Валенсия делится на 19 районов, и разница между ними заметная: доход на человека в Пла-дель-Реаль в 1,9 раза выше, чем в Поблес-де-л’Оэст, а квадратный метр в Эшампле стоит в 2,1 раза дороже, чем в Раскании. Ниже — все районы в цифрах по данным мэрии, INE и Idealista, где жить в центре, у моря, с детьми, с ограниченным бюджетом и студенту, какие кварталы пострадали от DANA и что поменялось в правилах туристического жилья. Как получить ВНЖ, какие налоги платить и сколько стоит жизнь в городе, разобрано в статье переезд в Валенсию, а сам город — в обзоре Валенсия.
Районы Валенсии: ответы на главные вопросы
- Самый дорогой район? Эшампле с кварталом Руссафа — 5 117 € за квадратный метр в августе 2026 года. Дальше Сьютат-Велья (4 894 €) и Пла-дель-Реаль (4 200 €).
- Самый доступный? Раскания — 2 447 €/м², но цены там за год выросли на 14,5 %. Рядом по цене Оливерета (2 667 €) и Беникалап (2 818 €). По девяти районам Idealista цену не называет.
- Где самый высокий доход? В Пла-дель-Реаль: 23 637 € чистого дохода на человека в год. Затем Эшампле (23 476 €) и Сьютат-Велья (22 047 €); в среднем по городу — 16 121 €.
- Где жить у моря? В Поблатс-Маритимс — это Кабаньяль-Каньямелар, Эль-Грау и Мальва-роса. Пляж Мальва-роса в 2026 году с Голубым флагом, пляж Кабаньяль флаг не получил. Остальные пять пляжей с флагом — на юге, с теми же названиями, что у кварталов района Поблес-дель-Суд.
- Где жить с детьми? Больше всего простора и зелени в Кампанаре — парк Капсалера, и в Ла-Саидии — сады Реаль. В Эшампле — Британская школа Валенсии и Центральный парк, в Пла-дель-Реаль — Немецкая школа и Клинический госпиталь.
- Где риск подтоплений после DANA? Мэрия признала пострадавшими восемь кварталов, и все они в Поблес-дель-Суд. Карты зон затопления по районам мы не накладывали, поэтому конкретный адрес стоит проверить отдельно — как, рассказано ниже.
Все районы Валенсии в цифрах
Население и доля иностранцев — отчёты статистического бюро мэрии по районам, муниципальный регистр на 1 января 2025 года; доход — атлас доходов домохозяйств INE за 2023 год, чистый доход на человека; цена покупки — Idealista за август 2026 года с изменением за год. Там, где Idealista не даёт цену по району в открытом отчёте, стоит прочерк.
| Район | Жителей на 1.01.2025 | Иностранцев | Доход на человека, 2023 | Цена покупки, €/м², август 2026 |
|---|---|---|---|---|
| Сьютат-Велья | 30 510 | 28,4 % | 22 047 € | 4 894 € (+6,2 %) |
| Эшампле | 45 236 | 17,7 % | 23 476 € | 5 117 € (+5,5 %) |
| Экстрамурс | 51 375 | 17,9 % | 19 433 € | 3 749 € (+6,4 %) |
| Кампанар | 41 713 | 19,3 % | 17 413 € | 3 554 € (+2,8 %) |
| Ла-Саидия | 48 791 | 20,0 % | 15 039 € | — |
| Пла-дель-Реаль | 31 206 | 12,6 % | 23 637 € | 4 200 € (+0,6 %) |
| Оливерета | 52 319 | 25,7 % | 12 952 € | 2 667 € (+9,8 %) |
| Патрайш | 60 087 | 13,5 % | 15 786 € | 2 896 € (+9,9 %) |
| Хесус | 54 305 | 20,0 % | 13 668 € | 2 850 € (+4,5 %) |
| Кватре-Карререс | 83 333 | 21,1 % | 14 930 € | — |
| Поблатс-Маритимс | 57 715 | 21,7 % | 13 762 € | — |
| Каминс-аль-Грау | 67 939 | 20,6 % | 15 749 € | — |
| Альхирос | 36 632 | 16,4 % | 17 474 € | — |
| Бенимаклет | 28 716 | 15,4 % | 17 133 € | — |
| Раскания | 58 079 | 24,6 % | 13 154 € | 2 447 € (+14,5 %) |
| Беникалап | 50 967 | 20,0 % | 13 621 € | 2 818 € (+14,0 %) |
| Поблес-дель-Норд | 7 180 | 10,1 % | 17 138 € | — |
| Поблес-де-л’Оэст | 15 589 | 18,9 % | 12 511 € | — |
| Поблес-дель-Суд | 22 732 | 17,0 % | 13 999 € | — |
| Валенсия | 840 792 | 19,7 % | 16 121 € | 3 469 € (+6,1 %) |
Население города — официальная численность, утверждённая правительством на 1 января 2025 года; отчёты мэрии по районам в сумме дают 844 424 человека, потому что муниципальный регистр и утверждённая численность считаются по-разному. Цены аренды по районам Idealista открыто не публикует. По городу в августе 2026 года аренда — 16,3 € за квадратный метр в месяц, на 3,5 % больше, чем годом раньше.
Где живут богаче и где дешевле
Доход и цены жилья в Валенсии идут рядом: три самых богатых района — Пла-дель-Реаль, Эшампле и Сьютат-Велья — и самые дорогие, от 4 200 до 5 117 €/м². Из районов с низким доходом, по которым Idealista называет цену, дешевле всего Раскания (2 447 €/м²), Оливерета (2 667 €) и Беникалап (2 818 €). Именно там цены сейчас растут быстрее: за год +14,5 % в Раскании, +14,0 % в Беникалапе, +9,9 % в Патрайше и +9,8 % в Оливерете, тогда как в Пла-дель-Реаль — +0,6 %, а в среднем по городу — +6,1 %.
Какой район Валенсии выбрать
Для городской жизни
Сьютат-Велья (30 510 жителей) — исторический центр: 4 894 €/м², самая высокая в городе доля иностранцев — 28,4 %, и больше всего автобусных линий EMT — 30. Станция метро Колон — вторая по загрузке в городе: 4 878 930 поездок в 2024 году. Эшампле (45 236) — кварталы Руссафа, Пла-дель-Ремей и Гран-Вия, самый дорогой район — 5 117 €/м², Центральный парк в Руссафе, 25 линий EMT. Экстрамурс (51 375) — 3 749 €/м², плотность 260,5 человека на гектар и главный узел метро: Шатива — самая загруженная станция в городе (6 135 418 поездок в 2024 году), Анхель-Гимера — третья (3 514 439).
У моря
Поблатс-Маритимс (57 715) — Кабаньяль-Каньямелар, Эль-Грау, Мальва-роса, Бетеро и Нацарет. Здесь больше всего станций метро и трамвая в городе — 13, доход — 13 762 € на человека, цену по району Idealista не называет. Пляж Мальва-роса в 2026 году с Голубым флагом, Кабаньяль — без него. Каминс-аль-Грау (67 939) — самый плотный район города, 287 человек на гектар, со станциями Айора и Маритим. Поблес-дель-Суд (22 732) — Эль-Салер, Эль-Пальмар, Пинедо и другие посёлки на почти половине территории города, 6 617,6 га; пляжи Эль-Салер, Ла-Гаррофера, Ла-Девеса, Рекати-Перельонет и Л’Арбре-дель-Гос в 2026 году с Голубым флагом. Но именно здесь все восемь кварталов, пострадавших от DANA, — подробнее ниже.
Для семьи с детьми
Кампанар (41 713) — 523,8 га и 79,6 человека на гектар, в 2,3 раза реже, чем в Сьютат-Велья; парк Капсалера площадью 161 306 м², 3 554 €/м². Пла-дель-Реаль (31 206) — самый высокий доход и самая низкая среди городских районов доля иностранцев, 12,6 %; Немецкая школа Валенсии и Клинический госпиталь, 4 200 €/м². Эшампле — Британская школа Валенсии и Центральный парк в квартале Руссафа. Ла-Саидия (48 791) — сады Реаль (172 834 м²) и парк Маршаленес. Кватре-Карререс (83 333) — самый населённый район, за 2024 год прибавил 3 067 жителей; Город искусств и наук, городской парк Малильи и больше всего остановок EMT — 151.
С ограниченным бюджетом
Раскания (58 079) — самый доступный район в отчёте Idealista, 2 447 €/м², +14,5 % за год; здесь первый офис Extranjería. Оливерета (52 319) — 2 667 €/м², Общий госпиталь Валенсии. Беникалап (50 967) — 2 818 €/м², парк Беникалап. Хесус (54 305) — 2 850 €/м², цены за год выросли на 4,5 %, меньше, чем в среднем по городу. Патрайш (60 087) — 2 896 €/м², больница Доктор Песет и комиссариат, где выдают карты резидента. Доход на человека в этих районах — от 12 952 до 15 786 €, доля иностранцев — от 13,5 до 25,7 %.
Для студентов
Пла-дель-Реаль — квартал Университетский городок и станция Факультатс. Альхирос (36 632) — кампус Таронгерс Университета Валенсии и станция Университат-Политекника, доход 17 474 € на человека. Бенимаклет (28 716) — самый маленький из городских районов; станция Бенимаклет — пересадочная и пятая по загрузке в городе (2 825 949 поездок в 2024 году). Цену квадратного метра Idealista по району не называет, но сообщает, что за год она выросла на 18,7 %.
Риск подтоплений после DANA
Наводнение 29 октября 2024 года сильнее всего ударило по муниципалитетам к югу от города; по официальным данным на 14 ноября 2024 года в самой Валенсии погибли 16 человек. Внутри города мэрия признала серьёзно пострадавшими восемь кварталов: Фаитанар, Ла-Торре, Эль-Форн-д’Алькедо, Кастельяр-л’Оливераль, Пинедо, Эль-Салер, Эль-Перельонет и Эль-Пальмар. Все они относятся к району Поблес-дель-Суд. В апреле 2026 года мэрия выделила 2 млн € на асфальт в Кастельяр-л’Оливераль и Эль-Форн-д’Алькедо и 700 000 € на канализацию в Эль-Пальмаре, Эль-Форн-д’Алькедо и Ла-Торре. Официальные карты зон затопления по районам мы не накладывали, поэтому рейтинга районов по риску не даём. Перед покупкой или долгой арендой проверьте конкретный адрес в визоре PATRICOVA — это план Женералитата по предотвращению наводнений с открытой картой.
Туристическое жильё: новые правила
31 марта 2026 года пленум мэрии окончательно утвердил правила для туристических квартир: мораторий на лицензии, действовавший с 28 мая 2024 года, заменён постоянными лимитами. Туристическое жильё может занимать не больше 2 % жилого фонда квартала и района; все туристические места — отели, апартаменты и квартиры — не больше 8 % числа жителей района или квартала; под туристическое использование — не больше 15 % помещений первого этажа в квартале-манзане. В жилом доме туристическая квартира возможна только на первом или втором этаже, ниже жилых квартир, с отдельным входом, и только если это не запрещает устав сообщества собственников. Для Сьютат-Велья действует свой особый план. Законные туристические квартиры внесены в публичный реестр CATAV. Правила вступают в силу через 15 рабочих дней после публикации в бюллетене провинции.
Как искать жильё по районам
- Сначала — короткая аренда на 1–3 месяца, чтобы пожить в выбранном районе, а потом долгосрочный договор.
- Проверяйте дорогу до работы и школы — квартира у станции метро или трамвая в недорогом районе часто удобнее модного адреса без неё.
- Проверяйте адрес на карте PATRICOVA, особенно в Поблес-дель-Суд: риск подтопления зависит от улицы, а не от названия района.
- Проверяйте лицензию в реестре CATAV, если покупаете квартиру под туристическую сдачу: в кварталах, где лимит исчерпан, новую не получить.
Как устроены поиск и договор аренды — в статье как снять квартиру в Испании, покупка — как купить дом в Испании.
Частые вопросы о районах Валенсии
Какой район Валенсии лучше для жизни?
Зависит от задачи. Для городской жизни — Сьютат-Велья, Эшампле и Экстрамурс, у моря — Поблатс-Маритимс, для семьи — Кампанар, Пла-дель-Реаль и Кватре-Карререс, с ограниченным бюджетом — Раскания, Оливерета и Беникалап, для студентов — Пла-дель-Реаль, Альхирос и Бенимаклет.
Какой самый дорогой район Валенсии?
Эшампле: в августе 2026 года квадратный метр там стоил в среднем 5 117 € по данным Idealista. Следом идут Сьютат-Велья (4 894 €) и Пла-дель-Реаль (4 200 €); в среднем по городу — 3 469 €.
Какой самый дешёвый район Валенсии?
Из районов в отчёте Idealista — Раскания: 2 447 € за квадратный метр в августе 2026 года. Но цены там за год выросли на 14,5 %.
Где в Валенсии жить с детьми?
Больше простора и зелени в Кампанаре с парком Капсалера и в Ла-Саидии с садами Реаль. Британская школа Валенсии находится в Эшампле, Немецкая школа — в Пла-дель-Реаль.
Какие районы Валенсии пострадали от DANA?
Мэрия признала серьёзно пострадавшими восемь кварталов — Фаитанар, Ла-Торре, Эль-Форн-д’Алькедо, Кастельяр-л’Оливераль, Пинедо, Эль-Салер, Эль-Перельонет и Эль-Пальмар. Все они в районе Поблес-дель-Суд. Конкретный адрес стоит проверить на карте PATRICOVA.
В каком районе Валенсии жить у моря?
В Поблатс-Маритимс: Кабаньяль-Каньямелар, Эль-Грау и Мальва-роса. Пляж Мальва-роса в 2026 году получил Голубой флаг, пляж Кабаньяль — нет.
Сколько районов в Валенсии?
Девятнадцать: Сьютат-Велья, Эшампле, Экстрамурс, Кампанар, Ла-Саидия, Пла-дель-Реаль, Оливерета, Патрайш, Хесус, Кватре-Карререс, Поблатс-Маритимс, Каминс-аль-Грау, Альхирос, Бенимаклет, Раскания, Беникалап, Поблес-дель-Норд, Поблес-де-л’Оэст и Поблес-дель-Суд.
Чем мы поможем с переездом в Валенсию
Мы подбираем основание для ВНЖ под ваш доход и семью, готовим и подаём документы, сопровождаем до карты резидента и регистрации автономо. Самые частые варианты — ВНЖ цифрового кочевника под ключ и ВНЖ без права на работу.
Поможем и с жильём в Валенсии — в аренду или для покупки: работаем с проверенными агентствами недвижимости и ипотечными брокерами, проверяем договор и документы до подписи. Подробнее — подбор недвижимости в Испании.
