Автор Дмитрий Шейнкман Эксперт по ВНЖ, налоговый асессор 17 сентября 2026 7 мин Написать Дмитрию

Договор задатка (arras) в Испании: три вида, риски и что проверить до подписания

Договор задатка (contrato de arras) — это первый и самый рискованный документ в испанской сделке: он фиксирует цену, срок до нотариуса и то, что произойдёт при отказе любой из сторон. Норма в законе всего одна — статья 1454 Гражданского кодекса, не менявшаяся с 1889 года, а три вида задатка придумала судебная практика. Главная ловушка: если вид задатка в договоре прямо не назван, Верховный суд читает его как подтверждающий, и тогда отказ от сделки не ограничивается потерей внесённой суммы — вас могут заставить купить через суд.

Ниже — чем отличаются три вида задатка и что говорит свежая практика, сколько вносят и на какой срок, что вы вправе потребовать у продавца до передачи любых денег, какие обременения проверяют, как оформить условие об ипотеке, сколько налогов получится при покупке и что отдельно нужно нерезиденту. Порядок самой сделки — в статье как купить дом в Испании, выписка из реестра — в nota simple.

Вид задатка определяет цену отказа. Если он не назван в договоре, действует самый жёсткий для покупателя вариант.

Три вида задатка и что решает суд

Вид	Отказался покупатель	Отказался продавец	Можно ли принудить к сделке
Подтверждающие (confirmatorias) — по умолчанию	Продавец выбирает: требовать исполнения или расторжения с возмещением убытков (ст. 1124 ГК)	То же право у покупателя	Да
Отступные (penitenciales) — ст. 1454 ГК	Теряет внесённое, и этим всё заканчивается	Возвращает сумму в двойном размере	Нет, пока идёт срок отступления
Штрафные (penales) — ст. 1152–1155 ГК	Внесённое удерживается как неустойка	Платит неустойку	Да, но требовать и сделку, и неустойку — только если это прямо написано

Что важно знать про практику:

Автономию воли суд уважает. В решении от 19 февраля 2025 года Верховный суд подтвердил: если договор трижды назван отступным, так его и надо читать. Обратная сторона — если вид не назван, работает презумпция подтверждающего задатка.
Молчание продавца может стоить ему двойной суммы. В решении от 9 февраля 2026 года суд признал полную пассивность продавца молчаливым отступлением от договора, и покупатель получил задаток в двойном размере.
Застройщик вправе отступиться. В решении от 9 апреля 2026 года суд счёл, что застройщик может выйти из договора без объяснения причин, если условие симметрично для обеих сторон: такое условие не считается злоупотреблением.
Нотариальное требование не обязательно. Статья 1504 Гражданского кодекса о требовании через нотариуса к задатку не применяется — рассчитывать на то, что «сначала пришлют официальное уведомление», нельзя.
Есть и разногласие в самой практике: решения 2014 и 2018 годов расходятся в том, достаточно ли одной ссылки на статью 1454, чтобы задаток считался отступным. Господствующая линия — недостаточно, поэтому формулировку пишут развёрнуто.

Сколько вносят и на какой срок

Нормы о размере задатка нет. На практике ориентируются на около 10 % цены, и эта же доля упоминается в мотивировке решения Верховного суда 2025 года. Для дорогого объекта это большие деньги: 10 % от 1,5 млн € — это 150 000 € под риском, и вид задатка определяет, теряются ли они целиком.

Срок до нотариуса обычно один-три месяца, но с ипотекой он не может быть коротким: закон о кредитах на жильё 5/2019 обязывает банк вручить вам комплект документов минимум за десять календарных дней до подписания, и в этот же срок вы должны лично явиться к нотариусу за бесплатной консультацией. Планируя срок задатка, добавьте эти десять дней и время на оценку объекта — про сам кредит в статье ипотека в Испании.

Что вы вправе потребовать до передачи денег

Это самая недооценённая норма: статья 31 закона 12/2023 о праве на жильё даёт покупателю право получить всю документацию по объекту до оформления сделки и до передачи любой суммы в счёт цены. То есть чек-лист ниже — не пожелание, а ваше право, и отказ продавца его исполнить сам по себе повод не подписывать задаток.

Что проверить	Почему это важно
Выписка из реестра (nota simple) и обременения	Ипотека, аресты, сервитуты; собственник должен быть тем, кто подписывает
Долги комунидада	Объект отвечает за истёкшую часть года и три предыдущих года; сертификат о долгах обязателен, и освобождать продавца от него нельзя — подробнее в статье комунидад собственников
Налог на недвижимость IBI	По закону о местных бюджетах объект отвечает за всю годовую сумму налога, а не за её часть
Арендаторы	Арендатор остаётся в квартире и имеет преимущественное право покупки; на его реализацию закон даёт 30 дней
Право преимущественной покупки у региона	В Каталонии такое право действует до 2039 года, а на Балеарах касается любого дома с двумя и более жилыми единицами, если хотя бы одна сдана
Разрешение на заселение, обследование дома, энергосертификат	Требования и сроки задают регион и муниципалитет; единого государственного срока «раз в 50 лет» не существует
Гарантии на авансы застройщику	Для новостройки авансы должны быть обеспечены страховкой или банковской гарантией
Занято ли жильё	Квартиру с жильцами без договора потом освобождают через суд — см. окупасы в Испании

Условие об ипотеке: как не потерять задаток

Если сделка зависит от кредита, в договор вносят отложенное условие (condición suspensiva) по статьям 1113–1123 Гражданского кодекса: если банк откажет, договор не вступает в силу и задаток возвращается. Формулировать нужно конкретно:

какой банк или банки и на какую сумму подаётся заявка;
срок, до которого должно быть получено одобрение, с запасом на десять дней обязательного ожидания перед нотариусом;
что считается отказом (письменный отказ, отсутствие ответа к дате) и какой документ его подтверждает;
что при срабатывании условия задаток возвращается полностью и в какой срок.

Без такого условия отказ банка — это ваша проблема, а не основание вернуть деньги.

Налоги: сколько будет стоить сделка

Сам договор задатка налогом не облагается: налог на передачу имущества начисляется в день самой сделки. Но посчитать его нужно до задатка, потому что ставка зависит от региона и от порогов цены.

Регион	Ставка налога на передачу вторичного жилья
Мадрид	6 % без прогрессии
Андалусия	7 %
Валенсия	9 %, но при цене выше 1 000 000 € — 11 % на всю сумму
Каталония	Прогрессия 10 % до 600 000 €, 11 % до 900 000 €, 12 % до 1 500 000 €, дальше 13 %; плюс 20 % при покупке целого жилого дома или если покупатель — крупный владелец (больше 10 объектов или свыше 1 500 м²)
Балеары	Прогрессия 8–13 %; отдельно повышенная пошлина на нотариальные документы 2 % при стоимости от 1 000 000 €

База — не только цена. Налог считается от большей величины: цены сделки или кадастровой референсной стоимости. Конституционный суд подтвердил такой порядок в феврале 2026 года, так что «занизить цену в договоре» больше не работает.
Валенсийский порог стоит считать заранее: при цене 1 000 000 € налог 90 000 €, а при 1 000 001 € — уже 110 000 €. Разница в одном евро цены стоит 20 000 € налога, и это прямой аргумент, о какой цифре договариваться в задатке.
Покупаете у нерезидента — обязаны удержать 3 % цены и перечислить их в налоговую по модели 211 в течение месяца; если не удержали, объект отвечает по этому долгу. Об этом полезно знать и продавцу — см. налоги нерезидента.
Остальные налоги и ежегодные платежи владельца — в статье налоги на недвижимость в Испании.

Что отдельно нужно нерезиденту

NIE — номер иностранца нужен для сделки и для налогов; получить его можно до приезда через консульство, порядок в статье NIE в Испании.
Доверенность. Задаток и сделку можно подписать через представителя по нотариальной доверенности; для документа из-за рубежа нужны апостиль и присяжный перевод.
Декларация иностранной инвестиции. При покупке дороже 500 000 € за объект подаётся декларация по модели D-2A. Если деньги приходят из юрисдикции, не сотрудничающей по налоговым вопросам, декларация DP-2 подаётся до сделки.
Происхождение средств. Банк и нотариус проверяют источник денег: договоры продажи, выписки и налоговые документы готовят заранее, иначе перевод зависнет на комплаенсе.
Кто платит расходы. По умолчанию нотариус и реестр — на покупателе, налог на прирост стоимости земли — на продавце; в задатке это пишут прямо, потому что стороны часто договариваются иначе.

Для дорогих объектов полезно закрепить в задатке ещё два пункта: обязанность продавца снять обременения к дате сделки и порядок передачи ключей и приборов учёта. Как устроен рынок таких объектов — в статье элитная недвижимость в Испании; подобрать объект помогает подбор недвижимости.

Частые вопросы

Что такое договор задатка (arras) в Испании?

Предварительный договор, в котором стороны фиксируют объект, цену, срок до нотариуса и последствия отказа. Покупатель вносит часть цены — на практике около 10 %. Единственная норма о задатке — статья 1454 Гражданского кодекса.

Сколько я потеряю, если откажусь от покупки?

Зависит от вида задатка. При отступном — только внесённую сумму. При подтверждающем продавец может вместо этого потребовать исполнения сделки через суд или расторжения с возмещением убытков, и тогда потери не ограничены задатком.

Что будет, если вид задатка в договоре не назван?

Суд по общему правилу считает задаток подтверждающим, то есть самым жёстким для покупателя. Поэтому отступной характер прописывают прямо и развёрнуто, а не одной ссылкой на статью.

Что если продавец передумал?

При отступном задатке он возвращает сумму в двойном размере. При подтверждающем покупатель вправе требовать исполнения договора или расторжения с убытками. Верховный суд в 2026 году признал молчаливым отступлением даже полную пассивность продавца.

Можно ли вернуть задаток, если банк отказал в ипотеке?

Только если в договоре есть отложенное условие об одобрении кредита с указанием банка, суммы, срока и подтверждающего документа. Без него отказ банка не даёт права на возврат.

Какие документы можно потребовать до подписания?

Всю документацию по объекту: закон о праве на жильё даёт покупателю это право до передачи любой суммы в счёт цены. Как минимум — выписку из реестра, сертификат об отсутствии долгов комунидада, данные по IBI, сведения об арендаторах и энергосертификат.

Облагается ли задаток налогом?

Нет, налог на передачу имущества начисляется в день сделки. Но ставку считают заранее: она зависит от региона, а в Валенсии и Каталонии — ещё и от порогов цены.

Что нужно нерезиденту перед задатком?

NIE, доверенность на представителя при дистанционной подписи, подтверждение происхождения средств для банка, а при покупке дороже 500 000 € за объект — декларация иностранной инвестиции по модели D-2A.