Как купить готовый бизнес или отель в Испании

Готовый бизнес в Испании покупают двумя способами. Первый — доли компании: вы получаете юридическое лицо целиком, вместе с договорами, лицензиями и долгами. Второй — бизнес как имущественный комплекс: оборудование, товарные запасы, аренда помещения и работники переходят к вам, а компания продавца остаётся у него.

От выбора зависят налоги. Покупка долей не облагается ни IVA, ни налогом на передачу имущества ITP; исключение — компании, у которых больше половины активов составляет недвижимость, не используемая в деятельности. При покупке бизнеса как целого IVA тоже не платят, но за недвижимость в его составе покупатель платит ITP по ставке своего региона.

Главный риск — долги продавца: налоговые, по взносам в соцстрах и перед работниками. От налоговых долгов защищает сертификат, который покупатель вправе запросить до сделки, и это единственный способ ограничить ответственность.

Доли или бизнес: что именно покупать

Передачу долей SL оформляют только нотариально; по умолчанию у других участников есть преимущественное право, а продажа третьему лицу требует согласия собрания, если устав не говорит иначе (статьи 104–107 закона о компаниях). Поэтому первым делом читают устав, а не договор.

Налоги сделки

• Покупка долей. Передача долей и акций освобождена от IVA и ITP (статья 338 закона о рынках ценных бумаг). Правило против ухода от налога срабатывает, когда покупатель получает контроль в компании, у которой больше половины активов — испанская недвижимость, не задействованная в хозяйственной деятельности. У работающего отеля или ресторана недвижимость в деятельности задействована, поэтому под это правило они не подпадают; риск возникает у компаний-кубышек.
• Покупка бизнеса. Передача совокупности имущества, способной работать самостоятельно, не облагается IVA (статья 7 закона об IVA). Если продают разрозненное имущество — станки отдельно, запасы отдельно, — это обычная поставка с IVA 21 %.
• Недвижимость внутри сделки облагается налогом на передачу имущества (статья 7.5 закона об ITP). Ставку устанавливает автономное сообщество; если оно её не утвердило, действуют 6 % для недвижимости и 4 % для движимого имущества.

Долги продавца: главный риск

Покупатель бизнеса отвечает по налоговым долгам прежнего владельца, возникшим из этой деятельности (статья 42.1.c Общего налогового закона). Ответственности можно избежать: с согласия продавца покупатель запрашивает в налоговой подробный сертификат о долгах, санкциях и ответственности. Налоговая выдаёт его в течение трёх месяцев; ответственность покупателя ограничена тем, что в сертификате указано, а если сертификат выдан чистым или не выдан в срок — покупатель освобождён от неё вовсе (статья 175.2).

• Взносы в соцстрах. При смене владельца бизнеса приобретатель отвечает солидарно за все долги по взносам, возникшие до сделки (статьи 142.1 и 168.2 закона о социальном обеспечении). Там же предусмотрены сертификаты, которые снимают эту ответственность.
• Работники переходят вместе с бизнесом. Смена владельца сама по себе не прекращает трудовые договоры: новый работодатель получает все права и обязанности прежнего, включая пенсионные. Продавец и покупатель три года отвечают солидарно по трудовым обязательствам, возникшим до сделки, коллективный договор продолжает действовать, а представителей работников нужно информировать заранее (статья 44 Трудового кодекса).

Практический вывод: сертификаты из налоговой и соцстраха запрашивают до подписи, а не после, и на их получение закладывают до трёх месяцев. Проверку долгов и договоров обычно ведёт адвокат вместе с хестором.

Аренда помещения и traspaso

Если бизнес работает в арендованном помещении, договор аренды — самая ценная его часть. Арендатор, который ведёт в помещении дело, вправе уступить договор без согласия арендодателя, но тот может поднять плату на 20 % при уступке договора и на 10 % при частичной субаренде; уведомить арендодателя нужно в течение месяца доказуемым способом (статья 32 закона об аренде).

• Сначала читают договор. Для нежилой аренды воля сторон важнее закона (статья 4.3), поэтому запрет на уступку или более высокая надбавка в договоре будут действовать.
• Сколько осталось до конца срока. Покупатель платит за бизнес, а получает аренду на оставшийся срок; условия продления обсуждают с арендодателем до сделки.
• Компенсация арендатору. Если в помещении пять лет велась розничная торговля, при истечении срока арендатор может претендовать на компенсацию, заявив о желании продлить договор минимум за четыре месяца (статья 34).

Отели: лицензия и туристический реестр

Туризм — компетенция автономных сообществ, поэтому отель внесён в региональный реестр, и смена владельца означает изменение записи, а не получение лицензии заново. В Валенсийском сообществе в реестр вносят существенные изменения, включая передачу титула владения объектом (статья 78.2 закона о туризме). В Андалусии деятельность начинают по заявлению под ответственность, его подача считается исполнением обязанности зарегистрироваться (статьи 37 и 38.2 закона о туризме). Точный порядок в каждом регионе прописан в подзаконных декретах, и его проверяют до сделки.

Что смотреть в отеле, кроме цены: действующая запись в реестре и присвоенная категория, лицензия на деятельность и соответствие помещения ей, договоры с персоналом, брони и обязательства перед гостями, долги по взносам.

Что нужно иностранному покупателю

• Декларация об инвестиции. Покупка доли от 10 % в испанской компании и покупка недвижимости дороже 500 000 € нерезидентом декларируются в реестре инвестиций после сделки. Если сделку удостоверял испанский нотариус и вы передали ему данные, декларацию подаёт нотариат (статьи 4 и 5 королевского декрета 571/2023).
• Разрешение на инвестицию нужно инвесторам из-за пределов ЕС при доле от 10 % в чувствительных секторах: критическая инфраструктура, технологии двойного назначения, энергетика и сырьё, персональные данные, СМИ (статья 7 bis закона 19/2003). Обычный отель, ресторан или магазин под это не подпадают, и разрешение не требуется, если оборот покупаемой компании не превышает 5 млн €. Сделка без нужного разрешения недействительна, пока его не получат.
• Покупателю с российским паспортом. Европейский запрет на депозиты свыше 100 000 € и на регистрацию трастов не применяется к тем, у кого есть вид на жительство страны ЕС (статьи 5b и 5m регламента 833/2014). Компании ЕС, больше чем на 40 % принадлежащие россиянам, ежеквартально отчитываются о переводах за пределы ЕС свыше 100 000 € (статья 5r). На практике это означает простой порядок: сначала ВНЖ, потом сделка и банк.

Даёт ли покупка бизнеса ВНЖ

Сама по себе — нет. Золотая виза за инвестиции отменена: статья 63 закона 14/2013 оставлена без содержания с 3 апреля 2025 года, подробнее — в статье о ВНЖ за инвестиции. Что подходит владельцу бизнеса:

• ВНЖ по самозанятости (cuenta propia) — если вы сами ведёте дело: бизнес-план, квалификация или опыт, достаточные вложения и оценка того, создаст ли проект рабочие места. Первое разрешение — на год (статьи 83–85 регламента).
• Стартап-виза — только для инновационного проекта с заключением агентства ENISA (статья 70 закона 14/2013).
• ВНЖ без права на работу — если вы владелец, но не работаете в компании и живёте на дивиденды: порог 400 % IPREM в месяц.
• Виза цифрового кочевника не подходит: она для работы на компании за пределами Испании.

Сравнение оснований — в статье ВНЖ Испании; как перевезти в Испанию команду — в статье о релокации бизнеса и сотрудников.

Налоги после покупки

Прибыль компании облагается налогом на прибыль: общая ставка 25 %, для микропредприятий с оборотом до 1 млн € в 2026 году — 19 % с первых 50 000 € и 21 % с остатка, для компаний с оборотом до 10 млн € — 23 %, для новых компаний в первом прибыльном году и следующем — 15 % (статья 29 и переходное положение 44 закона о налоге на прибыль). Компания, которая продолжает деятельность, ранее переданную ей связанным лицом, новой не считается. Дивиденды нерезиденту облагаются по ставке 19 % — подробности в статье о налогах нерезидента. Как такая же покупка устроена во Франции — в статье о том, как купить готовый бизнес во Франции.

Читайте также

Консульство Испании в Москве: как подать на визу D в 2026 году

20.09.2026

Частые ошибки

• Подписать сделку, не запросив сертификат о налоговых долгах: без него ответственность покупателя включает и штрафы продавца.
• Считать, что работники останутся у продавца: они переходят вместе с бизнесом, а долги перед ними три года общие.
• Не прочитать договор аренды: в нежилой аренде его условия важнее закона, и уступка может быть запрещена.
• Рассчитывать, что отель получит лицензию автоматически: смена владельца проходит через региональный реестр, и порядок отличается по регионам.
• Покупать долю от 10 % в чувствительном секторе без разрешения на инвестицию: сделка будет недействительной.
• Ждать ВНЖ за покупку бизнеса: золотая виза отменена, статус оформляют по другому основанию.

Частые вопросы

Что выгоднее купить: доли компании или сам бизнес?

Доли — когда важны лицензии, контракты и история компании, а долги проверены. Бизнес как комплекс — когда долги продавца непрозрачны: тогда к покупателю переходят обязательства по деятельности, но не вся история юридического лица.

Какие налоги платит покупатель бизнеса в Испании?

Покупка долей освобождена от IVA и ITP. При покупке бизнеса как работающей единицы IVA не платят, но за недвижимость в его составе платят ITP по ставке региона; разрозненное имущество продаётся с IVA 21 %.

Переходят ли долги продавца к покупателю?

Да: налоговые долги по деятельности, долги по взносам в соцстрах и обязательства перед работниками. Налоговую ответственность снимает сертификат, который покупатель запрашивает до сделки, по взносам предусмотрены свои сертификаты.

Что происходит с работниками при продаже бизнеса?

Они переходят к новому владельцу с прежними условиями; продавец и покупатель три года отвечают солидарно по трудовым долгам, возникшим до сделки.

Нужна ли новая лицензия при покупке отеля?

Как правило нет: объект уже внесён в туристический реестр региона, и смена владельца оформляется изменением записи. Порядок устанавливают региональные правила, поэтому его проверяют до сделки.

Даёт ли покупка бизнеса ВНЖ Испании?

Нет. Золотая виза отменена с 3 апреля 2025 года. Владельцу подходит ВНЖ по самозанятости, стартап-виза для инновационного проекта или ВНЖ без права на работу, если вы живёте на дивиденды и не работаете в компании.

Источники

• Закон о компаниях: статьи 104–107; Ley 6/2023: статья 338; закон об IVA: статья 7; закон об ITP: статьи 7.5 и 11
• Общий налоговый закон: статьи 42.1.c и 175.2; Трудовой кодекс: статья 44; закон о соцобеспечении: статьи 142.1 и 168.2; закон об аренде: статьи 4.3, 32, 34
• RD 571/2023; Ley 19/2003: статья 7 bis; Регламент ЕС 833/2014: статьи 5b, 5m, 5r; закон о налоге на прибыль: статья 29 и переходное положение 44
• Закон о туризме Валенсийского сообщества: статья 78; закон о туризме Андалусии: статьи 37 и 38; RD 1155/2024: статьи 83–85; Ley 14/2013: статьи 63, 70, 74 bis