Налог с продажи квартиры в России для нерезидента

Налоговый нерезидент РФ платит при продаже российской квартиры 30 % — и не с прибыли, а со всей суммы дохода. Вычет в 1 млн ₽ и уменьшение дохода на расходы нерезидентам недоступны. Но освобождение по минимальному сроку владения — 3 или 5 лет — действует и для них: если срок выдержан, налога нет вообще и декларацию подавать не нужно.

Второе, о чём молчат российские источники: если вы стали налоговым резидентом Испании, этот же доход декларируется ещё и здесь. Разберём обе стороны.

Материал носит справочный характер. Часть его касается российского налогового законодательства, которое меняется; за персональной консультацией по российскому праву обращайтесь к российскому налоговому специалисту.

Кто становится нерезидентом РФ

Налоговый нерезидент России — тот, кто провёл в стране менее 183 дней в течение 12 следующих подряд месяцев. Статус определяется по факту, никаких заявлений подавать не нужно и отказаться от него нельзя.

Гражданство роли не играет: гражданин России, уехавший в Испанию, становится нерезидентом РФ примерно через полгода отсутствия. При этом он остаётся валютным резидентом России — это другой статус с другими обязанностями, о нём в статье про уведомление ФНС о счёте.

Что меняется при потере резидентства

Разница между строками «с прибыли» и «со всей суммы» — самая дорогая в этой таблице. Резидент, купивший квартиру за 8 млн и продавший за 10 млн, платит с 2 млн. Нерезидент в той же сделке платит с 10 млн.

Минимальный срок владения: главный способ не платить

Освобождение по сроку владения — единственный механизм, который работает для нерезидента в полном объёме. Если срок выдержан, налог не возникает, декларация не подаётся, ставка 30 % не применяется.

Срок считается с даты регистрации права собственности. Для новостроек по договору долевого участия действует особый порядок отсчёта — от полной оплаты, а не от подписания акта.

Практический вывод: если до истечения срока осталось несколько месяцев — дешевле подождать. На квартире за 10 млн ₽ разница между «продать сейчас» и «продать через полгода» составляет 3 млн ₽.

Как считается налог

База — цена по договору, но не ниже кадастровой стоимости объекта на 1 января года продажи, умноженной на понижающий коэффициент. Если цена в договоре ниже этой величины, налог считают от неё. Занижать цену в договоре бессмысленно.

Пример 1: срок не выдержан

Квартира куплена в 2023 году за 8 млн ₽, продана в 2026 году за 10 млн ₽. Продавец — нерезидент РФ, жильё не единственное.

• Срок владения: 3 года при необходимых 5 — освобождения нет.
• База: 10 млн ₽ (расходы на покупку не вычитаются).
• Налог: 3 000 000 ₽.

Для сравнения: резидент в той же сделке заплатил бы примерно 274 тыс. ₽ — с прибыли в 2 млн по ставке 13 и 15 %.

Пример 2: срок выдержан

Та же квартира, но куплена в 2020 году.

• Срок владения: 6 лет при необходимых 5 — освобождение действует.
• Налог: 0 ₽, декларация не подаётся.

Разница между двумя сценариями — три миллиона рублей и один год ожидания.

Что с этим доходом в Испании

Здесь начинается то, чего нет в российских статьях на эту тему.

Если вы прожили в Испании больше 183 дней в календарном году, вы налоговый резидент Испании и обязаны декларировать здесь мировой доход. Продажа квартиры в России в него входит.

Прирост капитала в Испании облагается по отдельной шкале для доходов от сбережений — она мягче трудовой и начинается с 19 %. База считается по испанским правилам: разница между ценой продажи и ценой приобретения с учётом связанных расходов, то есть с прибыли, а не со всей суммы.

Ключевой вопрос — можно ли зачесть уплаченный в России налог против испанского. Ответ зависит от статуса соответствующих статей соглашения об избежании двойного налогообложения, часть которых приостановлена с августа 2023 года. Это разбирается индивидуально: универсального ответа сейчас нет.

Отдельно: сама по себе продажа не создаёт обязанности по modelo 720, но полученные деньги на зарубежном счёте могут вывести вас за порог 50 000 € и породить обязанность подать декларацию по активам.

Как спланировать сделку

Три сценария по убыванию выгоды.

1. Дождаться истечения минимального срока владения. Самый чистый вариант: в России налог не возникает вовсе. В Испании доход всё равно декларируется, но испанская база считается с прибыли, а не с полной суммы.

2. Продать до того, как вы стали налоговым резидентом Испании. В Испании нет деления года на «до» и «после» переезда: вы либо резидент весь календарный год, либо нет. Сделка, проведённая в год, когда вы точно не наберёте 183 дня в Испании, не попадает в испанскую декларацию.

3. Продать, будучи нерезидентом обеих стран. Теоретически возможно, практически — редкая и рискованная конструкция, которую нельзя планировать без юриста.

Худший вариант — продать в первый же год после переезда, не выдержав срок владения: 30 % в России и декларирование в Испании одновременно.

Сроки и отчётность

• Декларация 3-НДФЛ в России — до 30 апреля года, следующего за годом продажи.
• Уплата налога — до 15 июля.
• Испанская декларация — с апреля по июнь следующего года, через modelo 100.
• Modelo 720, если зарубежные активы превысили 50 000 € по любому блоку — до 31 марта.

Если срок владения выдержан и налога в России нет, декларация 3-НДФЛ не подаётся. Но испанская обязанность декларировать доход при этом сохраняется.

Пять ошибок

• Считать, что нерезидент не платит вообще. Наоборот: ставка выше, а инструменты снижения базы недоступны.
• Рассчитывать на вычет 1 млн ₽. Нерезидентам он не положен.
• Занижать цену в договоре. База не может быть ниже кадастровой стоимости с коэффициентом.
• Продавать в первый год после переезда. Самое дорогое сочетание из возможных.
• Забыть про испанскую декларацию. Российский налог уплачен — это не закрывает испанскую обязанность.

А если продаёте недвижимость в Испании

Это другая процедура и другие правила. Покупатель удерживает 3 % от цены сделки и перечисляет их в Hacienda, продавец подаёт modelo 210 и декларирует прибыль по ставке 19 %, отдельно платится муниципальная plusvalía. Разбираем это в отдельном материале.

Частые вопросы

Какой налог платит нерезидент при продаже квартиры в России?
30 % со всей суммы дохода, без вычетов и без учёта расходов на покупку. Если минимальный срок владения выдержан — налога нет.

Действует ли для нерезидентов освобождение по сроку владения?
Да, правило трёх и пяти лет распространяется на нерезидентов в полной мере.

Можно ли уменьшить доход на расходы при покупке?
Нерезидентам это недоступно, как и имущественный вычет в 1 млн ₽.

Когда я стану нерезидентом РФ?
При нахождении в России менее 183 дней в течение 12 следующих подряд месяцев. Статус наступает автоматически.

Нужно ли декларировать продажу российской квартиры в Испании?
Если вы налоговый резидент Испании — да, доход входит в мировой и декларируется здесь.

Зачтётся ли российский налог против испанского?
Зависит от статуса соответствующих статей налогового соглашения, часть которых приостановлена с августа 2023 года. Требуется индивидуальный разбор.

Когда выгоднее продавать?
После истечения минимального срока владения либо в тот календарный год, когда вы ещё точно не становитесь налоговым резидентом Испании.

Что будет, если не подать декларацию?
Штраф за непредставление и пени за просрочку уплаты. Данные о сделке налоговая получает из Росреестра автоматически.

Коротко

• Ставка для нерезидента РФ — 30 % со всей суммы дохода, а не с прибыли.
• Вычет 1 млн ₽ и учёт расходов нерезидентам недоступны.
• Освобождение по сроку владения 3 или 5 лет работает и для нерезидентов — это главный способ не платить.
• Резидент Испании декларирует этот доход и здесь, по шкале для доходов от сбережений.
• Возможность зачёта российского налога зависит от приостановленных статей соглашения.
• Худший сценарий — продажа в первый год после переезда без выдержанного срока владения.

Если продажа российской недвижимости совпадает с годом переезда, порядок действий стоит просчитать заранее: от даты сделки зависит, попадёт ли доход в испанскую декларацию. Разберём вашу ситуацию: напишите нам.