Переезд в Мадрид на ПМЖ в 2026 году: районы, цены и налоги

Переехать в Мадрид можно по любому основанию для ВНЖ Испании — чаще всего это виза цифрового кочевника, ВНЖ без права на работу или работа по найму. Мадрид — самый большой город страны: 3 506 730 жителей, безработица ниже средней по Испании и одни из самых высоких зарплат, но и самое дорогое жильё. Ниже — какой ВНЖ выбрать, как переехать по шагам, в каком районе или пригороде жить, сколько стоят квартиры, какие налоги действуют в Мадриде, что со школами, работой и транспортом и чем столица уступает побережью.

Переезд в Мадрид: ответы на главные вопросы

• Можно ли переехать? Да, с обычным испанским ВНЖ. Документы подают в управление по делам иностранцев Мадрида.
• Какой ВНЖ берут чаще всего? Удалённые работники — визу цифрового кочевника: доход от 2 849 € в месяц. Живущие на сбережения и пассивный доход — ВНЖ без права на работу: от 2 400 € в месяц на заявителя. В Мадриде, где безработица ниже средней по стране, чаще находят и работу по найму.
• Сколько стоит жильё? В августе 2026 года квартира в Мадриде стоила в среднем 6 471 € за квадратный метр, аренда — 23,3 € за квадратный метр в месяц. Это в 2,2 раза дороже средней цены покупки по Испании.
• Где жить? В центре и Чамбери — для городской жизни, в Саламанке и Ретиро — дорого и престижно, в Усере, Вальекасе и Вильяверде — дешевле всего, в пригородах Посуэло, Лас-Росас, Махадаонда и Алькобендас — рядом с международными школами.
• Какие налоги? Региональная ставка подоходного налога в Мадриде ниже, чем в Валенсийском сообществе, а налог на покупку вторичного жилья — 6 %.
• Сразу на ПМЖ? Нет. Сначала временный ВНЖ, долгосрочное резидентство — после пяти лет законного проживания.

Почему переезжают именно в Мадрид

Мадрид выбирают ради работы и возможностей. В сообществе Мадрид во втором квартале 2026 года безработица была 7,58 % против 9,87 % по Испании, а средняя годовая зарплата в 2024 году — 34 410 € против 29 540 € по стране. Здесь министерства, офисы крупных компаний, крупнейший аэропорт Испании, большие больницы и университеты, а город живёт круглый год, а не сезоном.

Плата за это — самое дорогое жильё в стране, континентальный климат с жарким летом и холодной зимой и отсутствие моря. Сам город, его история, достопримечательности и кухня описаны в обзоре столица Испании, а сравнить Мадрид с другими городами по аренде и доходам можно в рейтинге городов Испании.

Какой ВНЖ получить для жизни в Мадриде

Основание выбирают по источнику дохода, а не по городу. В Мадриде у управления по делам иностранцев несколько отделений, в том числе на C/ Silva, 19 и C/ García de Paredes, 65; документы иностранцев в полиции оформляют на Avda. de los Poblados, 51. Все основания с требованиями и сроками — в обзоре ВНЖ Испании.

Порог визы цифрового кочевника привязан к минимальной зарплате и в 2026 году вырос задним числом — подробности о пороге дохода. Через пять лет на любом из оснований можно получить ПМЖ в Испании, через десять — подать на гражданство.

Как переехать в Мадрид: пошагово

1. Выбрать основание и проверить доход на всю семью.
2. Решить, где подаваться: через консульство Испании в своей стране или, если основание позволяет, из Испании. Визу цифрового кочевника можно получить, уже находясь в Испании легально, — ВНЖ тогда выдают сразу на срок до трёх лет.
3. Получить NIE — без номера иностранца не снять квартиру и не открыть счёт — как получить NIE.
4. Собрать документы: справки о несудимости с апостилем, подтверждение дохода, медицинскую страховку, присяжные переводы на испанский.
5. Снять жильё. Аренда в Мадриде самая дорогая в стране, хорошие квартиры уходят быстро, владельцы просят подтверждение дохода и залог. Первые месяцы удобнее краткосрочная аренда — как снять квартиру в Испании.
6. Прописаться в мэрии — empadronamiento. Прописка нужна для школы, медицины и транспортных абонементов.
7. Сдать отпечатки и получить карту резидента (TIE) в полиции.
8. Оформить медицинскую карту TSI. Её выдают в центре здоровья по месту жительства: нужны карта резидента, свежая справка о прописке и документ Seguridad Social о праве на медицинскую помощь. Для ВНЖ без права на работу нужна частная страховка испанской компании — какая подходит.
9. Открыть счёт и разобраться с налогами — как открыть счёт в Испании.

Районы Мадрида: где выбрать жильё

Мадрид делится на 21 район, и цены между ними различаются больше чем втрое: в Саламанке квадратный метр стоит 10 841 €, в Вильяверде — 3 302 €. Цены на покупку и аренду, транспорт, школы и безопасность по каждому району — в отдельной статье районы Мадрида.

• Центр — Сол, Маласанья, Чуэка, Ла-Латина, Лавапьес: всё пешком, бары, театры, туристы. Квартиры старые, часто маленькие и шумные; 7 745 €/м².
• Чамбери — один из самых популярных районов для жизни: спокойнее центра, красивые дома, рынки и метро; 9 209 €/м².
• Саламанка — самый дорогой район города, 10 841 €/м²: бульвары, бутики и офисы.
• Ретиро — у одноимённого парка, популярен у семей; 8 444 €/м².
• Чамартин — деловой север с офисными башнями, вокзалом и стадионом «Сантьяго Бернабеу»; 8 222 €/м².
• Усера, Пуэнте-де-Вальекас и Вильяверде — юг города, самые доступные цены, от 3 302 до 3 626 €/м²; в Вильяверде цены за год выросли на 25 %.

Пригороды Мадрида

Многие семьи переезжают не в сам город, а в пригороды сообщества Мадрид — там больше места, дома с садами и международные школы, а до центра ходят пригородные поезда Cercanías и автобусы.

• Посуэло-де-Аларкон (89 770 жителей), Лас-Росас (99 037), Махадаонда (73 625) и Боадилья-дель-Монте (66 349) — северо-запад, популярны у семей; в Посуэло находятся The British School и American School of Madrid.
• Алькобендас (123 342), Сан-Себастьян-де-лос-Рейес (96 992) и Трес-Кантос (54 592) — север, офисные парки и King’s College в Ла-Моралехе.
• Алькала-де-Энарес (203 208), Хетафе (193 238) и Ривас-Васьямадрид (103 148) — большие города на юге и востоке с университетами и промышленностью.

Население пригородов — INE на 1 января 2025 года.

Русскоязычные в Мадриде

По годовой переписи INE на 1 января 2025 года в Мадриде жили 3 928 граждан России и 10 359 граждан Украины, во всём сообществе Мадрид — 6 007 и 26 557. Иностранцев в городе — 655 402, это 18,8 % жителей. Россиян здесь меньше, чем на средиземноморском побережье, но при посольстве России в Мадриде работает единственная в Испании официальная русская школа с российской программой — подробнее в статье русские школы в Испании. Как устроена диаспора по стране — русские в Испании.

Стоимость жизни в Мадриде в 2026 году

• Покупка. По данным Idealista, в августе 2026 года — 6 471 €/м², на 2,2 % больше, чем годом раньше; пик был в мае — 6 745 €/м². В среднем по Испании — 2 924 €/м².
• Аренда. В августе 2026 года — 23,3 €/м² в месяц, плюс 5,1 % за год; по сообществу Мадрид — 21,5 €/м², по Испании — 15,1 €/м². Квартира 70 м² по средней цене города — около 1 630 € в месяц. С июля 2026 года Idealista считает цены по новой методике, поэтому с цифрами до июля их напрямую не сравнивают.
• Туристическое жильё. План RESIDE, опубликованный в сентябре 2025 года, ограничил туристические квартиры: в историческом центре — только в зданиях целиком под такое использование, в остальном городе — на первых этажах с отдельным входом. Покупая квартиру под посуточную сдачу, это проверяют до сделки.
• Ограничения аренды. Ни один муниципалитет Мадрида не объявлен зоной напряжённого рынка с потолком цен, цену новой аренды владелец назначает сам.
• Транспорт. Проездной на месяц в зоне A стоит 32,70 €, молодёжный Abono Joven на всю сеть — 10 € (цены действуют до конца 2026 года).
• Нижняя граница бюджета. Ориентир дают требования к ВНЖ: для жизни без работы — от 2 400 € в месяц на одного, для визы цифрового кочевника — от 2 849 €; при мадридской аренде этого хватает впритык. Как посчитать бюджет семьи — сколько денег нужно для жизни в Испании.

Налоги в Мадриде

После 183 дней в Испании за календарный год вы становитесь налоговым резидентом и платите налог со всех мировых доходов — налоги в Испании для физических лиц. Региональная часть налогов в Мадриде — мадридская.

• IRPF. Региональная шкала сообщества Мадрид — от 8,5 до 20,5 % (шкала 2025 года); к ней добавляется общеиспанская часть. В январе 2026 года правительство региона объявило о снижении ставок ещё на 0,5 пункта с 2027 года — пока это анонс, а не закон.
• Закон Бекхэма. Переехавшие на работу по найму, удалённые работники и некоторые предприниматели могут в год переезда и пять следующих лет платить 24 % с доходов до 600 000 € вместо прогрессивной шкалы.
• Вычет для новых резидентов из-за границы — 20 % от вложений в акции и облигации для тех, кто переехал с 1 января 2024 года и пять лет до этого не был налоговым резидентом Испании; вложения нужно держать шесть лет.
• Вычет за аренду жилья — 30 % арендной платы, до 1 237,20 € в год, для арендаторов моложе 40 лет с облагаемой базой до 26 414,22 €.
• Вычет за рождение ребёнка — 721,70 € на ребёнка в год рождения и два следующих года.
• Налог на покупку вторичного жилья (ITP) — 6 %, для многодетных — 4 %; налог на документы при покупке новостройки — 0,75 %.
• Наследство и дарение между супругами, детьми и родителями — скидка 99 %. Региональная скидка 100 % по налогу на имущество сейчас не работает в полную силу: пока действует общегосударственный налог солидарности на крупные состояния.

Работать на себя можно, зарегистрировавшись автономо, — пошаговая инструкция.

Работа в Мадриде

В Мадриде самый сильный рынок труда в Испании: безработица в сообществе во втором квартале 2026 года — 7,58 %, средняя зарплата в 2024 году — 34 410 € в год, второе место в стране. Здесь сосредоточены госучреждения, финансовые, консалтинговые и технологические компании, туризм и сервис. Минимальная зарплата — 1 221 € в месяц при 14 выплатах. Удалённым работникам на иностранного заказчика жильё в Мадриде обходится дороже, чем на побережье, но проще найти местную работу, если со временем она понадобится.

Школы и университеты

• Язык. В Мадриде один официальный язык — испанский, второго обязательного языка в школе, как в Валенсии или Барселоне, нет.
• Двуязычные государственные школы. В 2025/26 учебном году больше 600 государственных школ сообщества Мадрид учат на испанском и английском.
• Международные школы — King’s College в Ла-Моралехе (Алькобендас), The British School и American School of Madrid в Посуэло, St. George в Орталесе, Hastings School в Чамартине, французский лицей и немецкая школа в городе.
• Русская школа — при посольстве России, по российской программе.
• Университеты — Комплутенсе, Автономный университет, Карлос III, Политехнический и частные вузы.

Медицина и транспорт

• Больницы. Крупнейшие государственные — Ла-Пас, 12 Октября, Грегорио Мараньон, Рамон-и-Кахаль, Клинический госпиталь Сан-Карлос и Ла-Принсеса. Первичная помощь — в центре здоровья по месту жительства.
• Метро. В 2025 году метро Мадрида перевезло рекордные 736,9 млн пассажиров; его дополняют автобусы EMT и пригородные поезда Cercanías.
• Аэропорт Мадрид-Барахас — крупнейший в Испании: 68,18 млн пассажиров в 2025 году, прямые рейсы в Европу, Америку и на Ближний Восток.
• Поезда. С вокзалов Аточа и Чамартин скоростные поезда идут в Барселону, Валенсию, Севилью, Малагу и другие города, поэтому выходные на море — реальный план.

Климат Мадрида

Климат континентальный: по нормам AEMET за 1981–2010 годы на станции Ретиро средняя температура года — 15,0 °C, января — 6,3 °C, июля — 25,6 °C, осадков — 421 мм. Лето жаркое и сухое, зимой по ночам бывают заморозки. Моря нет — ближайшее побережье в нескольких часах езды.

Читайте также

Районы Мадрида: где лучше жить, цены и безопасность в 2026 году

14.09.2026

Минусы жизни в Мадриде

• Самое дорогое жильё в Испании. Аренда съедает заметную часть даже хорошей зарплаты, конкуренция за квартиры высокая.
• Нет моря и континентальный климат: жаркое лето и холодная зима.
• Большой город. Пробки, шум, долгие поездки из пригородов.
• Записи в госорганы. Свободные даты в управление по делам иностранцев и на отпечатки разбирают быстро.
• Меньше русскоязычных, чем на побережье Аликанте и в Валенсии.

Мадрид или другой город

• Мадрид или Барселона. Два крупнейших рынка труда страны. В Мадриде один язык и налог на покупку жилья ниже, в Барселоне — море и обязательный каталанский в школе — переезд в Барселону.
• Мадрид или Валенсия. В Мадриде больше работы и выше зарплаты, в Валенсии — море и жильё почти вдвое дешевле: 3 469 €/м² против 6 471 €/м² — переезд в Валенсию.
• Мадрид или Аликанте. Аликанте — море, солнце и крупнейшая русскоязычная община, но работа в основном в туризме — переезд в Аликанте.

Регионы по климату, ценам, работе и школам сравниваются на карте релоканта.

Частые вопросы о переезде в Мадрид

Можно ли переехать жить в Мадрид?

Да. Переезжают по обычным основаниям для ВНЖ Испании: виза цифрового кочевника, ВНЖ без права на работу, работа по найму, учёба, стартап или семья. Документы подают в управление по делам иностранцев Мадрида.

Какой ВНЖ лучше для переезда в Мадрид?

Удалённым работникам — виза цифрового кочевника с доходом от 2 849 € в месяц. Тем, кто живёт на сбережения или пассивный доход, — ВНЖ без права на работу: от 2 400 € в месяц на заявителя и 600 € на каждого члена семьи. Тем, кто нашёл работу, — ВНЖ по найму.

Сколько стоит снять квартиру в Мадриде?

В августе 2026 года средняя аренда в Мадриде — 23,3 € за квадратный метр в месяц, то есть около 1 630 € за квартиру 70 м². Это самая высокая аренда в Испании, в пригородах дешевле.

Сколько стоит купить квартиру в Мадриде?

В августе 2026 года — в среднем 6 471 € за квадратный метр. Самый дорогой район — Саламанка (10 841 €/м²), самый доступный из районов в отчёте — Вильяверде (3 302 €/м²).

В каком районе Мадрида лучше жить?

Для городской жизни — Центр и Чамбери, для престижа — Саламанка и Ретиро, подешевле — Усера, Пуэнте-де-Вальекас и Вильяверде. Семьи с детьми часто выбирают пригороды Посуэло, Лас-Росас, Махадаонда и Алькобендас, где находятся международные школы.

Какие налоги в Мадриде?

Региональная шкала подоходного налога — от 8,5 до 20,5 %, налог на покупку вторичного жилья — 6 %. Есть вычеты за аренду жилья для молодых, за рождение ребёнка и 20 % от вложений для новых резидентов из-за границы.

Сколько русских живёт в Мадриде?

На 1 января 2025 года в Мадриде жили 3 928 граждан России и 10 359 граждан Украины, во всём сообществе Мадрид — 6 007 и 26 557.

Что лучше для жизни: Мадрид или Валенсия?

В Мадриде больше работы и выше зарплаты, в Валенсии — море и жильё почти вдвое дешевле. Удалённым работникам и семьям, которым важны климат и море, чаще подходит Валенсия, тем, кто строит карьеру в Испании, — Мадрид.

Чем мы поможем с переездом в Мадрид

Мы подбираем основание для ВНЖ под ваш доход и семью, готовим и подаём документы, сопровождаем до карты резидента и регистрации автономо. Самые частые варианты — ВНЖ цифрового кочевника под ключ и ВНЖ без права на работу.

Поможем и с жильём в Мадриде — в аренду или для покупки: работаем с проверенными агентствами недвижимости и ипотечными брокерами, проверяем договор и документы до подписи. Подробнее — подбор недвижимости в Испании.