Ремонтная компания в Испании для иностранца: ВНЖ, REA, страховки и IVA

Ремонтную компанию в Испании иностранец открывает на тех же условиях, что испанец: autónomo или SL, служба охраны труда, страховки и запись в реестр строительных компаний REA до первого субподряда. Фирма с бригадой из трёх человек в нашем расчёте требует около 70 тыс. € и окупается за два с небольшим года. Гражданину страны вне ЕС ещё нужен ВНЖ на работу на себя.

Ниже — какой ВНЖ позволяет самому вести ремонтный бизнес, когда выгоднее купить готовую фирму, а когда открыть свою, что выбрать — autónomo или SL, какие реестры, допуски и страховки нужны до первого объекта, кто получает разрешение на работы, как работает IVA 10 % на ремонт жилья и сколько стоит бригада по конвенио. В конце — расчёт окупаемости с допущениями, которые можно заменить своими.

Какой ВНЖ даёт право вести ремонтную компанию

Купить фирму или зарегистрировать SL может и человек, который живёт за границей. Но работать в Испании самому — считать сметы, вести объекты, нанимать людей — гражданин страны вне ЕС может только с разрешением на работу. Граждане ЕС, ЕЭЗ и Швейцарии регистрируются как резиденты ЕС и разрешения не получают.

• Работа на себя (cuenta propia) — основной путь. Первое разрешение выдают на год, на одну автономию и один сектор деятельности (ст. 83 RD 1155/2024). Нужно выполнить требования, которые закон предъявляет к испанцам для такой деятельности, подтвердить квалификацию или опыт, если деятельность их требует, и достаточность вложений (ст. 84). Ремонт — обычная для этого ВНЖ деятельность: бизнес-план с бригадой, фургоном и заказчиками читается понятно. Как устроен этот ВНЖ, разобрано в статье «Cuenta propia в Испании».
• Модификация изнутри Испании. Если вы уже живёте здесь по другому ВНЖ, переходят на работу на себя без выезда; после года проживания разрешение дают на четыре года. Подают в экстранхерию провинции через Mercurio — подробно в статье «Модификация ВНЖ Испании на автономо».
• Стартап-виза не подходит: ремонт квартир не инновационный проект. Её рассматривает UGE по закону 14/2013, и требование инновационности там главное.
• ВНЖ без права на работу — жить можно, вести компанию нельзя. Сначала меняют основание — см. «ВНЖ no lucrativa».
• Студенческое пребывание по высшему образованию разрешает работать, в том числе на себя, до 30 часов в неделю и совместимо с учёбой (ст. 57 RD 1155/2024) — это подработка мастером, а не компания с бригадой. Подробнее — «Студенческая виза в Испанию».

Найм в собственной SL как отдельный путь не работает: тот, кто контролирует компанию — владеет половиной капитала, третью или четвертью с функциями управления — и работает в ней, для соцстраха считается работающим на себя (ст. 305.2.b LGSS).

Путь до первого объекта

Регистрация компании — малая часть подготовки. Основное время уходит на охрану труда, реестр и страховки.

Купить готовую фирму или открыть свою

Ремонтная компания стоит на людях: владелец, который считает сметы, бригада и имя у заказчиков. Помещения и оборудования у неё мало, поэтому цена зависит от того, останутся ли люди после сделки. Два объявления показывают разброс. В программе передачи бизнеса Gijón (FADE, 2025) продаётся фирма по перегородкам, полам и оборудованию офисов с 2006 года: оборот 179 152 € за 2024 год, всю техническую работу ведёт один человек, цена — 35 000 €. На Bizalia (октябрь 2026) компания по ремонту и обслуживанию зданий в Барселоне с оборотом 5–10 млн € просит 2,5–5 млн € и предлагает на выбор доли SL или передачу всей деятельности. Это запрашиваемые цены, не сделки.

Если вы рассматриваете покупку за 150–600 тыс. €, платите вы за договоры с заказчиками и за людей. Поэтому сделку строят так, чтобы продавец остался на переходный период, а часть цены зависела от выручки после передачи. Что проверить до подписи:

• Что покупаете. Доли SL переносят на вас все долги и всю историю компании, в том числе ответственность по сданным объектам. При покупке бизнеса как целого налоговые долги продавца по деятельности переходят к покупателю, если до сделки не получить справку налоговой: её выдают за три месяца, и ответственность ограничивается тем, что в ней указано (ст. 42.1.c и 175.2 LGT). По пособиям, возникшим до передачи, покупатель отвечает солидарно (ст. 168.2 LGSS). Разница способов — в статье «Как купить готовый бизнес в Испании».
• Люди. Работники переходят к новому владельцу со всеми правами и стажем (ст. 44 Estatuto de los Trabajadores). Проверьте, у всех ли есть обучение по охране труда, и сколько договоров бессрочные: закону нужно не меньше 30 % (ниже, в разделе о бригаде).
• REA. Действует ли запись и когда её продлевать: продление подают в последние шесть месяцев срока, иначе запись аннулируется (ст. 6 RD 1109/2007).
• Сданные объекты. Список работ за десять лет, претензии и иски. По работам с проектом строитель отвечает перед владельцем до десяти лет (ниже, в разделе о страховках).
• Цифры. Выручка по декларациям IVA и налогу на прибыль, доля трёх крупнейших заказчиков, подписанные договоры на будущее, склад и срок его аренды.

Если нужен не поток заказов, а возможность работать, дешевле открыть свою компанию.

Autónomo или SL

Мастер, который работает сам и с одним помощником, обычно начинает как autónomo: регистрация занимает дни, бухгалтерия проще. Порядок — в статье «Как зарегистрироваться autónomo в Испании», взносы по реальному доходу — в статье «Налоги и взносы автономо». Модулей для строительных и ремонтных работ в перечне на 2026 год нет (Orden HAC/1425/2025), так что налог считается с реальной прибыли.

В ремонте у autónomo есть слабое место: он отвечает по долгам бизнеса всем своим имуществом. Статус emprendedor de responsabilidad limitada выводит из-под взыскания только жильё стоимостью до 300 000 € (ст. 8 Ley 14/2013). Для того, кто переезжает с капиталом, квартирой у моря и портфелем, это мало. SL отделяет риск объекта от личных денег: капитал от 1 € (ст. 4 закона о компаниях), налог на прибыль в 2026 году при обороте до 1 млн € — 19 % с первых 50 000 € и 21 % сверх, а новой компании — 15 % в первый прибыльный год и в следующий (ст. 29 и переходное положение 44 закона о налоге на прибыль).

Владелец, который работает в своей SL и контролирует её, платит взносы как autónomo societario. Оплачивается ли сама должность администратора, решает устав: по умолчанию она бесплатна (ст. 217 закона о компаниях). Как деньги заходят в компанию и выходят из неё, разобрано в статьях «Как внести деньги в свою SL» и «Дивиденды от своей компании после переезда», отчётность — в статье «Отчётность SL в Испании». Если доли будут держать через холдинг, это решают до переезда — см. «Холдинг в Испании». Саму регистрацию бизнеса, налоговый учёт и соцстрах обычно ведут вместе с хестором, который потом сдаёт отчётность.

Реестр REA, охрана труда и обучение

Субподряд в строительстве регулирует отдельный закон — Ley 32/2006. Он охватывает и ремонт: в его перечне работ есть реконструкция, ремонт, обслуживание, покраска и монтаж инженерных систем (ст. 2).

• Кому нужен REA. Компания, которую нанимают подрядчиком или субподрядчиком на объект, записывается в Registro de Empresas Acreditadas до начала своего участия в цепочке субподряда (ст. 3 RD 1109/2007). Работаете только на частных владельцев и никого не нанимаете на объект — закон о субподряде вас не касается. Наняли электрика-autónomo или взяли работу у генподрядчика — касается. На практике ремонтные компании записываются сразу: запись бесплатная, а без её номера с вами не работают генподрядчики.
• Как записаться. Заявку подают в трудовую администрацию автономии, где у компании юридический адрес; запись действует по всей Испании три года (ст. 6 Ley 32/2006, ст. 6 RD 1109/2007). В заявке законный представитель подтверждает, что у компании своя организация, люди и техника, обученный персонал и организация охраны труда (ст. 4.1–4.3 Ley 32/2006).
• Почему генподрядчик спросит номер. Если он нанял субподрядчика без записи, он отвечает вместе с ним по долгам перед работниками и соцстрахом (ст. 7.2 Ley 32/2006).

Охрану труда в ремонтной компании владелец лично не ведёт: это разрешено только фирмам до десяти человек без опасных работ, а строительные работы с риском падения с высоты в список опасных входят (ст. 11 и приложение I, h RD 39/1997). Поэтому заключают договор со службой профилактики (servicio de prevención ajeno). Каждый рабочий на объекте проходит курс первого цикла на 8 часов и курс по своей профессии на 20 часов; руководитель компании — курс для руководителей на 10 часов. Обучение подтверждает Tarjeta Profesional de la Construcción (TPC), которую выдаёт Fundación Laboral de la Construcción (ст. 142 и 154 и приложение XII VII Convenio General del Sector de la Construcción).

На каждом объекте подрядчик готовит план безопасности и до начала работ сообщает трудовой администрации об открытии объекта, прикладывая план. Если на объекте больше одной компании или autónomo, владелец назначает координатора по безопасности (ст. 3.2, 7 и 19 RD 1627/1997).

Электрика, газ, асбест: отдельные допуски

Комплексный ремонт почти всегда включает работы, на которые нужна своя регистрация, — либо у вашей компании, либо у субподрядчика.

• Электромонтаж. Компания-установщик подаёт declaración responsable в промышленный департамент автономии и держит полис профессиональной ответственности не меньше 600 000 € на случай, в специализированной категории — 900 000 € (ITC-BT-03, п. 5.8.c, RD 842/2002).
• Газ, отопление, кондиционирование. У этих работ свои регламенты с той же логикой — регистрация компании-установщика в автономии и квалифицированный работник в штате (RD 919/2006 для газа, RITE — RD 1027/2007 для тепловых установок).
• Асбест. В старых домах встречаются крыши, баки и трубы из асбестоцемента (uralita). Демонтировать их может только компания, записанная в Registro de Empresas con Riesgo por Amianto (ст. 17 RD 396/2006). Обычно эту часть отдают специализированной фирме.

Страховки и ответственность за работу

Общей обязанности ремонтной компании страховать свою гражданскую ответственность нет — кроме электромонтажа. Но три вещи страхуют все:

• Выплаты работникам по конвенио. При гибели, абсолютной нетрудоспособности или тяжёлой инвалидности от несчастного случая на работе или профзаболевания компания выплачивает 47 000 €, при полной нетрудоспособности по своей профессии — 28 000 € (ст. 69 VII Convenio General). Без полиса эти суммы платит сама компания.
• Ответственность перед заказчиком и соседями. Протечка на нижний этаж или повреждённая общая труба — обычный случай ремонта. Полис требуют генподрядчики, управляющие домами и любой частный заказчик с крупной сметой.
• Гарантия по работам с проектом. Если работа подпадает под закон о строительстве (с проектом по ст. 2.2 LOE), строитель отвечает перед владельцем за дефекты отделки год, за дефекты, из-за которых жильё непригодно, — три года, за несущие конструкции — десять лет со дня приёмки (ст. 17.1 LOE). По ремонту без проекта действуют общие правила договора подряда Гражданского кодекса.

Десятилетняя страховка (seguro decenal) — не обязанность подрядчика. Её оформляет застройщик нового жилого здания; у того, кто строит один дом для себя, её нет, пока он не продаёт дом в течение десяти лет (ст. 19.1.c и доп. положение 2 LOE). Годовую гарантию по отделке закон отводит строителю (ст. 19.2.a), но обязательной сделана только десятилетняя.

Разрешение на работы: кто подаёт

Licencia de obra или declaración responsable подаёт владелец квартиры или здания — тот, кто платит за работы. Он же платит муниципальный налог на строительство ICIO, ставку которого назначает мэрия, но не выше 4 % от стоимости работ. Если владелец сам ничего не подал, налог могут взыскать с подрядчика как с заменителя налогоплательщика, а тот потом требует его с владельца; налог возникает с началом работ, даже если разрешения нет (ст. 101–102 TRLRHL). Поэтому до первого дня на объекте компания просит у заказчика номер поданной декларации или лицензии.

Что именно подаётся, решает мэрия. Привычные «obra menor» и «obra mayor» сейчас мало что объясняют: граница проходит по проекту. Работа, которая меняет несущую конструкцию, фасад, объём или назначение здания, требует проекта архитектора (ст. 2.2 LOE) и, как правило, лицензии. Внутренний ремонт без этого — по декларации. В Мадриде с 2022 года декларация стала основным режимом, лицензия осталась для работ из приложения I ордонанса OLDRUAM — например, затрагивающих охраняемые элементы зданий.

IVA на ремонт: 10 %, 21 % или без IVA

Ремонт облагается IVA 10 % вместо 21 %, если выполнены все четыре условия (ст. 91.Uno.2.10º Ley 37/1992):

• заказчик — частное лицо для своего жилья, сообщество собственников или владелец жилья, которое сдаётся как постоянное;
• оплата картой, переводом, именным чеком или на счёт компании — не наличными;
• дом построен или реконструирован не меньше двух лет назад;
• материалы, которые даёт компания, стоят не больше 40 % от суммы без IVA.

Пример. Реформа квартиры в Мадриде на 60 000 € без IVA. Если компания сама закупает плитку, сантехнику и кухню на 27 000 €, материалы составляют 45 %, ставка 21 % и IVA — 12 600 €. Если часть сантехники заказчик покупает сам и материалы компании укладываются в 24 000 €, это ровно 40 %, ставка 10 % и IVA — 6 000 €. Разница для заказчика — 6 600 €, и это главный довод в переговорах о цене. Ставка 10 % распространяется на ejecución de obra; техника, которую компания просто продаёт и ставит отдельно от ремонта, идёт по общей ставке.

В субподряде правило другое. Если вы работаете на генподрядчика по договору застройщика на строительство или реконструкцию здания, IVA в счёте не начисляете — его начисляет получатель работ (inversión del sujeto pasivo, ст. 84.Uno.2º.f). IVA по своим закупкам вы при этом возвращаете позже, и это надо закладывать в оборотные деньги. Ставки и декларации — в статье «Налог IVA в Испании».

Бригада: конвенио, взносы и 30 % бессрочных

Зарплаты в строительстве задают провинциальные конвенио на основе общего VII Convenio General. По конвенио строительства Мадрида на 2026 год рабочий первого разряда (oficial 1ª de oficio, уровень VIII) получает 25 103,23 € в год по всем статьям, специализированный разнорабочий (уровень XI) — 23 079,10 €, бригадир (encargado, уровень VI) — 26 164,38 €.

Сверху компания платит взносы: 23,60 % общих, 5,50 % по безработице при бессрочном договоре, 0,20 % в фонд гарантии зарплат, 0,60 % на профобучение, 0,75 % механизма равенства поколений (Orden PJC/297/2026) и 6,70 % по тарифу несчастных случаев для строительства (доп. положение 61 LGSS). Всего 37,35 %. Рабочий первого разряда обходится компании примерно в 34 479 € в год, разнорабочий — в 31 699 €. Средние зарплаты — в статье «Средняя зарплата в Испании».

Компания, которая регулярно работает на стройках, держит на бессрочных договорах не меньше 30 % штата; новая компания — начиная с седьмого месяца работы (ст. 4.4 Ley 32/2006, ст. 11 RD 1109/2007). Бригада целиком на временных договорах закону не соответствует, а временный договор к тому же дороже по взносу на безработицу: 6,70 % вместо 5,50 %.

Вложения и окупаемость: расчёт

Условная SL в Мадриде без покупки бизнеса: владелец считает сметы и ведёт объекты, в штате два рабочих первого разряда и разнорабочий по мадридскому конвенио, электрику и сантехнику отдают субподрядчикам. Цены фургонов, инструмента и прочих расходов — наши допущения: замените их своими.

Вложения 70 776 € возвращаются примерно за 2,2 года. Две оговорки. Первая: бригада — почти постоянный расход. При выручке на 10 % ниже прибыль до налога падает с 37 342 € до 16 342 €, а безубыточность наступает при выручке около 28 776 € в месяц. Вторая: главный риск ремонта — не убыток, а кассовый разрыв. Материалы и зарплаты вы платите сразу, заказчик — авансом и этапами; одна задержка на крупном объекте останавливает остальные. Аванс, график платежей и удержание до приёмки пишут в договор до начала работ.

Если хотите проверить на своих цифрах, подходит ли вам ВНЖ на работу на себя и в какой форме открывать компанию, напишите нам — разберём ваш случай на консультации.

Частые вопросы

Какой IVA на ремонт квартиры в Испании?

10 %, если заказчик — частное лицо для своего жилья, сообщество собственников или владелец жилья, сдаваемого как постоянное, дому не меньше двух лет, оплата безналичная, а материалы компании стоят не больше 40 % от суммы без IVA. Если хоть одно условие не выполнено, ставка 21 %.

Можно ли провести кондиционер или котёл по ставке 10 %?

Можно, если установка — часть ремонта жилья и материалы компании, включая сам аппарат, укладываются в 40 % от суммы без IVA. Если компания просто продаёт и ставит технику отдельно от ремонта, это поставка товара с монтажом, и ставка 21 %. В счёте работы и материалы указывают раздельно.

Подходит ли ремонт квартир для стартап-визы?

Нет. Стартап-визу дают инновационному проекту с заключением ENISA, а ремонтная бригада — обычный бизнес. Для него подходит ВНЖ на работу на себя: бизнес-план, вложения и опыт в ремонте, первое разрешение на год.

Можно ли перейти на cuenta propia и заниматься ремонтом?

Да, ремонт — обычная деятельность для ВНЖ на работу на себя. Если вы уже живёте в Испании, переходят модификацией без выезда: после года проживания разрешение дают на четыре года. Подают в экстранхерию провинции, где вы живёте, а бизнес-план описывает работу там, где вы её ведёте.

Нужен ли REA, если я работаю только на частных заказчиков?

Формально нет, пока вы никого не нанимаете на объект и сами не работаете на другого подрядчика: REA обязателен для участия в цепочке субподряда. Как только наняли электрика-autónomo или взяли работу у генподрядчика, запись нужна до начала работ. Она бесплатная и действует три года.

Нужно ли подтверждать диплом строителя для ремонтной компании?

Нет. Профессия рабочего в Испании не регулируется, диплом для ремонта не нужен. Отдельный допуск нужен компании для электрики, газа и асбеста, а проект работ, затрагивающих конструкцию или фасад, подписывает архитектор или инженер с испанским допуском.

Кто получает разрешение на ремонт — владелец или компания?

Декларацию или лицензию подаёт владелец объекта, он же платит налог ICIO до 4 % от стоимости работ. Если работы начались без документов, налог могут взыскать с подрядчика, поэтому компания проверяет разрешение до начала работ.

Главное о ремонтной компании в Испании

• Гражданину страны вне ЕС нужен ВНЖ на работу на себя; стартап-виза и ВНЖ без права на работу для ремонтного бизнеса не подходят.
• Готовую фирму покупают ради людей и заказчиков; без переходного периода с продавцом покупка рискованна, а доли SL переносят на вас её долги и гарантии.
• В ремонте SL обычно надёжнее autónomo: ответственность по объектам отделена от личного имущества.
• До первого объекта — служба охраны труда, обучение рабочих, страховки и запись в REA, как только появляется субподряд.
• IVA 10 % на ремонт жилья держится на условии о материалах: не больше 40 % от суммы без IVA.
• В нашем расчёте фирма с бригадой из трёх человек требует около 70 776 € и окупается за 2,2 года, но падение выручки на 10 % срезает прибыль больше чем вдвое.

Источники

• Ley 32/2006 о субподряде в строительстве — BOE; RD 1109/2007 — BOE; RD 1627/1997 — BOE; RD 39/1997 — BOE.
• Ley 38/1999 (LOE) — BOE; RD 842/2002 (ITC-BT-03) — BOE; RD 396/2006 — BOE; TRLRHL — BOE.
• Ley 37/1992 (IVA) — BOE; Ley 27/2014 (налог на прибыль) — BOE; Orden HAC/1425/2025 — BOE; LGT — BOE.
• RD 1155/2024 (регламент об иностранцах) — BOE; LGSS — BOE; Orden PJC/297/2026 — BOE; Ley 14/2013 — BOE; закон о компаниях — BOE.
• VII Convenio General del Sector de la Construcción — BOE № 228 от 23.09.2023; конвенио строительства Мадрида на 2025–2026 годы — BOCM № 311 от 31.12.2025; ордонанс OLDRUAM — мэрия Мадрида.
• Объявления о продаже: FADE, Relevo Empresarial de Gijón 2025; Bizalia, октябрь 2026.