Автор Ирина Фирсова Миграционный юрист в Испании — адвокат коллегии адвокатов Барселоны № 46.385 17 сентября 2026 7 мин Написать Ирине

Комунидад собственников в Испании: взносы, собрания и долги прежнего владельца

Комунидад собственников (comunidad de propietarios) — это не добровольное объединение, а установленный законом режим управления домом: купив квартиру или дом в урбанизации, вы автоматически становитесь его участником и обязаны платить взносы по своей доле. Правила задаёт закон о горизонтальной собственности 49/1960, в Каталонии — пятая книга Гражданского кодекса Каталонии. Для владельца, который живёт в доме не постоянно, важнее всего три вещи: молчание на собрании считается согласием, долги прежнего владельца переходят на объект, а уведомления без испанского адреса вручают объявлением в подъезде.

Ниже — кто и каким большинством принимает решения, что изменилось с апреля 2025 года для туристической аренды, как устроены взносы и целевые сборы, за какие долги отвечает новый владелец, как комунидад взыскивает деньги, чем отличается Каталония и что нужно сделать нерезиденту. Что проверить в самой сделке — в статьях как купить дом в Испании и nota simple.

Большинства по статье 17 закона: от простого большинства до единогласия. Красным — то, что чаще всего становится сюрпризом для владельца, который не приехал на собрание.

Что такое комунидад и кто им управляет

Комунидад возникает в силу закона там, где у дома несколько собственников и есть общие элементы: подъезд, крыша, лифт, бассейн, сад, охрана. Ваша доля расходов — cuota de participación — записана в учредительном документе дома и обычно считается от площади; она же определяет вес вашего голоса.

Председатель обязателен и выбирается только из собственников (статья 13 закона). Если выборов нет, его назначают по очереди или по жребию, и отказаться просто так нельзя: у назначенного есть месяц, чтобы обратиться в суд с причинами, и судья решает вопрос и назначает замену. Для нерезидента это реальный риск: жребий не спрашивает, живёте ли вы в Испании.
Внешний управляющий не обязателен. По умолчанию функции секретаря и управляющего исполняет председатель, а наём профессионального administrador de fincas — решение простого большинства.
Срок полномочий — один год, если устав не говорит иного; снять досрочно можно решением внеочередного собрания.
Собрание собирается не реже раза в год для бюджета и отчёта. Внеочередное собирает председатель или четверть собственников (либо владельцы 25 % квот). Уведомление о годовом собрании — минимум за шесть дней.

Голоса: доверенность, молчание и долг

Доверенность — простым письмом. Для представительства на собрании достаточно письма с подписью собственника, нотариус и апостиль не нужны (статья 15.1). Разумно указывать в письме пределы: по каким вопросам представитель голосует и как.
Молчание = «за». Если вас не было на собрании, вам направляют протокол, и при отсутствии возражения в течение 30 календарных дней ваш голос считается поданным в пользу решения (статья 17.8). Так проходят дорогие сборы: возражать надо письменно и вовремя.
Должник не голосует. Собственник, не оплативший долги к дате собрания, лишается права голоса, а его квота не входит в базу расчёта большинства (статья 15.2). То есть решение может пройти голосами меньшинства от всего дома.
Оспаривание решения — три месяца, а для решений, противоречащих закону или уставу, — год (статья 18.3).

Туристическая аренда: что изменилось с апреля 2025 года

Это самое важное изменение последних лет для тех, кто покупал жильё под сдачу. Органический закон 1/2025 (тот же, что отменил золотую визу) переписал правила с 3 апреля 2025 года:

Логика перевёрнута. Новая статья 7.3 требует предварительного прямого разрешения комунидада на туристическую сдачу. Прежний принцип «можно, пока прямо не запрещено» больше не действует.
Большинство — три пятых собственников и квот: им одобряют, ограничивают, обусловливают или запрещают сдачу (статья 17.12). Тем же большинством можно поднять долю туристической квартиры в общих расходах, но не более чем на 20 %.
Обратной силы нет — но только для тех, кто уже вёл деятельность до 3 апреля 2025 года и был оформлен по туристическому законодательству своего региона. «Серая» сдача без лицензии под защиту не попадает.
Принуждение. Комунидад требует прекратить деятельность, а затем подаёт acción de cesación; суд может лишить права пользования жильём на срок до трёх лет.

Практический вывод для покупателя: если план — сдавать посуточно, разрешение комунидада и лицензия региона проверяются до задатка, а не после сделки. В курортных урбанизациях запрет встречается всё чаще; подробнее про такие объекты — в статье элитная недвижимость в Испании.

Взносы, целевые сборы и фонд резерва

Что	Как устроено	Норма
Обычные взносы	По квоте участия, по бюджету, утверждённому собранием	ст. 9.1.e, 14
Целевой сбор (derrama)	Платит тот, кто был собственником на дату наступления срока платежа, а не на дату решения собрания	ст. 17.11
Фонд резерва	Не менее 10 % последнего обычного бюджета дома	ст. 9.1.f
Неиспользование услуги	Не пользуетесь бассейном или лифтом — от расходов это не освобождает	ст. 9.2
Долги прежнего владельца	Объект отвечает за истёкшую часть года покупки и три предыдущих года	ст. 9.1.e
Сертификат о долгах	Обязателен для сделки у нотариуса, выдаётся в семь календарных дней; покупатель может освободить продавца — и тогда риск остаётся на объекте	ст. 9.1.e
Сообщить о продаже	Не сообщил комунидаду о смене собственника — отвечаешь солидарно с покупателем по долгам, возникшим после сделки	ст. 9.1.i

Из этого следует простое правило сделки: сертификат о долгах запрашивать всегда и от его предоставления продавца не освобождать, даже если он торопит. Три года чужих долгов по дому с бассейном и охраной — это уже не формальность.

Официальной статистики по размеру взносов в Испании нет: единственное публичное исследование отраслевого совета управляющих датировано 2015 годом. Разброс объясняется не рынком, а содержанием: в доме без лифта и общих зон платят за уборку и свет, в урбанизации с бассейном, садом и круглосуточной охраной — ещё и за персонал, воду и обслуживание.

Как комунидад взыскивает долги

Долг по взносам взыскивается упрощённым судебным порядком (proceso monitorio) по статье 21 закона и статьям 812–818 процессуального кодекса.
Иск подаётся по месту нахождения объекта — по выбору комунидада, и это удобно ей, а не владельцу за границей.
Суд может наложить обеспечительный арест без залога со стороны комунидада.
Судебные издержки и гонорары адвоката ложатся на должника.
Требование об уплате вручают по адресу, который собственник ранее сообщил комунидаде; если адреса нет — по самой квартире, а затем публикацией (статья 815.2 процессуального кодекса).

Ремонт, доступность и обследование дома

Обязательные работы по сохранности дома и по доступности собственник не может заблокировать своим голосом: часть из них выполняется по требованию, а не по решению собрания (статья 10). Остекление террас и изменение фасада требуют трёх пятых (статья 17.4), а установка зарядки для электромобиля на собственном парковочном месте — только предварительного уведомления комунидада (статья 17.5).

С техническим обследованием зданий (ITE) есть распространённое заблуждение: единого государственного срока «раз в 50 лет» в действующем законе нет — соответствующие пункты закона о городской реновации Конституционный суд признал недействительными (STC 143/2017). Обязанность и периодичность устанавливают регион и муниципалитет, поэтому срок проверяется по вашему городу.

Каталония: другой закон и другие числа

Вопрос	Испания (закон 49/1960)	Каталония (пятая книга ГК Каталонии)
Долги прежних владельцев	часть года покупки + 3 года	часть года + 4 года
Фонд резерва	не менее 10 % бюджета	не менее 5 %, на отдельном счёте комунидада
Изменение устава	единогласие	4/5 собственников и квот
Строительство бассейна	по общим правилам статьи 17	прямо 4/5
Повышенная доля расходов	до +20 % для туристического жилья	до двукратной доли по квоте
Молчание отсутствующего	«за» через 30 календарных дней	присоединение через месяц
Туристическая аренда	3/5 по статье 17.12	через устав, то есть 4/5

Если вы покупаете в Барселоне, на Коста-Браве или в каталонских Пиренеях, правила статьи 17 испанского закона к вашему дому не применяются. Это стоит учитывать и при покупке жилья у горнолыжных станций Каталонии — про них в статье горнолыжные курорты Испании.

Что сделать владельцу, который живёт не в доме

Сообщите секретарю испанский адрес для уведомлений способом, который подтверждает получение (статья 9.1.h). Закон требует именно адрес в Испании.
Поймите цену молчания. Без сообщённого адреса уведомления вручают по самой квартире — и вручение жильцу имеет полную силу, а если это невозможно, объявление на доске в подъезде считается врученным через три календарных дня. С этого момента и идут ваши 30 дней на возражение.
Настройте автоматическое списание взносов: долг лишает голоса и открывает дорогу к взысканию с арестом и издержками.
Держите письменное представительство на собрания — на управляющего, соседа или юриста, с указанием пределов голосования.
Следите за протоколами: 30 календарных дней на возражение, три месяца на оспаривание, год — если решение противоречит закону или уставу.
При продаже сразу сообщите о смене собственника, иначе будете отвечать солидарно с покупателем.
При покупке требуйте сертификат о долгах и не освобождайте продавца от его предоставления.

Для дистанционного владения пригодится цифровой сертификат и доступ к электронным кабинетам: уведомления от муниципалитета и налоговой приходят туда же, где живут дела по недвижимости — об этом в статьях цифровой сертификат и sede electrónica в Испании. Налоги владельца разобраны в налогах на недвижимость, а для нерезидента — в налогах нерезидента.

Три вида задатка, что вы теряете при отказе и что вправе потребовать до передачи денег — в статье договор задатка (arras) в Испании.

Частые вопросы

Обязательно ли вступать в комунидад собственников?

Да. Это режим, установленный законом для дома с несколькими собственниками: участие и уплата взносов по вашей квоте не зависят от желания. Отказаться от бассейна или лифта, чтобы не платить за них, тоже нельзя.

Отвечает ли новый владелец за долги прежнего?

Да, самим объектом: за истёкшую часть года покупки и три предыдущих года, а в Каталонии — за четыре года. Поэтому перед сделкой берут сертификат о долгах, который комунидад обязана выдать за семь календарных дней.

Можно ли запретить соседям сдавать квартиру посуточно?

Да, тремя пятыми собственников и квот. С 3 апреля 2025 года туристическая сдача вообще требует предварительного разрешения комунидада. Те, кто вёл такую деятельность раньше и имел региональную лицензию, продолжают её вести.

Что будет, если я не приду на собрание?

Решение примут без вас, а ваше молчание после получения протокола через 30 календарных дней будет считаться голосом «за». Возражать нужно письменно и в этот срок.

Нужна ли нотариальная доверенность, чтобы за меня голосовали?

Нет. Достаточно письма с вашей подписью. Лучше указать в нём, по каким вопросам и как представитель голосует, иначе он решает сам.

Обязан ли комунидад нанимать управляющего?

Нет. По умолчанию функции секретаря и управляющего исполняет председатель, а профессионального управляющего нанимают простым большинством. Председатель при этом обязателен и выбирается из собственников.

Как комунидад взыщет долг с владельца за границей?

Упрощённым судебным порядком по месту нахождения объекта, с возможным арестом имущества без залога и возложением издержек на должника. Уведомление направят по адресу, сообщённому комунидаде, а при его отсутствии — по квартире или публикацией.

Сколько стоят взносы в комунидад?

Официальной статистики нет: последнее публичное отраслевое исследование датировано 2015 годом. Сумма зависит от содержания дома: лифт, бассейн, сад, охрана и консьерж дают основную разницу, а фонд резерва по закону — не менее 10 % годового бюджета.