — 2,939 %. Индекс растёт третий месяц подряд, и это ровно то число, по которому банк пересчитает ваш платёж на очередном пересмотре.

От чего зависит ставка по ипотеке лично у вас

Средняя по стране — не ваша. Влияет вот что:

• Статус. Нерезиденту ставку ставят выше: по фиксированным это обычно 3,5–5 % против 2,8–3,8 % резиденту.
• Валюта дохода. Доход не в евро банк может счесть риском и либо поднять ставку, либо снизить долю финансирования.
• Доля кредита в цене недвижимости. Чем больше первоначальный взнос, тем ниже процент.
• Срок. Короткий кредит дешевле по ставке и дороже по ежемесячному платежу.
• Связанные продукты. Страхование жизни и жилья, зарплата на счёт в этом же банке, охранная система: за каждый продукт ставка ниже. Скидка настоящая, но продукты платные, и считать надо итоговый расход, а не процент.

Ставка и Euribor — то, что меняется чаще всего в этой теме. Мы разбираем их в отдельном канале: «Ипотека в Испании» в Телеграме — про ставки, условия банков и рынок жилья.

Купить квартиру в Испании в ипотеку: сколько платить при цене 250 000 €

Проценты сами по себе мало что говорят, поэтому вот полный расчёт для нерезидента, который покупает недвижимость в Испании. Условия взяты средние по рынку, ваши будут отличаться.

• Цена квартиры — 250 000 €
• Банк финансирует 65 % — это 162 500 €
• Первоначальный взнос — 87 500 €
• Срок — 25 лет, то есть 300 месяцев
• Ставка фиксированная — 4 % годовых

При таких условиях ежемесячный платёж составит 858 €. За весь срок вы вернёте около 257 300 €, из них переплата — примерно 94 800 €.

Платёж не должен превышать 30–35 % чистого дохода. При 858 € в месяц это подтверждённый доход примерно от 2 500 до 2 900 € после налогов — в зависимости от того, какую долю допускает конкретный кредитор. Считать он будет вместе с уже имеющимися у вас кредитами.

Свои числа можно подставить прямо здесь — платёж пересчитается сразу.

Что нужно сверх первоначального взноса

Взнос — не единственные наличные, которые понадобятся к дню сделки с недвижимостью:

• Налог на переход имущества (ITP) на вторичном жилье — от 6 до 11 % цены в зависимости от региона. На новостройку вместо него IVA 10 % плюс гербовый сбор AJD 0,5–1,5 %.
• Оценка недвижимости (tasación) — 300–600 €.
• Нотариус и регистрация — на сделку такого размера обычно 2 000–3 000 €.
• Расходы по самой ипотеке — комиссия банка, нотариус по кредитному договору, страхование: ориентировочно ещё 1–2 % от суммы кредита.

На квартиру за 250 000 € это в сумме примерно 25 000–40 000 € сверх взноса. Полный разбор платежей — в статье про налоги на недвижимость в Испании.

Сколько дают и какой доход нужен по регионам Испании

Средняя ипотека по стране — 178 365 €, но за этой цифрой прячется разброс почти в три раза. На Балеарских островах средний кредит 314 623 €, в Ла-Риохе — 107 240 €. Соответственно различается и доход, который придётся подтвердить.

В таблице ниже платёж посчитан на средний по стране срок 25 лет и среднюю ставку 2,96 %, а доход — из условия, что платёж не превышает 35 % чистого дохода. Это ориентир для прикидки: ваши срок и ставка будут другими, а нерезиденту банк почти наверняка даст меньше среднего.

Источник: INE, Estadística de Hipotecas, июнь 2026. Средняя сумма посчитана делением выданного капитала на число ипотек по каждому региону — отдельной строкой INE её не публикует.

Где именно покупать недвижимость — вопрос отдельный от того, сколько дадут в кредит. Города сведены и сравнены в рейтинге городов Испании, а самый популярный у русскоязычных покупателей разобран подробно: Торревьеха.

Карта: доходы и аренда по провинциям

Ипотека на недвижимость считается от дохода, а доход в Испании различается по провинциям сильнее, чем условия кредиторов. Ниже интерактивная карта: доходы семей, аренда и соотношение между ними.

Карта не загрузилась? Откройте её в отдельном окне. Подробный разбор по провинциям — в статье где жить в Испании.

Условия для резидентов и нерезидентов Испании

Условия отличаются, и заметно: банк финансирует меньшую долю цены, срок даёт короче, а ставку ставит выше. Нерезиденту чаще одобряют 20–25 лет, резиденту — до 30. При высоком доходе можно просить срок короче — вплоть до пяти. Банк обычно финансирует ему 60–70 %, и считает не от цены в купчей, а от меньшей из двух величин — цены покупки или собственной оценки объекта.

Важное про долю финансирования. Банк считает её не от цены в договоре, а от меньшей из двух величин: цены покупки или собственной оценки объекта (tasación). Если оценка вышла ниже цены, разницу придётся добрать своими деньгами.

Официальная статистика такого разреза не публикует — INE не делит заёмщиков на резидентов и нерезидентов. Диапазоны в таблице собраны по практике оформления; у конкретного кредитора они будут свои, и узнавать их надо в предварительном одобрении, а не в рекламе.
К иностранцам из ЕС и из стран со стабильной экономикой требования мягче. Инвесторы из России сталкиваются с наиболее строгими требованиями.

Ставок по ипотеке три вида:

• Фиксированная. Не меняется в течение всей выплаты жилищного кредита, поэтому не подвергаются даже крупным экономическим кризисам. Раньше фиксированная почти всегда была дороже плавающей, но в 2026-м это перестало быть правилом: в июне средняя ставка при оформлении составила 2,89 % у фиксированных против 3,07 % у плавающих.
• Плавающая. Платежи могут как понижаться, так и повышаться. Размер платежа пересчитывается по индексу Euribor раз в шесть или двенадцать месяцев. Индекс может как падать, так и расти: сейчас двенадцатимесячный Euribor составляет 3,108 % и растёт третий месяц подряд.
• Смешанная. Сочетает фиксированный и плавающий периоды. Первые три-пять лет платежи фиксированные, дальше кредит переходит на плавающую.

Снижение, которое шло в 2025-м, закончилось. Индекс растёт третий месяц подряд, а средняя ставка по новым ипотекам на жильё вернулась к 2,96 % (INE, июнь 2026). Для тех, кто выбирает между фиксированной и плавающей, это довод в пользу фиксированной.

Для резидента условия выглядят так:

• Размеры. Резиденту заём может достигать 80 % от цены недвижимости, остальным заметно меньше — цифры в таблице выше.
• Сроки. Максимум у большинства банков — 30 лет, средний по стране — 25 (INE, июнь 2026), а чаще одобряют 20–25.
• Ставка. Резиденту она ниже, но разница обычно 0,7–1,2 процентного пункта, а не два и больше: 2,8–3,8 % против 3,5–5 % по фиксированным.
• Платеж. На платёж не должно уходить более 30–35 % чистого дохода, причём считается он вместе с уже действующими кредитами.

Созаёмщиков может быть несколько, и родство между ними не обязательно. Доходы всех сложат, но так же сложат и долговую нагрузку, а документы придётся собрать каждому.

Про цифры в этом разделе. Диапазоны собраны по практике банков и следуют за Euribor, а не за календарём: за квартал они меняются заметно. Перед сделкой их нужно подтверждать предварительным одобрением, а не текстом статьи.

Какую недвижимость банк финансирует

В Испании оценивают не только заёмщика, но и объект: недвижимость остаётся у него в залоге, и продать её при неплатеже он должен быстро и без споров. Поэтому на одну недвижимость ипотеку дадут на 70 % цены, а на другую — на 50 % или откажут вовсе.

Вторичная недвижимость и новостройка: разница не только в налоге

На вторичную недвижимость ипотека в Испании оформляется в обычном порядке: оценка, одобрение, сделка у нотариуса. Налог на переход имущества ITP платит покупатель, и его размер зависит от региона.

С новостройкой иначе. Вместо ITP платится IVA 10 % и гербовый сбор AJD, а у застройщика чаще всего уже есть кредит на весь дом. Покупатель может принять на себя долю этой ипотеки — это называется суброгацией. Плюс в том, что объект уже оценён и одобрен банком, а расходы на оформление ниже. Минус — условия не выбираются: они такие, какие застройщик согласовал заранее.

Недвижимость самого банка

После неплатежей жильё в Испании переходит кредитору, и он его продаёт. Ипотека на такие объекты обычно заметно лучше: финансирование доходит до 100 % цены, ставку даёт ниже, а комиссии снимает — ему важнее убрать недвижимость с баланса.

Плата за это — выбор. Недвижимость банков разбросана по стране неравномерно, состояние бывает разным, а часть квартир занята жильцами. Проверять такую недвижимость нужно не только по документам, но и физически, вместе с историей: захват жилья и банковские объекты пересекаются чаще, чем кажется.

Что банк проверяет в самой недвижимости

• Оценка (tasación). Её делает лицензированная в Испании компания, и от результата зависит сумма ипотеки: банк считает долю от меньшей из двух величин — цены или оценки стоимости объекта.
• Выписка из реестра собственности. На ком право собственности, нет ли обременений, долгов по ипотеке предыдущего хозяина, арестов.
• Долги по коммунальным платежам и взносам товарищества собственников. Они переходят вместе с недвижимостью за определённый период.
• Юридический статус. Незарегистрированные пристройки, расхождения площади с кадастром и самовольные постройки на сельской земле — частая причина, по которой оценка выходит ниже цены или следует отказ.

Проверка объекта — не формальность, а ваша защита: недвижимость с непрозрачной историей одинаково плохо кредитуется и потом одинаково плохо продаётся.

Цены на недвижимость в Испании и что они значат для ипотеки

Недвижимость в Испании дорожает быстро. По индексу цен на жильё INE за первый квартал 2026 года рост составил 12,9 % за год, а к предыдущему кварталу — 3,5 %.

Источник: INE, Índice de Precios de Vivienda, I квартал 2026. Вторичное жильё дорожает быстрее новостроек — обратное тому, что обычно ожидают.

Цены на недвижимость растут быстрее ипотек, и это меняет расчёт

Сопоставьте два числа из официальной статистики. Цены на недвижимость в Испании выросли на 12,9 % за год. Средняя сумма ипотеки за тот же примерно период — на 6,0 %. Периоды не совпадают точно: цены посчитаны за первый квартал, ипотеки за июнь. Но разрыв слишком велик, чтобы объясняться сдвигом дат.

Значит покупатели вкладывают всё больше собственных денег. Банк финансирует долю от оценки, а оценка на растущем рынке отстаёт от цены сделки: продавец уже поднял цену, а оценщик считает по состоявшимся сделкам прошлых месяцев. Разницу закрывает покупатель.

Что из этого следует практически. На растущем рынке закладывайте запас сверх расчётного взноса — 5–10 % цены недвижимости. Он понадобится, если оценка выйдет ниже цены, и это не редкий случай, а нормальное поведение рынка при таком росте.

Документы для получения ипотеки в Испании

Не стоит отправлять неполный пакет документов, ведь в таком случае отказ неизбежен. Документация должна отвечать требованиям кредитора в Испании, и проверяют её тщательно.

Для оформления заявки необходимы:

• Налоговая декларация за один-два последних года — из той страны, где вы платите налоги. Документы должны быть переведены на испанский присяжным переводчиком.
• Справка с работы и трудовой договор. Наёмным работникам придётся предоставить документ, подтверждающий размер оклада, стаж и должность.
• Документы о регистрации компании. Предпринимателям следует предоставить документацию о регистрации фирмы, налоговую декларацию за 24 месяца.
• Выписка со счета. Выписка должна подтверждать регулярное поступление денег на законных основаниях.
• NIE. Без идентификационного номера иностранца ипотеку на недвижимость в Испании не получить.
• Сведения о действующих кредитах. Их наличие не означает отказ: банк вычтет эти платежи из вашего лимита долговой нагрузки и уменьшит сумму, которую готов дать.
• Наличие депозита. Справки, доказывающие наличие депозита, других недвижимых объектов, автомобиля, металлов, ценных бумаг или иных вложений, помогут повысить вероятность одобрения.

Как взять ипотеку в Испании: порядок действий

Чтобы получить ипотеку в Испании, нужно пройти несколько шагов, и первый из них делается до того, как выбрано жильё. Первым идёт не поиск жилья, а предварительное одобрение: оно показывает, на какую сумму рассчитывать, и защищает задаток от отказа.

Поиск объекта через агентства недвижимости и сама сделка — отдельная процедура со своими сроками и рисками: пошагово она разобрана в материале о том, как купить дом в Испании. Если речь о земельном участке под застройку, правила отличаются — это разбор покупки земли.

Оформление с фиксированной, смешанной или плавающей ставкой включает следующие этапы:

1. Открытие банковского счёта. Рассмотрите ипотечные программы у разных кредиторов, чтобы сравнить условия кредитования и ставки. Там же нужно открыть счёт, с которого планируется оплата первоначального взноса, других расходов. Нерезиденту счёт открывают не в каждом отделении и не за один визит — порядок и список документов собраны отдельно: счёт в банке Испании.
2. Заявка. Клиенту нужно правильно составить заявку, подписать предварительный договор.
3. Оценка. С помощью лицензированной компании проводится оценка подлинной стоимости недвижимости, технического состояния. Специалисты учитывают разные факторы, включая месторасположение, типа строения.
4. Сбор документов. Заявитель должен собрать документацию, поставить апостиль, выполнить перевод на испанский язык. Готовый пакет документов отправляется в банк. После подачи остается дождаться решения об одобрении, сумме кредита.
5. Финальный договор. При положительном решении оформляется финальный договор, после подписания которого перечисляется первичный взнос. После каждая сделка регистрируется в реестре.
6. Выплата. Инвестору необходимо вовремя вносить все платежи.

Особенности для покупателей из России разобраны ниже отдельно: там дело не в гражданстве, а в переводе денег, происхождении денежных средств и валюте дохода.

Договор: что подписывается на сделке и что банк обязан дать заранее

Покупка недвижимости в Испании в ипотеку — это не один договор, а три разных документа, и подписываются они в разное время. Путаница между ними стоит дороже всего в сроках.

Договор купли-продажи недвижимости и задаток

Первым идёт предварительный договор с продавцом недвижимости — обычно с задатком (contrato de arras). Задаток чаще всего составляет около 10 % цены. Условия возврата зависят от вида задатка, и читать их надо в самом договоре: виды различаются тем, что происходит, если сделка не состоится по вине покупателя или продавца.

Главный риск здесь — сроки. Срок, записанный в предварительном договоре, часто короче, чем нужно на одобрение. Поэтому в договор вносят оговорку о финансировании: если в ипотеке отказали, задаток возвращается. Без такой оговорки отказ означает потерю задатка.

FEIN и FiAE: два документа, которые банк обязан выдать

Перед подписанием ипотечного договора на недвижимость заёмщику обязаны передать два документа. Это требование закона Испании Ley 5/2019 о договорах ипотечного кредитования.

• FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada) — стандартная европейская информационная карточка. Главное: она считается обязывающим предложением и связывает кредитора на срок не менее десяти дней до подписания. То есть условия из FEIN уже нельзя ухудшить, а десять дней — ваше время, чтобы поискать у конкурентов предложение на лучших условиях.
• FiAE (Ficha de Advertencias Estandarizadas) — карточка предупреждений. В ней обязаны назвать рискованные условия договора: какой официальный индекс используется для ставки, есть ли нижний порог ставки и другие существенные оговорки.

Визит к нотариусу до подписания

Не позднее дня, предшествующего подписанию ипотеки, заёмщик приходит к нотариусу в Испании отдельно. Нотариус обязан разъяснить каждый пункт FEIN и FiAE поимённо, а не общей фразой, зафиксировать это в акте и задать заёмщику вопросы по содержанию договора. Для заёмщика эта встреча бесплатна.

Это не формальность, а ваша защита при покупке недвижимости: именно здесь можно задать вопрос про условие, которое непонятно, и отказаться, если ответ не устраивает.

Нужен ли ипотечный брокер

Нерезиденту, который покупает недвижимость, брокер полезен по одной причине: он знает, какой из банков Испании сейчас работает с вашим профилем — с доходом из-за рубежа, в иной валюте, из вашей страны. Самостоятельный обход отделений за ипотекой уходит неделями, а отказ в одном не означает отказа в другом.

Спрашивать надо одно: кто платит брокеру. Он получает либо комиссию от вас, либо вознаграждение от кредитора. Во втором случае его интерес — не обязательно ваш лучший вариант, и об этом стоит знать до, а не после.

Расходы при покупке недвижимости в Испании

При оформлении ипотечного кредита придется понести некоторые расходы:

• Комиссия за открытие ипотеки. Оплачивается в размере до 2% от суммы долга.
• Оплата оценки объекта. Оформить сделку не получится без оценки недвижимости. Работу выполняет независимый эксперт, учитывающий необходимые факторы при оценивании. За услугу придётся заплатить 300–600 евро.
• Страховка. Приобретенное жилье нужно страховать на протяжении всего срока кредитования. Услуга стоит примерно 30 евро ежемесячно. Застраховать дом или квартиру можно у любой страховой компании. Полис можно оформить и там же, где берёте кредит.
• Страхование жизни. Обязательным по закону оно не является, но банк почти всегда предлагает оформить его вместе с кредитом и снижает за это ставку. Отказ обычно означает ставку выше. Прежде чем считать платёж посильным, стоит сложить его с остальными обязательными тратами — ориентиры дают расчёты, сколько стоит жизнь в Испании.

Комиссия за досрочное погашение ограничена законом Ley 5/2019 и зависит от типа ставки. У плавающей это не более 0,25 % погашаемой суммы в первые три года или 0,15 % в первые пять — банк выбирает один из двух вариантов, а дальше комиссии нет вовсе. У фиксированной — не более 2 % в первые десять лет и 1,5 % после. Во всех случаях комиссия не может превышать реальные потери банка, то есть проценты выше — это потолок, а не тариф. Дополнительные выплаты вносятся при покупке недвижимости. Например, необходимо оплатить НДС и гербовый сбор. При покупке вторичной недвижимости платится ITP — от 6 до 11 % цены в зависимости от региона. Разовыми платежами дело не заканчивается: собственник ежегодно платит IBI и, если он нерезидент, ещё и налог на вменённый доход — все ставки собраны в обзоре налога на недвижимость в Испании.

Одобрение: что банк проверяет у заёмщика

Одобрение кредита в Испании даётся не автоматически: проверяют тщательно и сразу по нескольким признакам. Ниже — что именно смотрят при выдаче кредита на недвижимость и почему отказывают.

Надежность источника дохода

Выдавая ипотеку, банк в Испании смотрит не на размер заработка, а на его устойчивость. Обычные требования: общий стаж от двух лет и не менее шести месяцев на текущем месте.

У предпринимателя считают возраст компании: заявку от бизнеса младше двенадцати месяцев чаще отклоняют. Для заработка из-за рубежа проверка строже — понадобятся налоговые декларации страны, где вы платите налоги, и выписки по счетам за шесть-двенадцать месяцев. Валюта тоже имеет значение: поступления не в евро считаются риском.

Долговая нагрузка

В Испании платёж по ипотеке не должен превышать 30–35 % чистого заработка, и считается он вместе с уже имеющимися кредитами. Абсолютная сумма при этом вторична: с зарплатой 4 000 € и двумя действующими кредитами одобрят меньше, чем с 2 500 € без обязательств.

Возраст

Ипотеку в Испании банки дают заёмщикам от 25 лет, но ограничение действует с другой стороны: к моменту последнего платежа возраст обычно не должен превышать 70–75 лет. Отсюда и предельный срок: в 55 лет тридцатилетний кредит на недвижимость не дадут при любом заработке.

Кредитная история

Длительная кредитная история без просрочек позволит получить крупную ссуду без сложностей, ведь такому заёмщику доверяют. С одобрением могут возникнуть проблемы, если вы задерживали оплату ежемесячных платежей в любой стране, резидентом которой являетесь. Кредиторы тщательно проверяют кредитный рейтинг, учитывая качество погашенных кредитов. Заемщики, погасившие малые и средние обязательства за последние 5 лет вовремя, могут рассчитывать на положительный ответ в Испании.

Кредитная организация может отказать и при отсутствии кредитной истории, так как в этом случае потенциальный клиент еще не успел доказать свою добросовестность. Получить одобрение получится при высоком и стабильном доходе, большом первоначальном взносе. Планируя покупку недвижимости в Испании в ипотеку, о кредитном рейтинге стоит позаботиться заранее, чтобы повысить ваши шансы на получение положительного ответа.

Недвижимость

Какую недвижимость банк финансирует и что проверяет в объекте — разобрано выше отдельным разделом. Здесь важно одно: оценка влияет не только на одобрение, но и на сумму кредита, а её результат вы узнаете уже после того, как внесли задаток.

Ипотека позволяет купить недвижимость, не вкладывая всю сумму сразу: нерезиденту понадобится от 30 до 40 % цены своими деньгами, плюс налоги и оформление сверх этого. В Испании действительно кредитуют иностранцев — но не на тех же условиях, что с резидентами, и рассчитывать надо на верхнюю границу взноса, а не на нижнюю. Покупка недвижимости в Испании сама по себе прав на проживание не даёт: «золотая виза» отменена 3 апреля 2025 года.

Условия банков Испании: ориентир по открытым данным

Насколько быстро это устаревает, видно по самим данным. За март и апрель 2026 ставки подняли сразу несколько банков: Unicaja с 2,80 % до 2,90 %, Banco Santander с 2,81 % до 2,96 %, ABANCA с 2,70 % до 2,85 %, BBVA с 2,70 % до 2,85 % по кредитам на 30 лет, Openbank с 2,46 % до 2,90 % на том же сроке. То есть за два месяца рынок сдвинулся на 0,1–0,45 процентного пункта в одну сторону.

Фиксированная ипотека

Плавающая ипотека

При Euribor 3,108 % надбавка 0,50 % даёт ставку около 3,6 % годовых — заметно выше, чем фиксированные 2,45–2,60 % из таблицы выше. Это и есть причина, по которой 61,7 % покупателей недвижимости сейчас выбирают фиксированную.

Смешанная ипотека

Смешанная ипотека в Испании — это фиксированный период в начале, потом переход на Euribor с надбавкой. Её берут, когда рассчитывают погасить бо́льшую часть долга за недвижимость в самом начале. Фиксированный период — первые пять лет, если в строке не сказано иначе.

• Ibercaja — 1,75 %, дальше Euribor + 0,65 %
• Cajamar — 1,79 %, дальше Euribor + 0,50 %
• Banco Sabadell — 2,00 % первые 3 года, дальше Euribor + 0,75 %
• ABANCA — 2,10 %, дальше Euribor + 0,50 %

Три оговорки, без которых таблицы выше вводят в заблуждение

• Это льготные ставки. Их дают при покупке продуктов банка: страхование жизни, страхование жилья, зарплата на счёт, иногда охранная система. Без них ипотека дороже на 0,5–1,3 процентного пункта. Считать надо полную стоимость с учётом этих продуктов, а не ставку.
• Это условия для резидентов, покупающих недвижимость. Ни один банк Испании не публикует отдельного прайса для нерезидентов. Им ставку ставят выше, долю финансирования — ниже, срок — короче, и узнать конкретные числа можно только через заявку.
• Максимальный срок не значит «дадут вам». Срок ограничен ещё и возрастом заёмщика — предел разобран выше, в разделе про одобрение.

Крупные банки Испании — Santander, BBVA, CaixaBank, Sabadell, Bankinter, Abanca — заявляют финансирование до 80 % стоимости недвижимости и срок до 30 лет. Это верхняя граница для резидента с хорошим досье, а не типичное предложение.

Ипотека в Испании для россиян

Гражданство само по себе в Испании роли не играет. Его интересует налоговое резидентство, происхождение денег и возможность их перевести. Отсюда три особенности.

Перевод денег. Главная сложность обычно не в одобрении, а в том, чтобы довести первоначальный взнос и расходы за недвижимость до счёта в Испании. Прямые переводы из российских банков ограничены, и путь придётся выстраивать заранее — до того, как подписан предварительный договор со сроками.

Происхождение средств. Деньги, приходящие из-за пределов ЕС, проверяют особенно тщательно. Нужны документы, объясняющие, откуда взялась сумма: продажа имущества, дивиденды, накопления с подтверждённого дохода. Одной выписки со счёта обычно мало. Если деньги от продажи квартиры в России, пригодится разбор налога с продажи квартиры для нерезидента: он влияет на то, сколько дойдёт до счёта в Испании.

Доход в рублях. Доход в валюте, отличной от евро, считается валютным риском. На практике это означает либо надбавку к ставке, либо меньшую долю финансирования, либо требование большего запаса по доходу.

Банки в Испании могут отказать нерезиденту, и это не редкость: узнать об этом лучше до внесения задатка. Поэтому первым шагом идёт предварительное одобрение, а не поиск квартиры.

Частые вопросы об ипотеке в Испании

Какой процент по ипотеке в Испании в 2026 году?

Средняя ставка по новым ипотекам на жильё — 2,96 % годовых по данным INE за июнь 2026 года. У фиксированных средняя вышла 2,89 %, у плавающих — 3,07 %. Нерезиденту ставку обычно ставят выше: 3,5–5 % по фиксированным.

Сколько даёт банк нерезиденту?

Как правило 60–70 % от меньшей из двух величин: цены покупки или собственной оценки банка. Значит своими деньгами нужно закрыть 30–40 % цены недвижимости плюс налоги и оформление. Ограничение в 50 % встречается, но это частный случай, а не норма.

Какая ипотека выгоднее — фиксированная или плавающая?

В июне 2026 года фиксированная была дешевле: 2,89 % против 3,07 %. Пока это так, плавающая не даёт выигрыша в момент подписания, а риск роста Euribor остаётся. Двенадцатимесячный Euribor на 4 сентября 2026 года — 3,108 %, и он растёт третий месяц подряд.

Дадут ли иностранцу ипотеку на недвижимость в Испании?

Да. Ипотеку на недвижимость в Испании выдают и нерезидентам, вид на жительство для этого не нужен. Нужен NIE — идентификационный номер иностранца, счёт в испанском банке и подтверждение дохода.

Какой доход нужен для ипотеки в Испании?

Банк смотрит не на абсолютную сумму, а на долю платежа в чистом доходе: она не должна превышать 30–35 % с учётом уже имеющихся кредитов. Для платежа 858 € в месяц это доход примерно от 2 500 до 2 900 € после налогов.

Сколько денег нужно сверх первоначального взноса?

На налоги и оформление закладывают ещё примерно 10–15 % цены недвижимости. Главная часть — налог ITP на вторичном жилье, от 6 до 11 % в зависимости от региона. Для квартиры за 250 000 € это 25 000–40 000 € сверх взноса.

Даёт ли покупка недвижимости право на проживание в Испании?

Нет. Ни покупка недвижимости, ни ипотека сами по себе такого права не дают.

Пишем про ВНЖ, налоги и бизнес в Испании — телеграм-канал