Мини-отель в Испании для иностранца: ВНЖ, лицензия и переезд

Открыть мини-отель в Испании иностранец может, но гражданину страны вне ЕС сам бизнес вид на жительство не даёт. Нужен ВНЖ на работу на себя — cuenta propia: бизнес-план, достаточные вложения и разрешение сначала на год. Сам отель открывают по правилам региона: декларацией в туристический реестр и лицензией мэрии.

Ниже — какой ВНЖ подходит владельцу небольшого отеля, в каком порядке идти, чем hostal отличается от pensión и casa rural, где новые заведения ограничены, какие обязанности начинаются с первого гостя и как меняются ваши личные налоги после переезда. Сколько стоят объекты, какая у них загрузка и окупаемость, разбирает наш партнёр Finetic в статье «Мини-отель в Испании: сколько стоит, доходность и лицензии» — здесь об этом не повторяем.

Какой ВНЖ подходит владельцу мини-отеля

Вид на жительство в Испании дают не за бизнес, а по основанию. Для владельца отеля, который сам им управляет, рабочее основание одно — работа на себя. Остальные либо отменены, либо закрыты для такого проекта.

• Граждане ЕС, ЕЭЗ и Швейцарии разрешения на работу не получают: регистрируются как резиденты ЕС и открывают отель на тех же условиях, что испанцы.
• Работа на себя (cuenta propia) — основной путь. Первое разрешение выдают на год, и оно привязано к региону и виду деятельности. Нужно подтвердить, что вы выполняете требования, которые предъявляют к испанцам для этой деятельности, — то есть лицензии отеля; квалификацию или опыт; достаточность вложений и их влияние на рабочие места, включая ваше собственное. Решение — до трёх месяцев, молчание означает отказ (статьи 83–85 регламента RD 1155/2024). Подробно об основании — в статье «Cuenta propia в Испании».
• Стартап-виза — только для инновационного проекта с положительным заключением ENISA (статья 70 закона 14/2013). Обычный мини-отель инновацией не считается; исключение — если технология или модель действительно новые, и это нужно доказать. Как оценивают проект — на странице стартап-визы.
• Золотая виза отменена с 3 апреля 2025 года: покупка здания под отель ВНЖ больше не даёт.
• ВНЖ без права на работу (no lucrativa) позволяет жить в Испании, но не работать: управлять отелем самому с ним нельзя.
• ВНЖ цифрового кочевника — для работы на компании за пределами Испании. Свой отель в Испании — испанская деятельность, это основание её не покрывает.

Разрешение на работу на себя продлевают, если деятельность реально ведётся, а налоги и взносы платятся. Поэтому отель, который открыли «для ВНЖ» и держат закрытым, продление не проходит.

Что сначала: ВНЖ или отель

Для разрешения на работу на себя нужно показать сам проект: где будет отель, сколько вы вкладываете и какие лицензии получите. Поэтому объект подбирают до подачи, а основные деньги вкладывают так, чтобы отказ в ВНЖ не оставил вас с отелем, которым вы не вправе управлять. Обычный порядок:

1. Регион и объект. Сначала проверьте, можно ли там открыть новое заведение вашей категории (раздел ниже), и что здание по градостроительному плану допускает гостиничное использование.
2. Бизнес-план и деньги. План с вложениями, сроками, наймом и подтверждение собственных средств.
3. Фиксация объекта. Договор, который закрепляет здание за вами, но не обязывает к полной сделке до решения по ВНЖ. Формулировку условий обсудите с юристом до подписания.
4. Заявление на ВНЖ. Из консульства — виза, после въезда — регистрация в соцстрахе в течение трёх месяцев, затем карта иностранца.
5. Сделка, ремонт, лицензии, открытие.

Если вы гражданин страны вне ЕС и объект в зоне, важной для обороны, — это часть островов и приграничные районы, — на покупку нужно военное разрешение. То же требование распространяется на испанскую компанию, в которой у иностранцев больше половины капитала (статья 18 закона 8/1975). Если вы покупаете уже работающий отель, а не открываете новый, — что проверить у продавца и как переходят лицензия и долги, разобрано в статье «Как купить готовый бизнес или отель в Испании».

Мини-отель, hostal, pensión или casa rural

Гостиницы регулируют автономные сообщества, поэтому «мини-отель» в каждом регионе называется и оформляется по-своему. Небольшое заведение обычно попадает в одну из трёх групп: hostal, pensión или сельское жильё — casa rural и hotel rural. Отель в полном смысле со звёздами требует больше площадей и услуг. Кемпинги и глэмпинг устроены по другим правилам, прежде всего из-за земли, — о них отдельная статья «Кемпинг и глэмпинг в Испании для иностранца».

Отдельно — Барселона. По плану туристического размещения PEUAT в центральной зоне новые заведения и расширение существующих запрещены, во второй зоне новое открывают только вместо закрытого и с тем же числом мест (Ajuntament de Barcelona).

Как получить лицензию на мини-отель

Разрешений два уровня. Мэрия даёт лицензию на работы и деятельность и проверяет, что здание по градостроительному плану можно использовать под гостиницу. Регион вносит заведение в туристический реестр и присваивает категорию. В большинстве регионов для этого не ждут разрешения, а подают declaración responsable — заявление, что заведение соответствует требованиям; проверяют потом.

• Мадрид. Декларацию подают до открытия, работать можно с даты подачи; запись в реестр туристических предприятий — следом. Остальные разрешения нужны отдельно (статьи 10–11 Decreto 19/2023).
• Андалусия. При стройке или реконструкции заявление о будущей категории подают вместе с заявкой на лицензию на работы, регион проверяет его месяц; после работ — декларация и запись в реестр (статья 34 Ley 13/2011).
• Валенсийское сообщество. Декларация — в провинциальную службу туризма, с самооценкой и перечнем номеров (статья 21 Decreto 10/2021).
• Балеарские острова. Декларация DRIAT вступает в силу, только если к ней приложены туристические места в том же количестве, — их покупают в общем фонде или берут у окончательно закрытых заведений того же острова (статьи 23 и 88 Ley 8/2012).
• Канарские острова. Где новые места ограничены по экологии или планировке, сначала нужно разрешение совета острова, до лицензии; молчание три месяца — отказ (статья 24.2 Ley 7/1995).

Эти же лицензии — часть досье на ВНЖ: разрешение на работу на себя требует соблюдения тех же условий, что и для испанца. Чем раньше вы получите заключение мэрии о гостиничном использовании здания, тем сильнее заявление.

Мини-отель или туристические квартиры

В 2024–2026 годах жёсткие правила ввели для туристических квартир — vivienda de uso turístico. Гостиницу они почти не задевают:

• Единый реестр краткосрочной аренды по RD 1312/2024 не распространяется на отели и подобные заведения (статья 2.b). В 2026 году Верховный суд к тому же признал недействительной часть его норм.
• Согласие трёх пятых собственников дома, которое с апреля 2025 года нужно для туристической квартиры (статья 17.12 закона о горизонтальной собственности), к гостиницам не относится.
• Надбавка к налогу на недвижимость IBI до 50–150 % в напряжённых зонах, которую разрешил RDL 26/2026, касается жилых объектов под туристическую аренду, а не гостиниц.

Для владельца это аргумент в пользу гостиничного формата: несколько квартир под туристическую аренду в одном доме сегодня рискованнее, чем зарегистрированный hostal.

Что обязательно с первого гостя

• Регистрация гостей. Данные гостя и оплаты передают в МВД сразу и не позже 24 часов после брони, отмены или заезда, хранят три года (статьи 5–6 RD 933/2021).
• IVA 10 % на проживание — льготная ставка для гостиничных услуг (статья 91.Uno.2.2º закона об IVA).
• Налог на деятельность IAE. Hostales и pensiones — группа 682, отели — 681; если заведение открыто меньше восьми месяцев в году, квота — 70 % (RDLeg 1175/1990).
• Листы жалоб (hojas de reclamaciones) — обязательны по региональным законам о туризме.
• Туристический налог — там, где он есть. В Каталонии с 1 апреля 2026 года в Барселоне в отеле 4★ — 3,40 € за ночь, в остальной Каталонии до 31 марта 2027 года — 1,80 € в 4★ и 0,90 € в прочих заведениях. На Балеарах hostales и pensiones — 1 € в день, отели 1–3★ — 2 €, с ноября по апрель — со скидкой 75 %. В Сантьяго-де-Компостела — от 1,5 € за ночь, не больше пяти ночей.

Ваши налоги после переезда

Налоги отеля и ваши личные налоги — разные вещи. Переехав, вы становитесь налоговым резидентом Испании и платите подоходный налог со всех доходов в мире — не только с отеля.

• Режим Бекхэма. Если вы ведёте отель как самозанятый, режим недоступен. Если переезжаете как администратор своей испанской компании, которая реально работает, а не просто владеет имуществом, закон режим допускает (статья 93.1.b.2º закона об IRPF). Это решение принимают до переезда: срок подачи — шесть месяцев. Подробно — в статье «Закон Бекхэма в Испании».
• Имущество за границей. Счета, ценные бумаги и недвижимость за рубежом дороже 50 000 € в каждой группе декларируют в модели 720 — «Modelo 720 и 721».
• Компания или вы сами. Отель на испанской компании отделяет риски бизнеса от вашего имущества и даёт выбор, как получать доход — зарплатой администратора или дивидендами. Считать это стоит вместе со структурой ВНЖ: от неё зависит, доступен ли режим Бекхэма.

Семья и жизнь

Супруг и дети по разрешению на работу на себя приезжают через воссоединение семьи — условия и сроки в статье «Воссоединение семьи в Испании». Прописку в мэрии оформляют по адресу, где вы реально живёте, — она нужна для медицины, школы и продления ВНЖ (прописка в Испании). Разрешение по воссоединению семьи сразу даёт право работать (статья 19.1 закона об иностранцах LO 4/2000), так что супруг может работать и в вашем отеле.

Частые вопросы

Даёт ли мини-отель ВНЖ в Испании?

Сам по себе нет. Гражданину страны вне ЕС нужен ВНЖ на работу на себя: бизнес-план, достаточные вложения и лицензии отеля. Первое разрешение выдают на год, продлевают, если отель реально работает и налоги платятся.

Можно ли получить ВНЖ, купив отель в Испании?

Покупка здания ВНЖ больше не даёт: золотую визу отменили с 3 апреля 2025 года. ВНЖ дают за деятельность — если вы сами управляете отелем по разрешению на работу на себя.

Подходит ли стартап-виза для мини-отеля?

Как правило, нет. Стартап-визу дают только инновационному проекту с положительным заключением ENISA. Обычный отель инновацией не считается, если технология или модель не новые для рынка.

Можно ли открыть новый hostal на Майорке?

Нет. На Балеарских островах новые заведения регистрируют только в высоких категориях — отели от 4 звёзд, городские отели от 3 звёзд, апартаменты от 3 ключей. Hostales и pensiones сохраняются, только если уже существуют.

Нужен ли туристическим квартирам и мини-отелю один и тот же реестр?

Нет. Единый реестр краткосрочной аренды и согласие трёх пятых соседей касаются туристических квартир. Мини-отель открывают по региональным правилам о гостиницах: декларация в туристический реестр и лицензия мэрии.

Какой НДС у мини-отеля в Испании?

10 % на проживание — это льготная ставка для гостиничных услуг. Отдельно в Каталонии, на Балеарах и в Сантьяго-де-Компостела гость платит туристический налог.

Нужно ли регистрировать гостей мини-отеля?

Да. Данные гостя и оплаты передают в МВД сразу и не позже 24 часов после брони, отмены или заезда, а хранят три года.

Доступен ли владельцу отеля режим Бекхэма?

Если вы ведёте отель как самозанятый — нет. Если переезжаете как администратор своей испанской компании, которая реально работает, закон режим допускает. Решение принимают до переезда, подать нужно в течение шести месяцев.

Главное о мини-отеле в Испании для иностранца

• ВНЖ дают не за отель, а по основанию: для того, кто сам управляет, это работа на себя — сначала на год.
• Золотая виза отменена, стартап-виза — только для инновационного проекта.
• Сначала регион и здание, потом ВНЖ, потом сделка: отказ не должен оставить вас с отелем, которым нельзя управлять.
• На Балеарах новый hostal не открыть, в центре Барселоны новые заведения запрещены, на Канарах возможен предварительный контроль острова.
• С первого гостя — регистрация в МВД, IVA 10 % и налог на деятельность.
• Режим Бекхэма возможен только через администратора своей компании — решать до переезда.

Источники

• RD 1155/2024 — регламент об иностранцах, статьи 83–86
• Ley 14/2013 — стартап-виза, статья 70
• Decreto 10/2021, Валенсийское сообщество
• Decreto-ley 13/2020, Андалусия
• Decreto 19/2023, Мадрид
• Ley 13/2002, Каталония
• Ley 8/2012, Балеарские острова
• Ley 7/1995, Канарские острова
• RD 933/2021 — регистрация гостей
• RD 1312/2024 — реестр краткосрочной аренды
• RDL 26/2026
• Ley 5/2017, Каталония — туристический налог
• Ley 2/2016, Балеарские острова — туристический налог
• Ley 8/1975 — зоны, важные для обороны