Склад в Испании для иностранца: купить nave industrial под аренду, налоги и ВНЖ

Небольшой склад (nave industrial) на 150–1 000 м² в промышленном полигоне Испании по объявлениям на октябрь 2026 года стоит 600–1 000 € за м² и сдаётся за 3,6–7,6 € за м² в месяц. Главное решение до задатка — налог сделки: в крупных регионах это ITP 6–13 % или IVA с отказом от освобождения и AJD 1,2–3,5 %.

Купить склад может и нерезидент без ВНЖ. Ниже — доходность по нашей выборке и отчётам консультантов, налог сделки, налоги владельца и ВНЖ. Обзор других ниш — в статье о бизнесе в Испании для иностранца.

Какой склад покупает частный инвестор

Рынок складов в Испании делится на два мира: логистические платформы на десятки тысяч метров, которые покупают фонды, и небольшие naves в полигонах на окраинах городов — 150–1 000 м², ворота для фургона, антресоль с офисом. Их арендуют курьеры последней мили, интернет-магазины, оптовики, мастерские и монтажники. В этом сегменте покупатель с бюджетом 200–800 тыс. € находит объект с одним арендатором.

Отчёты консультантов описывают первый мир, но задают ориентир и для второго. По Knight Frank за второй квартал 2026 года, лучшие логистические склады продаются с доходностью около 5,00 % в Мадриде, 4,90 % в Барселоне и 5,25 % в Валенсии (Knight Frank, «In Focus Logística», T2 2026). BNP Paribas Real Estate ждёт к концу 2026 года роста доходностей на 25–30 пунктов к первому кварталу: до 5,30 % в Мадриде и 5,65 % в Валенсии (Alimarket, 23.07.2026). Растущая доходность при той же аренде означает более низкую цену здания.

Для малого склада важнее, в каком кольце вокруг города он стоит. По Knight Frank, в первой мадридской «короне», ближе к городу, лучшие склады сдаются за 5,95–7,15 € за м² в месяц, во второй — за 4,65–5,45 €, в третьей — за 3,95–4,50 €. В первой короне свободно 7,4 % площадей, и около 35 % всех договоров с 2020 года — на склады до 5 000 м². В третьей, наоборот, растёт пустующая площадь. JLL оценивает лучшую аренду в Мадриде в первом полугодии 2026 года в 7 € за м² (JLL через Iberian Property, 09.09.2026). Склад у города сдаётся быстрее и дороже, чем такой же метр в дальнем полигоне.

Цены и доходность малых складов: наша выборка

Мы разобрали 1 545 объявлений о продаже и аренде складов на pisos.com в провинциях Мадрид, Барселона, Валенсия и Малага (первые восемь страниц выдачи, 20.10.2026) и отобрали склады площадью 150–1 000 м². Это запрашиваемые цены, а не цены сделок. Валовая доходность — годовая аренда по медиане, делённая на медианную цену метра; продаются и сдаются разные объекты, поэтому это верхняя граница.

Разница между 7–9 % в объявлениях и 5 % у лучших логистических комплексов — это плата за риск: у малого склада обычно один арендатор, здание старше, а без арендатора доход падает до нуля.

Отдельно об объявлениях «склад сдан, отличная доходность». В поиске milanuncios по запросу «nave alquilada» 20.10.2026 32 из 41 объявления — склады из банковских портфелей с пометкой «сдан, осмотреть нельзя». Агентство прямо пишет, что такой объект нельзя оценить по правилам приказа ECO/805/2003, а значит, и купить в ипотеку. За словом «alquilada» здесь часто стоит неизвестный пользователь, а не договор с логистической компанией.

Налог при покупке: ITP или IVA с отказом от освобождения

• Новый склад от застройщика — первая продажа облагается IVA 21 % (ст. 90 закона об IVA) и гербовым сбором AJD с нотариального акта по общей ставке региона: 0,75 % в Мадриде, 1,2 % в Андалусии, 1,4 % в Валенсии, 1,5 % в Каталонии.
• Вторичная продажа освобождена от IVA (ст. 20.Uno.22º), и тогда покупатель платит налог на передачу имущества ITP по ставке региона: 6 % в Мадриде, 7 % в Андалусии, 9 % в Валенсии (с 01.06.2026, свыше 1 млн € — 11 %), 10–13 % по шкале в Каталонии (Минфин, «Tributación Autonómica. Medidas 2026»).
• Отказ от освобождения (renuncia a la exención). Если продавец — предприниматель для целей IVA, а покупатель будет сдавать склад с IVA, продавец вправе отказаться от освобождения (ст. 20.Dos). Тогда вместо ITP — IVA 21 %, но его не платят продавцу: налог начисляет и сразу вычитает сам покупатель (ст. 84.Uno.2º.e). Остаётся AJD по повышенной ставке региона: 1,5 % в Мадриде, 2 % в Валенсии, 3,5 % в Каталонии; Андалусия повышенной ставки не ввела, там 1,2 %.

Предприниматель — не обязательно компания: арендодатель для IVA тоже предприниматель (ст. 5.Uno.c). А склад частного лица, который не сдавался и не служил бизнесу, продаётся только с ITP.

Разница на складе за 540 000 € (ставки 2026 года по сводке Минфина и её четвёртой главе).

Три условия схемы:

1. Форма. Продавец сообщает об отказе покупателю документально до сделки или в момент сделки, а покупатель подписывает заявление, что он предприниматель с правом на вычет IVA (ст. 8 регламента IVA). Покупатель-физлицо заранее регистрируется в налоговой как арендодатель (модель 036).
2. Десять лет сдачи с IVA. Вычет IVA по зданию пересматривают ещё девять лет после года покупки (ст. 107). Сдадите без IVA — часть вычета вернёте.
3. Это не продажа бизнеса. Передача целого работающего бизнеса IVA не облагается (ст. 7.1), и тогда за склад платится ITP (ст. 7.5 закона об ITP). Продажу одного сданного склада закон из этого правила исключает как «простую передачу имущества» арендодателя. Если же продаётся арендный бизнес с персоналом, налог разбирают отдельно — см. статью о покупке готового бизнеса.

Аренда склада: договор, IVA и удержания

Договор аренды склада — это аренда «не под жильё», и её условия определяют стороны, а закон об аренде применяется во вторую очередь (ст. 4.3 LAU). Срок, обязательный период, индексация, гарантия, кто платит IBI и ремонт кровли — всё это в договоре. Залог по закону — две месячные ренты (ст. 36.1). Покупатель сданного склада по общему правилу продолжает договор продавца (ст. 29), поэтому договор читают до задатка.

Что происходит с деньгами:

• IVA 21 %. Освобождение действует только для аренды жилья (ст. 20.Uno.23º), склад сдаётся с IVA. При аренде 3 600 € в месяц арендатор платит ещё 756 €, владелец перечисляет их по кварталам в декларации 303 и вычитает IVA своих расходов. Сданный склад для IVA считается постоянным представительством владельца в Испании (ст. 69.Tres.2º.g): IVA начисляет сам владелец, даже живущий за границей. Декларации разобраны в статье о налоге IVA.
• Удержание у арендатора. Компания или autónomo, которые арендуют склад у резидента, удерживают 19 % с аренды без IVA и платят их в налоговую за владельца (ст. 100 регламента IRPF). С нерезидента удерживают по ставке налога нерезидентов (ст. 31.2 закона о налоге нерезидентов).
• IBI. Налог на недвижимость — от 0,4 до 1,10 % кадастровой стоимости по решению муниципалитета, а для нежилых объектов из 10 % самых дорогих в муниципалитете ставка может быть выше (ст. 72 закона о местных финансах). В договорах аренды склада его обычно перекладывают на арендатора. Подробнее — в статье о налогах на недвижимость в Испании.

Сколько остаётся владельцу: резидент, нерезидент или SL

Возьмём условный склад на 600 м² в первом кольце вокруг Мадрида: цена 540 000 € (900 € за м², рядом с медианой нашей выборки), аренда 3 600 € в месяц (6 € за м²), то есть 43 200 € в год и 8 % валовых. Покупка с отказом от освобождения IVA: AJD 8 100 € и ещё 5 400 € на нотариуса, Реестр, юриста и техническую проверку (допущение — 1 % цены), всего 553 500 €. Допущения: простой — две недели в год, расходы владельца — 3 000 € в год (страховка, ремонт, бухгалтер, взносы полигона), IBI платит арендатор. Получается 41 400 € собранной аренды и 38 400 € до налога — 6,9 % на вложенное.

Амортизация — 3 % в год с доли здания в цене (ст. 14 регламента IRPF; у компании для промышленных зданий тот же максимум), при доле здания 50 % это 8 303 € в год.

Откуда ставки. Нерезидент платит 24 %, житель ЕС или ЕЭЗ — 19 % (ст. 25.1.a закона о налоге нерезидентов), и вычитать расходы вправе только второй (ст. 24.6). Если арендатор удержал налог, отдельную декларацию по этой аренде нерезидент не подаёт (ст. 28.3); жителю ЕС, который хочет вычесть расходы, декларация 210 нужна, чтобы вернуть переплату. Подробно — в статье о налогах нерезидента в Испании.

Резидент складывает аренду с другими доходами по общей шкале, и снижение на 50–90 %, которое есть у сдачи жилья, к складу не применяется: закон даёт его только аренде под жильё (ст. 23.2 закона об IRPF). У состоятельного резидента склад облагается тяжелее всего. Шкала — в статье о подоходном налоге в Испании.

Окупаемость 17–22 года не делает склад плохой покупкой: здание остаётся у владельца. Сравнивать нужно доходность после налога — с облигациями и жильём под аренду.

Склад на себя или через SL

Компания, которая только сдаёт недвижимость, для налога на прибыль ведёт деятельность, лишь если у неё есть хотя бы один сотрудник на полный день (ст. 5.1 закона о налоге на прибыль). Без сотрудника и при складе больше половины активов она патримониальная (ст. 5.2), пониженные ставки для малых компаний к ней не применяются (ст. 29.1), и она платит 25 %. Деньги из компании выходят дивидендами, а у резидента это ещё 19–30 % по шкале сбережений (ст. 66 закона об IRPF в сумме с региональной частью).

От налога на имущество доли такой компании тоже не освобождаются: льгота для бизнеса не действует, если компания в основном управляет недвижимостью (ст. 4.Ocho.Dos закона о налоге на имущество). Нерезидент платит этот налог только с имущества в Испании, резидент — со всего мирового (ст. 5).

Когда SL всё-таки оправдана:

• складов или помещений несколько, и прибыль реинвестируется в следующие объекты — 25 % в компании ниже предельной ставки IRPF резидента;
• склад сдаётся вашей же операционной компании, и здание нужно отделить от рисков бизнеса — это уже холдинговая структура;
• покупку финансирует займ учредителя, который потом возвращается из аренды без налога на дивиденды — как его оформить, разобрано в статье о займе учредителя SL.

У SL есть постоянные расходы на бухгалтерию и отчётность, поэтому под один склад физлицом обычно проще. Если вы решили покупать через компанию, её стоит зарегистрировать до подписания предварительного договора, чтобы не переоформлять сделку.

Склад и ВНЖ: no lucrativa и работа на себя

Покупка склада сама по себе ВНЖ не даёт: золотую визу за недвижимость отменили, подробности — в статье о ВНЖ за недвижимость. Зато аренда — пассивный доход для ВНЖ без права на работу. По регламенту иммиграции держатель no lucrativa живёт в Испании «без трудовой или профессиональной деятельности» (ст. 61.1) и подтверждает 400 % IPREM в месяц на себя и 100 % на каждого члена семьи (ст. 62.1); доход от аренды в этот порог засчитывается — подробно на странице о ВНЖ no lucrativa.

Частый вопрос в чатах — не становится ли сдача склада «деятельностью», запрещённой этим ВНЖ. Для IVA владелец регистрируется в налоговой как арендодатель (ст. 164.Uno.1º закона об IVA) и выставляет счета. Регистрация autónomo в соцстрахе обязательна для тех, кто работает «привычно, лично и напрямую» (ст. 305 закона о соцобеспечении). На практике владельцы помещений и гесторы в чатах подтверждают: для одного-двух сданных объектов без сотрудников хватает регистрации в налоговой, autónomo не нужен. Но склад как сервис — боксы под хранение, персонал — это уже бизнес, и с no lucrativa его разбирают с юристом заранее.

Если склад нужен под собственное дело — логистику, интернет-магазин, мастерскую, — основанием может стать сам бизнес, ВНЖ на работу на себя; как он устроен, разобрано в статье о cuenta propia. Прожив в Испании больше 183 дней в году, владелец платит IRPF вместо налога нерезидента, и строка «резидент» в таблице выше становится вашей — подробнее о налоговом резидентстве.

Риски: что проверить до задатка

• Разрешённое использование участка. Что можно делать в полигоне — склад, логистику, производство, — решает градостроительный план муниципалитета. Справка мэрии о градостроительном режиме участка покажет, кому можно сдать склад.
• Лицензия арендатора. По общему правилу деятельность не требует предварительной лицензии, но муниципалитет вправе её потребовать там, где есть риски для безопасности, здоровья или окружающей среды (ст. 84 bis закона об основах местного управления). Для склада с химией, топливом или производством это частый случай — в договоре решают, что будет, если лицензию не дадут.
• Почва. Продавец обязан указать в акте, велась ли на участке потенциально загрязняющая деятельность, и это отмечается в Реестре (ст. 98.3 закона 7/2022). Если виновника загрязнения нет, очистка ложится на собственника (ст. 100.1). Склад бывшей мастерской или автосервиса проверяют анализом почвы.
• Один арендатор. Уйдёт он — доход нулевой, а IBI, страховка и взносы полигона остаются. Проверьте его отчётность в Торговом реестре и долги, заложите полгода простоя при смене арендатора.
• «Сдан, не осматривается». Такой банковский склад нельзя оценить для ипотеки и трудно освободить — это покупка спора, а не дохода.

Если хотите проверить конкретный склад и налог сделки до задатка или просчитать, как аренда сочетается с вашим ВНЖ и налоговым резидентством, запишитесь на консультацию — объём работы определим по вашей ситуации.

Частые вопросы

Можно ли сдавать склад в Испании, если у меня ВНЖ no lucrativa?

Да, аренда — пассивный доход, и он засчитывается в порог 400 % IPREM. Владелец регистрируется в налоговой как арендодатель и выставляет счета с IVA. Склад как сервис с персоналом, например боксы под хранение, — уже бизнес, и его совместимость с no lucrativa проверяют до покупки.

Нужно ли регистрироваться autónomo, чтобы сдавать склад?

Для IVA нужна регистрация в налоговой как арендодатель по модели 036. Autónomo в соцстрахе обязателен для тех, кто работает лично и постоянно; на практике владельцы одного-двух сданных помещений без сотрудников обходятся без него.

Сколько налога платит нерезидент с аренды склада?

Житель страны вне ЕС, в том числе России, платит 24 % со всей аренды без вычета расходов. Житель ЕС или ЕЭЗ платит 19 % с аренды за вычетом расходов и амортизации. Если арендатор удержал налог, отдельную декларацию по этой аренде подавать не нужно.

Что выгоднее при покупке склада: ITP или IVA?

Если продавец — компания или арендодатель, а вы будете сдавать склад с IVA, выгоднее отказ от освобождения: IVA вы начисляете и вычитаете сами, а платите только AJD 1,2–3,5 % вместо ITP 6–13 %. На складе за 540 000 € в Мадриде это 8 100 € вместо 32 400 €.

Даёт ли покупка склада ВНЖ в Испании?

Нет. Золотую визу за недвижимость отменили, а склад сам по себе основанием для ВНЖ не является. Доход от аренды подходит для ВНЖ без права на работу, а основанием может стать собственный бизнес, под который нужен склад.

Кто платит IBI за склад — владелец или арендатор?

По закону IBI платит собственник, но в договорах аренды склада его обычно перекладывают на арендатора: условия нежилой аренды стороны определяют сами. Ставка — от 0,4 до 1,10 % кадастровой стоимости по решению муниципалитета.

Главное о складе в Испании как инвестиции

• Малые склады на 150–1 000 м² по объявлениям стоят 600–1 000 € за м² и дают 7–9 % валовых по медианам — это верхняя граница. Лучшие логистические комплексы — около 5 %.
• Налог сделки решают до задатка: при продавце-предпринимателе и сдаче с IVA отказ от освобождения экономит 24–38 тыс. € на складе за 540 000 €.
• Аренда облагается IVA 21 %, арендатор-компания удерживает налог владельца. Нерезидент вне ЕС платит 24 % со всей аренды, резидент — по общей шкале без льготы для жилья.
• SL без сотрудника — патримониальная: 25 % налога на прибыль и налог на дивиденды. Она оправдана при нескольких объектах и реинвестировании.
• Склад ВНЖ не даёт, но аренда подходит как пассивный доход для no lucrativa.
• Риски — использование участка, лицензия арендатора, почва, один арендатор и банковские склады «без осмотра».

Источники

Налоги: Ley 37/1992 (IVA), ст. 4, 5, 7, 20, 69, 84, 90, 107, 164; RD 1624/1992, ст. 8; RDL 1/1993 (ITP и AJD), ст. 7, 11, 31; RDL 5/2004 (IRNR), ст. 24, 25, 28, 31; Ley 35/2006 (IRPF), ст. 23, 66; RD 439/2007, ст. 14, 75, 100; Ley 27/2014, ст. 5, 12, 29; Ley 19/1991, ст. 4, 5; RDL 2/2004, ст. 72; ставки регионов — Минфин, «Tributación Autonómica. Medidas 2026».

Аренда, земля, ВНЖ: Ley 29/1994 (LAU), ст. 4, 29, 36; Ley 7/1985, ст. 84 bis; Ley 7/2022, ст. 98, 100; RDL 8/2015, ст. 305; RD 1155/2024, ст. 61, 62.

Рынок: Knight Frank, T2 2026; BNP Paribas Real Estate в Alimarket, 23.07.2026; JLL в Iberian Property, 09.09.2026; объявления pisos.com и milanuncios, 20.10.2026.