Покупка недвижимости во Франции иностранцем: сделка, расходы и налоги

Иностранец, в том числе гражданин России, покупает недвижимость во Франции наравне с французами. Сделка идёт в три шага: предложение цены, предварительный договор с депозитом 5–10 % и десятью днями на отказ, акт у нотариуса через три месяца. Расходы на квартиру за 900 000 € — от 16 400 € в новостройке до 66 900 € в Париже.

До подписания решают три вопроса: на кого оформлять квартиру — на себя или на SCI, платить своими деньгами или кредитом, и сколько налога отдать при продаже. Гражданам России без ВНЖ в ЕС мешает ещё санкционный лимит: банк в Евросоюзе не примет от них больше 100 000 €. ВНЖ сама покупка не даёт.

Как проходит сделка: от offre d’achat до acte authentique

• Предложение цены (offre d’achat). Письменное предложение с ценой и сроком ответа, обычно одна-две недели; принятое письменно, оно обязывает продавца. Платить продавцу на этом этапе запрещено: любой платёж делает предложение ничтожным (service-public).
• Предварительный договор. Promesse unilatérale de vente обязывает только продавца, а покупатель получает право купить в срок; compromis de vente обязывает обе стороны. Депозит — обычно 5–10 % цены, при compromis чаще 10 %; деньги лежат на счёте нотариуса и потом засчитываются в цену (service-public).
• Десять дней на отказ. Покупатель жилья, который не занимается недвижимостью профессионально, может отказаться без объяснений в течение 10 календарных дней со дня после получения договора заказным письмом. Отказ отправляют тоже заказным письмом, депозит возвращают. У продавца такого права нет.
• Условия (conditions suspensives). Самое частое — получение кредита: на него закон даёт не меньше месяца, обычно ставят 45–60 дней, и в договоре указывают сумму и максимальную ставку. Если банк отказал и покупатель сообщил об этом в срок, депозит возвращают без штрафа (service-public). Мэрии на решение о праве преимущественной покупки даётся два-три месяца.
• Основной акт (acte authentique). Подписывается у нотариуса в среднем через три месяца после предварительного договора (Палата нотариусов Парижа). В этот день покупатель переводит остаток цены и расходы: платежи через нотариуса больше 3 000 € принимаются только переводом. Приезжать необязательно — подписать может представитель по доверенности. Собственником вы становитесь в день подписания, публикация в реестре занимает около месяца (service-public).

Депозит 10 % от 900 000 € — это 90 000 €. Если после десяти дней покупатель отказывается без оговорённого условия, деньги остаются у продавца. Поэтому источник денег и кредит выясняют до подписи, а не после.

Нотариус и frais de notaire: сколько стоит оформление

Без нотариуса сделку с недвижимостью не зарегистрировать: он проверяет права продавца, ипотеки, градостроительные ограничения, готовит акт и собирает налоги. «Frais de notaire» — в основном не его заработок, а налоги: на вторичном жилье это департаментская пошлина 4,5 % или 5 %, коммунальная 1,2 %, сбор 2,37 % от департаментской части и 0,1 % взноса за регистрацию (impots.gouv.fr). Новое жильё (до пяти лет) продают с НДС 20 % в цене, а регистрационные сборы там 0,71 % (impots.gouv.fr). Вознаграждение нотариуса регулируется шкалой: от 3,870 % на первые 6 500 € до 0,799 % свыше 60 000 €, плюс НДС (service-public).

• Почему Париж дороже. Закон о бюджете на 2025 год разрешил департаментам до весны 2028 года поднять пошлину с 4,5 % до 5 %. По таблице налоговой на 1 июня 2026 года Париж, Буш-дю-Рон и Вар её подняли, Приморские Альпы с Ниццей — нет (DGFiP).
• Исключение для первого жилья. Повышение не применяется к тому, кто два года до покупки не владел главным жильём и покупает именно главное жильё. Для семьи, которая переезжает в Париж, это экономия 4 607 € на квартире за 900 000 €.
• Новостройка (VEFA). Платите по мере стройки: не больше 35 % цены к готовому фундаменту, 70 % — к закрытому контуру, 95 % — к завершению, остаток — при передаче ключей (CCH, статья R261-14).

Ипотека для нерезидента и иностранца

Французский банк может дать кредит нерезиденту, и правила для него те же, что для резидента. Решение Высшего совета по финансовой стабильности (HCSF) распространяется на кредиты нерезидентам на покупку во Франции: все платежи по кредитам — не больше 35 % дохода вместе со страховкой, срок — не больше 25 лет, для новостройки плюс до двух лет отсрочки (FAQ HCSF). Предложение банка действует не меньше 30 дней, а принять его можно только на 11-й день: десять дней на размышление сократить нельзя (service-public).

Поэтому кредитное условие в договоре ставят с запасом на эти десять дней и на проверку доходов из другой страны. Состоятельному покупателю кредит часто нужен, чтобы не выводить капитал из портфеля; гражданам России стоит сначала прочитать раздел о санкциях ниже.

На себя или через SCI

Société civile immobilière — гражданское общество для владения недвижимостью. Минимум два участника, капитал любой, ответственность участников по долгам общества неограниченная, пропорционально долям (service-public). Зачем оформлять недвижимость на юрлицо во Франции? Ради передачи детям по частям и совместного управления, а не ради экономии налога.

Две ловушки. Аренда с мебелью сразу делает общество плательщиком налога на прибыль (impots.gouv.fr). А если участник — иностранная компания, помните: юрлица, владеющие недвижимостью во Франции, платят ежегодно 3 % её рыночной стоимости, если не раскрывают участников в декларации 2746 до 15 мая (impots.gouv.fr). Продать квартиру долями SCI вместо самой квартиры тоже не дешевле: уступка долей общества с преобладанием недвижимости облагается 5 % без вычета, как разобрано в статье о покупке готового бизнеса во Франции.

Налоги владельца каждый год

Владелец платит земельный налог (taxe foncière), за второе жильё — налог на жильё (taxe d’habitation), а при чистой стоимости всей недвижимости выше 1 300 000 € — ещё IFI по ставкам от 0,5 % до 1,5 %. Нерезидент учитывает для IFI только французские объекты. Ставки, расчёт IFI и декларация об использовании жилья разобраны в статье налоги во Франции.

Отдельно о надбавке на второе жильё. В коммунах с дефицитом жилья совет вправе поднять свою часть налога на вторые дома на 5–60 % (CGI, статья 1407 ter). В 2026 году такое право есть у 3 689 коммун, надбавку ввели 1 666, и 688 из них — по максимуму 60 % (DGFiP). Ставку своей коммуны узнайте до покупки: это ежегодный расход.

Налог при продаже: plus-value immobilière

Прирост стоимости облагается подоходным налогом 19 % и социальными взносами 17,2 %. Тот, кто застрахован в соцсистеме страны ЕЭП или Швейцарии, платит вместо 17,2 % только 7,5 % (impots.gouv.fr). Налог удерживает нотариус при продаже. Если продавец живёт вне ЕС, ЕЭП и Швейцарии, а цена выше 150 000 €, нужен налоговый представитель во Франции.

• Форфеты. К цене покупки можно добавить 7,5 % на расходы при покупке и, если владели больше пяти лет, 15 % на работы — без чеков (service-public).
• Сверхналог. Если облагаемый прирост больше 50 000 €, добавляется от 2 % до 6 % со всей суммы (CGI, статья 1609 nonies G).
• Главное жильё. Продажа квартиры, которая на момент продажи — ваше главное жильё, освобождена полностью.

Пример. Квартиру купили в 2026 году за 900 000 € как второе жильё, продают через шесть лет, продавец живёт вне ЕЭП. С форфетами база — 1 102 500 €, скидка за срок владения — 6 % и 1,65 %.

Если к продаже квартира стала главным жильём переехавшей семьи, налог — ноль. Где будет главное жильё, решают до переезда.

Россиянам: санкции ЕС, банк и проверка денег

Запрета покупать недвижимость во Франции для граждан России нет: заморожены только активы лиц из санкционных списков. Ограничение касается денег. По статье 5b Регламента ЕС 833/2014 (редакция на 24 июля 2026 года) банки Евросоюза не принимают депозиты от граждан России и людей, живущих в России, если сумма в одном банке больше 100 000 € (eur-lex). Запрет не действует для граждан ЕС, ЕЭП и Швейцарии и для тех, у кого есть временный или постоянный вид на жительство в одной из этих стран, — подойдёт, например, испанский ВНЖ.

• Оплата сделки. Без такого ВНЖ нельзя заранее собрать 900 000 € на счёте французского банка: деньги придётся переводить нотариусу частями или из банка за пределами ЕС, и график платежей стоит согласовать с нотариусом до compromis.
• Ипотека. Сам кредит регламент не запрещает, но счёт для платежей подпадает под тот же лимит. Статья 5c позволяет национальному органу разрешить депозит для базовых нужд, прямо называя платежи по аренде и ипотеке, — это отдельная процедура, а не автоматическое право.
• Проверка происхождения средств. Нотариус обязан проверять клиента и источник денег, а при сомнениях — направить сообщение в TRACFIN, причём клиенту об этом не скажут (Минэкономики). Готовьте документы заранее: договоры продажи имущества, выписки, налоговые декларации, решения о дивидендах.

Даёт ли покупка ВНЖ Франции

Нет. Программы «ВНЖ за недвижимость» во Франции нет, это разобрано в статье ВНЖ Франции. Жить на доходы от капитала можно по карте visiteur, весь путь от визы до банковского счёта — в статье как переехать во Францию, а сравнение стран — в статье Испания или Франция.

Если хотите заранее понять, на кого оформить квартиру и как пройдут деньги, опишите свою ситуацию — разберём на консультации.

Частые вопросы

Может ли иностранец купить недвижимость во Франции?

Да, на тех же условиях, что и француз: ограничений по гражданству нет. Сначала предварительный договор с депозитом 5–10 % и десятью днями на отказ, через три месяца — акт у нотариуса. Подписать можно по доверенности.

Сколько стоят услуги нотариуса при покупке квартиры во Франции?

На квартиру за 900 000 € расходы покупателя составляют около 62 300 € в Ницце, 66 900 € в Париже и 16 400 € в новостройке. Большая часть — налоги: пошлина 4,5 % или 5 % в зависимости от департамента, коммунальная 1,2 % и сборы.

Можно ли гражданину России купить недвижимость во Франции?

Да, запрета нет, если человек не в санкционных списках. Но по статье 5b Регламента ЕС 833/2014 банк в ЕС не примет от гражданина России депозиты больше 100 000 €. Лимит снимается, если есть вид на жительство в ЕС, ЕЭП или Швейцарии, например испанский. Нотариус проверяет происхождение денег.

Дадут ли ипотеку во Франции нерезиденту?

Может дать: правила HCSF для нерезидента те же — платежи по кредитам не больше 35 % дохода и срок не больше 25 лет. Предложение банка действует 30 дней, принять его можно только на 11-й день. В предварительный договор ставят условие о кредите не короче месяца.

Зачем оформлять недвижимость на юрлицо во Франции?

Обычно ради передачи детям долями и совместного управления. Налог при этом не уменьшается автоматически: при налоге на прибыль пропадают скидки за срок владения, скидки 30 % на главное жильё в IFI нет, а аренда с мебелью сразу делает SCI плательщиком налога на прибыль.

Какой налог при продаже недвижимости во Франции?

Прирост облагается налогом 19 % и социальными взносами 17,2 %, а при приросте больше 50 000 € добавляется сверхналог 2–6 %. Скидки начинаются с шестого года владения, от налога освобождают через 22 года, от взносов — через 30 лет. Главное жильё освобождено полностью.

Какой налог на недвижимость во Франции платит владелец?

Земельный налог каждый год, налог на второе жильё и IFI, если чистая стоимость всей недвижимости выше 1 300 000 €. В коммунах с дефицитом жилья налог на второе жильё бывает выше на 5–60 %.

Дают ли ВНЖ Франции за покупку недвижимости?

Нет, такой программы во Франции нет: жильё купить можно, но статус оно не даёт. Жить на доходы от капитала можно по карте visiteur.

Официальные источники

• service-public: предложение цены; promesse и compromis, 10 дней на отказ; условие о кредите; акт продажи; Палата нотариусов Парижа: сроки сделки
• impots.gouv.fr: покупка вторичного жилья; покупка нового жилья; DGFiP: ставки пошлин на 1 июня 2026 года; service-public: вознаграждение нотариуса; CCH, статья R261-14
• HCSF: правила выдачи ипотечных кредитов; service-public: ипотечный кредит
• service-public: SCI; impots.gouv.fr: SCI; налог 3 % на недвижимость юрлиц
• CGI, статья 1407 ter; DGFiP: надбавка на вторые дома в 2026 году; service-public: налог на прирост; impots.gouv.fr: продажа нерезидентом; CGI, статья 150 VC; статья 1609 nonies G
• Регламент ЕС 833/2014, редакция на 24 июля 2026 года; TRACFIN: обязанности нотариусов