Налоги нерезидента в Испании в 2026 году: IRNR, налог на недвижимость и modelo 210

Налог на доходы нерезидентов в Испании — IRNR, Impuesto sobre la Renta de No Residentes — платит тот, кто не живёт в Испании, но получает здесь доход. Для владельца жилья это и есть налог на недвижимость для нерезидентов: он возникает, когда квартира пустует, сдаётся или продаётся. Декларация во всех трёх случаях — модель 210 (modelo 210). Ставка для жителей России — 24 %, при продаже — 19 %. С 2026 года меняются сроки подачи.

Кто платит налоги нерезидента в Испании

Нерезидент — тот, кто не является налоговым резидентом Испании. Резидентом вы становитесь, если провели в Испании больше 183 дней за календарный год или здесь основной центр ваших деловых интересов. Кроме того, резидентом вас считают, пока не доказано обратное, если в Испании живут ваши супруг и несовершеннолетние дети. Подробно — в статье про налоговое резидентство Испании.

Резидент платит IRPF со всех доходов мира и подаёт декларацию резидента modelo 100. Нерезидент платит IRNR только с доходов, полученных в Испании. Для владельца недвижимости это:

• аренда квартиры или дома в Испании;
• вменённый доход — налог за сам факт владения жильём, которое не сдаётся;
• прирост стоимости при продаже, в том числе при продаже долей в компании, чьё имущество в основном состоит из испанской недвижимости.

Гражданство значения не имеет: россиянин с ВНЖ Испании, который живёт здесь больше полугода, платит IRPF, а испанец, постоянно живущий в Германии, — IRNR.

Ставки налога в 2026 году

Ставки установлены статьёй 25 закона о налоге на доходы нерезидентов.

Квартира пустует: налог на вменённый доход

Если жильё в Испании не сдаётся, налоговая считает, что вы получаете от него условный доход, и облагает его. Это главная неожиданность для новых владельцев: платить нужно, даже если квартира не приносит ни евро.

Как считают базу:

• 2 % кадастровой стоимости (valor catastral) — по общему правилу;
• 1,1 % — если в муниципалитете пересмотрели кадастровые стоимости и новые действуют не больше 10 лет;
• база считается пропорционально дням владения: купили квартиру 1 июля — платите за полгода;
• у совладельцев — пропорционально доле;
• вычетов у жителей стран вне ЕС нет.

Пример. Квартира с кадастровой стоимостью 100 000 € в городе, где кадастр пересмотрен в последние 10 лет. База — 1,1 %, то есть 1 100 €. Житель России платит 24 %: 264 € в год. Житель Германии — 19 %: 209 €.

Кадастровая стоимость указана в квитанции налога на недвижимость IBI. Она обычно заметно ниже рыночной цены — подробнее об этом и о других налогах владельца в статье о налогах на недвижимость в Испании.

Квартира сдаётся: налог с аренды

Если жильё сдаётся, вменённого дохода за это время нет, а налог платят с арендной платы.

• Жители стран вне ЕС и ЕЭЗ, в том числе России, платят 24 % со всей суммы аренды. Коммунальные платежи, ремонт, проценты по ипотеке и налог IBI не вычитаются.
• Жители ЕС, Исландии, Норвегии и Лихтенштейна платят 19 % и вправе вычесть расходы, прямо связанные с арендой. Для этого к декларации прикладывают справку о налоговом резидентстве своей страны.

Пример. Квартира сдаётся за 1 000 € в месяц, за год 12 000 €. Житель России платит 24 % со всей суммы — 2 880 €. Житель Франции с расходами 4 000 € платит 19 % с 8 000 € — 1 520 €.

Если квартира сдавалась только часть года, за остальные месяцы декларируется вменённый доход.

Сроки подачи модели 210: что изменилось в 2026 году

Приказ Министерства финансов HAC/623/2026, опубликованный 23 июня 2026 года, перенёс сроки подачи. Сейчас действуют такие:

Что ещё важно:

• аренду с 2024 года декларируют одной декларацией за год, а не поквартально, но подавать отдельную декларацию на каждое начисление по-прежнему можно;
• несколько объектов с вменённым доходом нельзя объединить в одну декларацию: на каждую квартиру — своя;
• с 2027 года в модели 210 появляются графы о числе дней и доле в собственности, а для аренды — приложение с расшифровкой расходов.

Продажа квартиры: удержание 3 % и модель 210

Когда нерезидент продаёт недвижимость в Испании, покупатель обязан удержать 3 % цены и перечислить их в налоговую по модели 211 в течение месяца после сделки. Если покупатель этого не сделал, квартира служит обеспечением долга.

Сам продавец платит 19 % с прироста стоимости и подаёт модель 210. Удержанные 3 % засчитываются в налог:

• налог больше удержания — продавец доплачивает разницу;
• налог меньше удержания или продажа в убыток — разницу возвращают.

Пример. Квартира куплена за 250 000 € и продана за 300 000 €. Покупатель удерживает 9 000 €. Налог с прироста 50 000 € — 9 500 €, продавец доплачивает 500 €. В расчёт прироста входят и расходы на покупку и продажу, поэтому в жизни база обычно меньше. Разбор с расчётом базы — в статье про налог с продажи квартиры нерезидентом.

Как подать модель 210

• Кто подаёт. Сам владелец или его представитель по доверенности, например гестор. Если налог с дохода уже удержан, декларация не нужна, но при вменённом доходе, аренде частному нанимателю и продаже её подают всегда.
• Как. Электронно на сайте налоговой службы: с цифровым сертификатом или через Cl@ve.
• Как оплатить. Через испанский банк, прямым списанием, в том числе со счёта в любой стране зоны SEPA, или переводом из-за рубежа.
• Налоговый представитель. Жителю страны вне ЕС он нужен не всегда: например, его придётся назначить, если этого потребует налоговая. Обязанность проверяют под конкретную ситуацию.

Что будет за просрочку

Если подать декларацию с опозданием, но до того, как налоговая пришлёт требование, штрафа нет — только надбавка:

• 1 % плюс ещё 1 % за каждый полный месяц просрочки;
• больше 12 месяцев — 15 % и проценты за просрочку.

Если долг первой обнаружит налоговая, к нему добавятся проценты и штраф, поэтому пропущенные годы выгоднее подать самому.

Что учесть жителям России

• Ставка 24 % без вычетов. Расходы на квартиру из дохода от аренды не вычитаются: это право есть только у жителей ЕС и ЕЭЗ.
• Соглашение об избежании двойного налогообложения. В августе 2023 года Россия приостановила его статьи 5–22 и 24, в том числе те, что распределяют право облагать доходы от недвижимости. Испания облагает эти доходы по своему закону и без соглашения. Зачтут ли испанский налог в России, разбираем в статье о двойном налогообложении между Россией и Испанией.
• Переехали в Испанию — меняется налог. Став налоговым резидентом, вы подаёте уже не модель 210, а декларацию резидента, и платите с доходов по всему миру.

Частые вопросы

Нужно ли платить налог, если квартира в Испании пустует?

Да. Нерезидент платит налог на вменённый доход: 1,1 или 2 % кадастровой стоимости, умноженные на ставку 24 %, а для жителей ЕС — 19 %. Декларация — модель 210.

Какой налог платит нерезидент со сдачи квартиры в Испании?

Жители России и других стран вне ЕС платят 24 % со всей суммы аренды без вычета расходов. Жители ЕС, Исландии, Норвегии и Лихтенштейна платят 19 % и вправе вычесть расходы.

Когда подавать модель 210 за 2026 год?

По вменённому доходу — с 1 апреля по 31 декабря 2027 года. По аренде одной декларацией за год — 1–20 апреля 2027 года. Сроки перенесены приказом HAC/623/2026.

До какого числа подать модель 210 за 2025 год по пустующей квартире?

До 31 декабря 2026 года. Если платите прямым списанием со счёта — до 23 декабря.

Сколько удерживает покупатель при покупке квартиры у нерезидента?

3 % от цены. Он перечисляет их в налоговую по модели 211 в течение месяца, а продавец потом подаёт модель 210, доплачивает налог или получает переплату обратно.

Можно ли подать модель 210 без испанского цифрового сертификата?

Да: через систему Cl@ve или через представителя по доверенности, например гестора.

Если я живу в Испании больше полугода, нужна ли модель 210?

Нет. Проведя в Испании больше 183 дней в году, вы становитесь налоговым резидентом и декларируете доходы в декларации резидента IRPF, а не в модели 210.

Источники

• Закон о налоге на доходы нерезидентов (RDLeg 5/2004), статьи 5, 10, 13, 24, 25, 28
• Закон о налоге на доходы физических лиц (Ley 35/2006), статьи 9 и 85
• Общий налоговый закон (Ley 58/2003), статья 27
• Налоговая служба Испании: изменения сроков подачи модели 210 (приказ HAC/623/2026)
• Налоговая служба Испании: модель и сроки декларации нерезидента
• Налоговая служба Испании: инструкция к модели 211