Мадрид делится на 21 район, и разница между ними огромная: средний доход домохозяйства в Чамартине в 2,4 раза выше, чем в Пуэнте-де-Вальекас, а квадратный метр в Саламанке стоит в 3,3 раза дороже, чем в Вильяверде. Ниже — все районы в цифрах по официальным данным, где жить семье, студенту, с бюджетом или рядом с работой, что известно о безопасности и какие районы растут. Как получить ВНЖ, какие налоги платить и сколько стоит жизнь в городе, разобрано в статье переезд в Мадрид.
Районы Мадрида: ответы на главные вопросы
- Самый дорогой район? Саламанка — 10 841 € за квадратный метр в августе 2026 года. Дальше Чамбери (9 209 €) и Ретиро (8 444 €).
- Самый доступный? Вильяверде — 3 302 €/м², но цены там за год выросли на 25 %. Рядом по цене Пуэнте-де-Вальекас (3 480 €) и Усера (3 626 €).
- Самый богатый? Чамартин: средний доход домохозяйства — 79 274 € в год. Затем Монклоа — Аравака и Саламанка.
- Где жить с детьми? Чаще выбирают Ретиро, Чамартин, Орталесу, Фуэнкарраль — Эль-Пардо и Монклоа — Аравака: парки, международные школы, спокойнее центра.
- Где больше иностранцев? В Центре — 31,1 % жителей, в Усере — 29,2 %, в Вильяверде — 27,6 %.
- Самый безопасный? Официальной статистики преступности по районам Мадрид не публикует, поэтому честного рейтинга нет — подробнее ниже.
Все районы Мадрида в цифрах
Население — муниципальный регистр на 1 января 2026 года, доля иностранцев — геопортал мэрии на 1 января 2025 года, доход — атлас доходов домохозяйств INE за 2023 год, цена покупки — Idealista за август 2026 года с изменением за год. Там, где Idealista не даёт цену по району в открытом отчёте, стоит прочерк.
| Район | Жителей на 1.01.2026 | Иностранцев, 2025 | Доход домохозяйства, 2023 | Цена покупки, €/м², август 2026 |
|---|---|---|---|---|
| Центр | 141 800 | 31,1 % | 44 958 € | 7 745 € (+3,3 %) |
| Аргансуэла | 158 550 | 13,3 % | 52 857 € | — |
| Ретиро | 118 863 | 11,7 % | 64 787 € | 8 444 € (−0,5 %) |
| Саламанка | 147 256 | 19,7 % | 69 147 € | 10 841 € (−1,9 %) |
| Чамартин | 148 093 | 13,2 % | 79 274 € | 8 222 € (+6,1 %) |
| Тетуан | 167 776 | 24,5 % | 45 762 € | — |
| Чамбери | 141 522 | 16,8 % | 65 174 € | 9 209 € (+4,0 %) |
| Фуэнкарраль — Эль-Пардо | 256 037 | 11,5 % | 62 385 € | — |
| Монклоа — Аравака | 126 257 | 14,1 % | 71 711 € | — |
| Латина | 251 139 | 22,0 % | 38 078 € | — |
| Карабанчель | 278 090 | 26,8 % | 36 350 € | 3 842 € (+10,8 %) |
| Усера | 152 937 | 29,2 % | 34 651 € | 3 626 € (+18,3 %) |
| Пуэнте-де-Вальекас | 257 924 | 26,3 % | 32 666 € | 3 480 € (+17,9 %) |
| Мораталас | 94 405 | 14,7 % | 42 823 € | — |
| Сьюдад-Линеаль | 230 334 | 19,8 % | 46 937 € | — |
| Орталеса | 209 178 | 14,6 % | 61 472 € | — |
| Вильяверде | 172 551 | 27,6 % | 35 011 € | 3 302 € (+25,0 %) |
| Вилья-де-Вальекас | 127 566 | 18,1 % | 39 836 € | 3 845 € (+12,5 %) |
| Викальваро | 97 860 | 17,0 % | 42 870 € | — |
| Сан-Блас — Канильехас | 168 526 | 19,4 % | 44 468 € | — |
| Барахас | 50 613 | 12,3 % | 58 405 € | — |
| Мадрид | 3 497 277 | 20 % | 49 916 € | 6 471 € (+2,2 %) |
Цены аренды по районам Idealista открыто не публикует. По городу в августе 2026 года аренда — 23,3 € за квадратный метр в месяц, по сообществу Мадрид — 21,5 €.
Где живут богаче и где дешевле
Доход и цены жилья в Мадриде идут рука об руку: север и центр — Чамартин, Саламанка, Чамбери, Ретиро, Монклоа — Аравака — дороже и богаче, юг и юго-восток — Пуэнте-де-Вальекас, Усера, Вильяверде, Карабанчель — доступнее. Именно на юге цены сейчас растут быстрее всего: за год +25 % в Вильяверде, +18 % в Усере и Пуэнте-де-Вальекас, +11 % в Карабанчеле, тогда как в Саламанке и Ретиро они немного снизились.
Какой район Мадрида выбрать
Для семьи с детьми
Ретиро (118 863 жителя) — у одноимённого парка, спокойные улицы, больница Грегорио Мараньон, 8 444 €/м². Чамартин (148 093) — самый высокий доход в городе, вокзал Чамартин и деловой север, 8 222 €/м². Орталеса (209 178) — зелёный северо-восток, здесь французский лицей и школа St. George. Фуэнкарраль — Эль-Пардо (256 037) — самый большой по населению северный район: больница Ла-Пас, деловой квартал «Четыре башни» и немецкая школа. Монклоа — Аравака (126 257) — Каса-де-Кампо, университетский городок и Клинический госпиталь Сан-Карлос. Многие семьи выбирают и пригороды — Посуэло, Лас-Росас, Махадаонду, Алькобендас — о них в статье переезд в Мадрид.
Для городской жизни
Центр (141 800) — Сол, Маласанья, Чуэка, Ла-Латина и Лавапьес: всё пешком, бары и театры, но шумно, много туристов, дома старые; 31,1 % жителей — иностранцы, 7 745 €/м². Весь район — зона акустической защиты, а новые туристические квартиры здесь разрешены только в зданиях целиком под такое использование. Чамбери (141 522) — городской, но спокойнее центра, рынки и красивые дома, 9 209 €/м². Аргансуэла (158 550) — между центром и парком Мадрид-Рио, вокзал Аточа.
Рядом с работой
Тетуан (167 776) — деловой квартал AZCA на бульваре Кастельяна; плотный и шумный, часть района — зона акустической защиты. Фуэнкарраль — Эль-Пардо — офисы у «Четырёх башен» и на севере, где в 2026 году началось строительство проекта Madrid Nuevo Norte. Барахас (50 613) — самый маленький район, рядом с аэропортом: удобно тем, кто часто летает, но слышны самолёты.
С ограниченным бюджетом
Карабанчель (278 090, самый населённый район города) — 3 842 €/м², +10,8 % за год. Усера (152 937) — 3 626 €/м², больница 12 Октября. Пуэнте-де-Вальекас (257 924) — 3 480 €/м². Вильяверде (172 551) — 3 302 €/м², самый доступный из районов в отчёте. Вилья-де-Вальекас (127 566) — 3 845 €/м², один из трёх районов, где население за год выросло. Доход домохозяйств здесь самый низкий в городе, доля иностранцев — от 18 до 30 %, зато цены растут быстрее всего.
Для студентов
Монклоа — Аравака — университетский городок Комплутенсе и Политехнического университета. Центр, Чамбери и Аргансуэла — ближе к городской жизни и транспорту.
Безопасность в районах Мадрида
Министерство внутренних дел публикует статистику преступности только по городу целиком, по районам официальных данных нет. Единственный районный показатель — задержания муниципальной полиции: в 2025 году в Центре их было 254 на 10 000 жителей, в Пуэнте-де-Вальекас — 72, в Чамартине — 70, в среднем по городу — 40. Это не уровень преступности: большую часть дел ведёт национальная полиция, а в Центре цифру увеличивают толпы туристов и ночная жизнь. Для жильцов важнее конкретная улица и дом, чем название района: в туристическом центре чаще карманные кражи и шум, на тихих улицах спальных районов спокойнее.
Какие районы растут
На 1 января 2026 года население Мадрида — 3 497 277 человек, за год оно сократилось на 30 647. Население уменьшилось в 18 районах из 21, выросло только в Викальваро (+2 627), Вилья-де-Вальекас (+1 047) и Барахасе (+74). Сильнее всего сократились Центр (−4 549) и Сьюдад-Линеаль (−3 741).
Как искать жильё по районам
- Сначала — короткая аренда на 1–3 месяца, чтобы пожить в выбранном районе, а потом долгосрочный договор.
- Проверяйте дорогу до работы и школы — квартира у метро в недорогом районе часто удобнее модного адреса без него.
- Смотрите улицу и этаж — у ночных улиц и в зонах акустической защиты шумно.
- Проверяйте лицензию, если покупаете квартиру под туристическую сдачу: по плану RESIDE в центре это почти невозможно.
Как устроены поиск и договор аренды — в статье как снять квартиру в Испании, покупка — как купить дом в Испании. Город целиком — достопримечательности, транспорт и кухня — описан в обзоре столица Испании.
Частые вопросы о районах Мадрида
Какой район Мадрида лучше для жизни?
Зависит от задачи. Для семьи чаще выбирают Ретиро, Чамартин, Орталесу и Фуэнкарраль — Эль-Пардо, для городской жизни — Центр и Чамбери, с ограниченным бюджетом — Карабанчель, Усеру и Пуэнте-де-Вальекас, рядом с офисами — Тетуан и Фуэнкарраль.
Какой самый дорогой район Мадрида?
Саламанка: в августе 2026 года квадратный метр там стоил в среднем 10 841 €. Следом идут Чамбери (9 209 €) и Ретиро (8 444 €).
Какой самый дешёвый район Мадрида?
Из районов в отчёте Idealista — Вильяверде: 3 302 € за квадратный метр в августе 2026 года. Но цены там за год выросли на 25 %.
Где в Мадриде жить с детьми?
Семьи чаще выбирают Ретиро, Чамартин, Орталесу, Фуэнкарраль — Эль-Пардо и Монклоа — Аравака, где парки и международные школы, или пригороды — Посуэло, Лас-Росас, Махадаонду и Алькобендас.
Какой самый безопасный район Мадрида?
Официальной статистики преступности по районам Мадрид не публикует, поэтому честного рейтинга нет. Больше всего задержаний муниципальной полиции — в туристическом Центре; для жильцов важнее конкретная улица и дом, чем название района.
В каком районе Мадрида больше всего иностранцев?
В Центре: на 1 января 2025 года иностранцы составляли 31,1 % жителей. Высокая доля также в Усере (29,2 %), Вильяверде (27,6 %) и Карабанчеле (26,8 %).
Сколько районов в Мадриде?
Двадцать один: Центр, Аргансуэла, Ретиро, Саламанка, Чамартин, Тетуан, Чамбери, Фуэнкарраль — Эль-Пардо, Монклоа — Аравака, Латина, Карабанчель, Усера, Пуэнте-де-Вальекас, Мораталас, Сьюдад-Линеаль, Орталеса, Вильяверде, Вилья-де-Вальекас, Викальваро, Сан-Блас — Канильехас и Барахас.
Чем мы поможем с переездом в Мадрид
Мы подбираем основание для ВНЖ под ваш доход и семью, готовим и подаём документы, сопровождаем до карты резидента и регистрации автономо. Самые частые варианты — ВНЖ цифрового кочевника под ключ и ВНЖ без права на работу.
Поможем и с жильём в Мадриде — в аренду или для покупки: работаем с проверенными агентствами недвижимости и ипотечными брокерами, проверяем договор и документы до подписи. Подробнее — подбор недвижимости в Испании.
