Купить элитную недвижимость в Испании может и иностранец, в том числе гражданин России: запрета на покупку жилья для них нет, но на островах и в некоторых приграничных зонах покупателю не из ЕС, как правило, нужно разрешение военных. Дорогие квартиры и виллы сосредоточены в Мадриде, Барселоне, Марбелье, Пальме и на Ибице, где квадратный метр стоит в два-три раза дороже, чем в среднем по стране. Но цена объекта — не вся сумма: налог при покупке в разных регионах отличается почти вдвое, а владение дорогой недвижимостью облагается налогом на имущество и налогом на крупные состояния. Вида на жительство за покупку больше не дают. Разбираем, где покупать, сколько заплатить налогов, как проходит сделка и что учесть гражданам России.
Где в Испании покупают элитную недвижимость
Самые дорогие районы по данным idealista за август 2026 года. Это средняя цена предложения квадратного метра по району, а не только элитного сегмента: виллы на первой линии и пентхаусы стоят заметно дороже. В среднем по Испании — 2 924 €/м².
| Город | Самые дорогие районы | Цена, €/м² |
|---|---|---|
| Мадрид | Саламанка; Чамбери; Ретиро | 10 841; 9 209; 8 444 |
| Ибица, город Эйвисса | Марина-Ботафок — Таламанка; в среднем по городу | 9 060; 7 537 |
| Пальма-де-Майорка | Son Vida; Portixol — Molinar; исторический центр | 8 552; 7 943; 7 366 |
| Марбелья | Нагуэлес — Золотая миля; в среднем по городу | 8 336; 5 956 |
| Барселона | Сарриа — Сант-Жерваси; Лес-Кортс; Эшампле | 7 167; 6 670; 6 648 |
Мадрид и Барселона выбирают те, кому важны деловая жизнь, школы и аэропорт с прямыми рейсами. Марбелья, Майорка и Ибица — курортная недвижимость с виллами у моря и сильным сезонным спросом. Подробно о районах, ценах и жизни — в статьях районы Мадрида, районы Барселоны, переезд в Марбелью, переезд на Майорку и переезд на Ибицу. Если покупка идёт вместе с переездом из Швеции, как отложить шведский налог с продажи жилья и сколько стоит покупка по регионам, разобрано в статье о переезде из Швеции в Испанию.
Налоги при покупке элитной недвижимости
Налог зависит от того, покупаете вы новое жильё у застройщика или вторичное у собственника.
- Новое жильё у застройщика — НДС (IVA) 10 % по всей Испании, кроме Канарских островов, плюс региональный налог на оформление документов (AJD).
- На Канарах вместо НДС действует местный налог IGIC — 7 % для дорогого жилья, плюс AJD 1 %.
- Вторичное жильё — налог на передачу имущества (ITP) по ставке региона. Для дорогих объектов в Каталонии, на Балеарах и в Валенсии ставка выше.
| Регион | ITP на вторичное жильё | AJD на новое жильё |
|---|---|---|
| Мадрид | 6 % | 0,75 % для сделок дороже 180 000 € |
| Андалусия (Марбелья) | 7 % | 1,2 % |
| Канарские острова | 6,5 % | 1 % |
| Валенсия | 9 %; дороже 1 000 000 € — 11 % со всей суммы | 1,4 % |
| Балеарские острова (Майорка, Ибица) | шкала: 8 % до 400 000 €, 9 % до 600 000 €, 10 % до 1 000 000 €, 12 % до 2 000 000 €, 13 % сверх | 1,5 %; от 1 000 000 € — 2 % |
| Каталония (Барселона) | шкала: 10 % до 600 000 €, 11 % до 900 000 €, 12 % до 1 500 000 €, 13 % сверх | 1,5 % |
В Валенсии ставки 9 % и 1,4 % действуют со сделок с 1 июня 2026 года, до этого были 10 % и 1,5 %. В Каталонии прогрессивная шкала введена с 27 июня 2025 года. Покупатель, у которого в Каталонии больше 10 жилых объектов или больше 1 500 м² жилья, платит 20 %.
Налоги при владении дорогой недвижимостью
- Налог на имущество (Impuesto sobre el Patrimonio). Государственный закон освобождает первые 700 000 € чистого имущества, если регион не установил свой минимум, а основное жильё освобождено до 300 000 €. Нерезиденты тоже платят этот налог — со своего имущества в Испании.
- Временный налог солидарности на крупные состояния. Облагает базу — чистое имущество за вычетом 700 000 € — свыше 3 000 000 €: 1,7 % до 5 347 998 €, 2,1 % до 10 695 996 €, 3,5 % сверх. Из суммы вычитают уплаченный региональный налог на имущество. Налог продлён без конкретной даты окончания и действует в 2026 году.
- Местный налог на недвижимость (IBI) и сборы муниципалитета — каждый год, по кадастровой стоимости.
Если вы переезжаете и становитесь налоговым резидентом, налог на имущество считается уже со всего имущества в мире. Поэтому структуру владения и момент переезда стоит обсудить с налоговым консультантом до сделки. Обзор всех налогов — в статье налоги на недвижимость в Испании.
Дают ли ВНЖ за покупку недвижимости
Нет. Золотую визу за инвестиции, в том числе за покупку недвижимости от 500 000 €, отменили с 3 апреля 2025 года. Заявления, поданные до этой даты, рассматривают по старым правилам, а уже выданные разрешения действуют до конца срока и продлеваются по правилам на момент первой выдачи. Как была устроена программа и что с теми, кто успел, — в статье золотая виза Испании.
Жить в купленной вилле можно по другим основаниям. Тем, кто живёт на пассивный доход, подходит ВНЖ без права на работу, удалённым сотрудникам и фрилансерам — ВНЖ цифрового кочевника. Договор купли-продажи при этом подходит для прописки, которая нужна для карты резидента. Какой ВНЖ выбрать с капиталом — в статье ВНЖ Испании за инвестиции.
Что учесть гражданам России
- Покупка разрешена. Запрета на покупку жилья гражданами России в Испании нет.
- Разрешение военных в особых зонах. Закон 8/1975 о зонах, важных для национальной обороны, требует, чтобы иностранец не из ЕС получил разрешение военных властей на покупку земли или недвижимости в зонах ограниченного доступа. По перечню королевского декрета 689/1978 к ним относятся Балеарские и Канарские острова, Галисия, граница с Португалией и Францией, район Гибралтарского пролива и бухты Кадиса, Картахена, Сеута и Мелилья. Разрешение нужно и на ипотеку в пользу иностранца. Исключение — центры и зоны национального туристического значения: там разрешение считается выданным. Для покупателя виллы на Майорке, Ибице или Тенерифе статус участка стоит проверить до задатка. На граждан ЕС ограничение не распространяется.
- Ограничение на вклады. Регламент ЕС 833/2014 запрещает банкам принимать от граждан России и жителей России вклады, если их общая сумма в одном банке превышает 100 000 €. Ограничение не действует для тех, у кого есть временный или постоянный ВНЖ в стране ЕС, ЕЭЗ или Швейцарии. Это влияет на то, как хранить и переводить деньги на покупку.
- Проверка происхождения денег. Банк и нотариус запрашивают документы об источнике средств. Выписки, договоры продажи активов и налоговые декларации лучше собрать заранее; порядок и лимиты — в статье как перевести деньги из России в Испанию.
Разберём вашу ситуацию — ответим в течение часа
Как проходит покупка
- Получите NIE — налоговый номер иностранца, без него сделку не оформить. Подробнее — в статье NIE в Испании.
- Откройте счёт в испанском банке, если планируете платить из Испании или брать ипотеку.
- Проверьте объект: выписка nota simple из Реестра собственности показывает владельца, обременения и долги. Как её заказать — в статье nota simple в Испании.
- Подпишите предварительный договор и внесите задаток. Если объект в зоне ограниченного доступа, а вы не гражданин ЕС, получите разрешение военных до подписания купчей.
- Подпишите купчую у нотариуса и оплатите остаток.
- Заплатите налог при покупке и зарегистрируйте право собственности в Реестре.
Если покупка частично в кредит, условия для нерезидентов и резидентов отличаются — об этом в статье ипотека в Испании.
Частые вопросы
Может ли гражданин России купить элитную недвижимость в Испании?
Да, запрета нет. Нужен NIE, а деньги и вклады в испанских банках подпадают под ограничение ЕС: без ВНЖ в ЕС вклады гражданина России в одном банке не могут превышать 100 000 €.
Какой налог платят при покупке виллы в Испании?
За новое жильё — НДС 10 % и региональный налог AJD, за вторичное — налог на передачу имущества по ставке региона: от 6 % в Мадриде до 13 % в Каталонии и на Балеарах для самых дорогих объектов.
Где в Испании самая дорогая недвижимость?
По данным idealista за август 2026 года — в мадридском районе Саламанка, 10 841 €/м². Дальше Чамбери в Мадриде, Марина-Ботафок — Таламанка на Ибице и Son Vida в Пальме.
Дают ли ВНЖ за покупку недвижимости в Испании?
Нет, золотую визу отменили с 3 апреля 2025 года. Жить в своей недвижимости можно по ВНЖ без права на работу или ВНЖ цифрового кочевника.
Нужно ли платить налог на богатство за виллу в Испании?
Если чистое имущество в Испании больше необлагаемого минимума — да, в том числе нерезидентам. Государственный минимум — 700 000 €, регионы могут установить свой. Свыше 3 000 000 € действует ещё налог солидарности на крупные состояния.
В каком регионе дешевле всего налог при покупке дорогого жилья?
Среди популярных регионов — в Мадриде: 6 % на вторичное жильё без повышенной ставки для дорогих объектов. За виллу за 2 000 000 € это 120 000 € против 230 000 € в Каталонии.
Нужно ли разрешение, чтобы купить виллу на Майорке или Ибице?
Гражданину страны вне ЕС — как правило, да. Острова входят в зоны ограниченного доступа по закону 8/1975, и покупка там требует разрешения военных властей, кроме центров и зон национального туристического значения. Гражданам ЕС оно не нужно.
Можно ли купить недвижимость в Испании удалённо?
Да, сделку можно подписать у нотариуса по доверенности. Но NIE, счёт и проверку объекта всё равно нужно оформить, а доверенность, выданную за границей, — апостилировать и перевести.
Источники
- Ley 37/1992 о НДС, статья 91
- Мадрид: Decreto Legislativo 1/2010
- Каталония: Decreto Legislativo 1/2024
- Балеарские острова: Decreto Legislativo 1/2014
- Андалусия: Ley 5/2021
- Валенсия: Ley 13/1997
- Канарские острова: Decreto Legislativo 1/2009
- Канарские острова: Ley 4/2012, IGIC
- Ley 19/1991 о налоге на имущество
- Ley 38/2022, налог солидарности на крупные состояния
- Real Decreto-ley 8/2023, продление налога
- Ley 14/2013, отмена золотой визы
- Ley 8/1975 о зонах, важных для национальной обороны
- Real Decreto 689/1978, перечень зон
- Регламент ЕС 833/2014, статья 5b
- Где в Испании покупают элитную недвижимость
- Налоги при покупке элитной недвижимости
- Налоги при владении дорогой недвижимостью
- Дают ли ВНЖ за покупку недвижимости
- Что учесть гражданам России
- Как проходит покупка
- Частые вопросы
- Может ли гражданин России купить элитную недвижимость в Испании?
- Какой налог платят при покупке виллы в Испании?
- Где в Испании самая дорогая недвижимость?
- Дают ли ВНЖ за покупку недвижимости в Испании?
- Нужно ли платить налог на богатство за виллу в Испании?
- В каком регионе дешевле всего налог при покупке дорогого жилья?
- Нужно ли разрешение, чтобы купить виллу на Майорке или Ибице?
- Можно ли купить недвижимость в Испании удалённо?
- Источники
