Кемпинг и глэмпинг в Испании для иностранца: ВНЖ, земля и лицензия

Открыть кемпинг или глэмпинг в Испании иностранец может, но гражданину страны вне ЕС сам бизнес вид на жительство не даёт: нужен ВНЖ на работу на себя — cuenta propia. Главные ограничения — земля и регион. На сельской земле нужно отдельное градостроительное разрешение, в зонах затопления кемпинги запрещены, а глэмпинг как категория прямо назван только в Андалусии.

Ниже — какой ВНЖ подходит владельцу, где кемпинг открыть нельзя или трудно, как оформляют купола и домики, можно ли жить на своей территории и какие обязанности начинаются с первого гостя. Цены кемпингов, смету глэмпинга и окупаемость считает наш партнёр Finetic в статье «Кемпинг и глэмпинг в Испании как бизнес» — здесь мы об этом не повторяем.

Какой ВНЖ подходит владельцу кемпинга

Основание то же, что у любого собственного бизнеса в Испании. Гражданам ЕС, ЕЭЗ и Швейцарии разрешение на работу не нужно. Остальным — ВНЖ на работу на себя: первое разрешение на год, привязанное к региону и виду деятельности, с бизнес-планом, подтверждением вложений и соблюдением требований, которые предъявляют к испанцам для этой деятельности (статьи 83–85 регламента RD 1155/2024). Для кемпинга последнее означает землю с подходящим режимом и туристическую регистрацию — без них досье слабое.

Стартап-виза подходит только инновационному проекту с заключением ENISA, золотая виза отменена с 3 апреля 2025 года, а ВНЖ без права на работу и ВНЖ цифрового кочевника не позволяют вести свой испанский бизнес. Подробно о каждом варианте для туристического бизнеса — в статье «Мини-отель в Испании для иностранца», об основании — «Cuenta propia в Испании».

Кемпинг — бизнес сезонный, а разрешение продлевают, если деятельность реально ведётся и налоги платятся. Планируйте сезон так, чтобы к продлению были выручка, декларации и непрерывные взносы.

Порядок: от участка до первого гостя

1. Участок. Проверьте категорию земли, зоны затопления и близость к побережью — до того, как платить за землю.
2. Градостроительное разрешение на сельской земле: в Валенсии — декларация общественного интереса, в Андалусии — разрешение на внеплановое использование, в Каталонии — специальный план.
3. Лицензия мэрии на работы и деятельность.
4. Туристическая регистрация региона: декларация или разрешение и категория.
5. Налоги и гости: налог на деятельность, IVA, регистрация гостей в МВД.

ВНЖ на работу на себя подают, когда проект уже можно показать: участок, разрешение или хотя бы поданная заявка, бизнес-план. Если вы гражданин страны вне ЕС и участок в зоне, важной для обороны, — часть островов и приграничные районы, — на покупку нужно военное разрешение, как и испанской компании с иностранным капиталом больше половины (статья 18 закона 8/1975).

Земля: сельский участок, затопление, побережье

Кемпинги чаще всего стоят на сельской, неурбанизируемой земле. Там строить нельзя без отдельного разрешения, и это самая долгая часть проекта.

• Валенсийское сообщество. Кемпинг прямо допущен на неурбанизируемой земле, участок — от 0,5 га. До лицензии мэрии нужна декларация общественного интереса (DIC), канон — 2 % стоимости работ, срок — до 30 лет (статьи 211, 216, 221, 222 TRLOTUP).
• Андалусия. Туристическое использование сельской земли — внеплановое действие (actuación extraordinaria): отдельное разрешение до лицензии, решение до шести месяцев, молчание — отказ, сбор 10 % стоимости работ (статья 22 закона LISTA 7/2021).
• Каталония. На неурбанизируемой земле кемпинг всегда требует специального градостроительного плана (статьи 47.6.e и 67.1.i DL 1/2010).
• Галисия. На сельской земле кемпинг — от 5 000 м² (статья 5 Decreto 159/2019).

Затопление. В зоне преимущественного стока зоны проживания кемпингов запрещены по всей Испании, в затопляемой — ограничены (статьи 9 bis и 14 bis регламента о водном достоянии). В Валенсийском сообществе на неурбанизируемой земле с уровнем опасности наводнения 2–5 кемпинги запрещены (статья 18.2 плана PATRICOVA). Каталония в 2025 году ввела проверку уже работающих кемпингов в зонах наводнений, а закрытие по её итогам компенсации не даёт (Decreto-ley 17/2025). Карту зон затопления проверяют до покупки участка.

Побережье. На пляжах кемпинги запрещены (статья 33.5 закона о побережье); в охранной полосе допускаются только разрешённые кемпинги со сборно-разборными сооружениями (статья 46.a регламента о побережье).

Домики на колёсах. Верховный суд в декабре 2024 года решил, что mobile home на неурбанизированной земле требует градостроительной лицензии, как сборный дом, а не как прицеп (Tribunal Supremo).

Правила по регионам

Кемпинги регулирует каждый регион своим декретом. От него зависит, как открываться — декларацией или разрешением, — и сколько территории можно занять домиками вместо палаток.

Глэмпинг: как его оформляют

Отдельной всеиспанской категории «глэмпинг» нет. Купола, лоджи и домики на деревьях легализуют одним из трёх способов.

• Внутри кемпинга — как постоянные домики в пределах лимита региона. Это самый распространённый путь: в Валенсии такие модули могут занимать до 60 % зоны размещения, в Каталонии — до половины участков.
• Кемпинг со специализацией «Glamping» — только в Андалусии: не ниже 4 звёзд, все участки оборудованы единообразно, с мебелью и электричеством, не больше 350 мест; домики разрешены на всех участках (Decreto 26/2018, приложение III).
• Вне кемпинга, малым форматом. В Валенсии — палатки и необычные домики на частном участке, где живёт хозяин, до 16 человек (статья 69 Decreto 10/2021). В Каталонии — «особое размещение» (allotjaments singulars) до 6 мест на объект по муниципальной норме.

Для ВНЖ формат имеет значение: малый глэмпинг на 3–5 куполов может не дать той выручки и рабочих мест, которые убедят ведомство в «достаточности вложений». Кемпинг с глэмпинг-зоной — более сильное основание.

Можно ли жить в своём кемпинге

Кемпинг — туристическое размещение, а не жильё. В Валенсии договор на участок или домик заключают не больше чем на год (статья 50.10 Decreto 10/2021), в Кастилии и Леоне пребывание больше 300 дней в году запрещено. Жильё для себя и семьи и прописку планируйте отдельно: прописка нужна для медицины, школы и продления ВНЖ — «Прописка в Испании». Как перевезти семью — «Воссоединение семьи в Испании»; разрешение по воссоединению сразу даёт супругу право работать, в том числе в кемпинге.

Что обязательно с первого гостя

• Регистрация гостей. Кемпинги, бунгало и стоянки автодомов прямо названы в RD 933/2021 (статья 2.1.b): данные гостя и оплаты передают в МВД не позже 24 часов.
• IVA 10 % — для кемпингов, как и для гостиниц (статья 91.Uno.2.2º закона об IVA).
• Налог на деятельность IAE — группа 687 «Campamentos turísticos»; если кемпинг открыт меньше восьми месяцев в году, квота — 70 % (RDLeg 1175/1990).
• Туристический налог — в Каталонии его взимают и в кемпингах, по ставкам закона региона (Ley 5/2017).

Рынок большой и сезонный: за 2025 год в кемпингах Испании провели 49,8 млн ночей, а в августе 2026 года работали 1 285 кемпингов (INE). Больше всего ночей — в Каталонии.

Ваши налоги после переезда

Переехав, вы становитесь налоговым резидентом Испании и платите подоходный налог со всех доходов в мире. Режим Бекхэма самозанятому недоступен, а администратору своей реально работающей испанской компании закон его допускает (статья 93.1.b.2º закона об IRPF) — поэтому форму бизнеса выбирают до переезда. Подробно — «Закон Бекхэма в Испании» и «Modelo 720 и 721» об имуществе за границей.

Частые вопросы

Даёт ли кемпинг ВНЖ в Испании?

Сам по себе нет. Гражданину страны вне ЕС нужен ВНЖ на работу на себя: бизнес-план, вложения, земля с подходящим режимом и туристическая регистрация. Первое разрешение — на год, продлевают, если кемпинг реально работает.

Можно ли открыть глэмпинг на сельской земле в Испании?

Можно, но с отдельным градостроительным разрешением до лицензии мэрии: в Валенсии — декларация общественного интереса, в Андалусии — разрешение на внеплановое использование, в Каталонии — специальный план. В зонах затопления кемпинги запрещены.

Можно ли поставить купола без кемпинга?

Только малым форматом и не везде. В Валенсии — на частном участке, где живёт хозяин, до 16 человек. В Каталонии — особое размещение до 6 мест на объект по муниципальной норме.

Где глэмпинг в Испании прямо разрешён как категория?

В Андалусии: там это специализация кемпинга не ниже 4 звёзд, до 350 мест, с оборудованными домиками на всех участках. В других регионах купола и лоджи ставят как постоянные домики внутри кемпинга в пределах лимита.

Можно ли жить в своём кемпинге?

Как в жилье — нет. Кемпинг — туристическое размещение: в Валенсии договор на участок не дольше года, в Кастилии и Леоне больше 300 дней в году находиться нельзя. Жильё и прописку планируют отдельно.

Можно ли открыть новый кемпинг на Майорке?

По нашему прочтению закона — практически нет: закон Балеарских островов о туризме не включает кемпинги в группы туристического жилья и упоминает их только как уже существующие.

Какой НДС у кемпинга в Испании?

10 %, как у гостиниц. Если кемпинг открыт меньше восьми месяцев в году, налог на деятельность платят в размере 70 % квоты.

Главное о кемпинге и глэмпинге в Испании для иностранца

• ВНЖ дают за деятельность: для того, кто управляет сам, это работа на себя — сначала на год.
• Главный риск — земля: сельский участок требует отдельного разрешения, зоны затопления закрыты.
• Регион решает всё: где-то хватает декларации, в Галисии и Астурии нужно разрешение, на Балеарах новый кемпинг практически не открыть.
• Глэмпинг как категория есть только в Андалусии; в остальных регионах — домики внутри кемпинга.
• Жить в своём кемпинге нельзя — жильё и прописка отдельно.
• С первого гостя — регистрация в МВД, IVA 10 % и налог на деятельность.

Источники

• RD 1155/2024 — регламент об иностранцах, статьи 83–86
• Decreto 10/2021, Валенсийское сообщество
• Decreto 26/2018, Андалусия
• Decret 75/2020, Каталония
• Decreto 159/2019, Галисия
• Decreto 61/2022, Астурия
• Decreto 9/2017, Кастилия и Леон
• Ley 8/2012, Балеарские острова
• TRLOTUP, Валенсийское сообщество
• Ley 7/2021 (LISTA), Андалусия
• Регламент о водном общественном достоянии
• RD 933/2021 — регистрация гостей
• INE — ночёвки в кемпингах за 2025 год